TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 OCTOBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/12154 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YMQH

N° de MINUTE : 25/01243

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DEVAUX GESTION, SARL.

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

DEFENDEUR

Monsieur [U] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par M^e Françoise COHEN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 258

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 02 Juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [J] est propriétaire du lot n°30 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DEVAUX GESTION, a fait assigner Monsieur [U] [J] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

REJETER les demandes formulées par Monsieur [J] [U] ;

CONDAMNER Monsieur [J] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic :

➢ la somme de 22.727,04 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 25 octobre 2024, 3e trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 24 novembre 2023, date de la signification de l’assignation et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

➢ la somme de 235,00 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

➢ la somme de 3.000,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

➢ la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [J] [U] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [U] [J], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [U] [J] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [J] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 16 décembre 2024, il a demandé au tribunal de céans de :

— DEBOUTER le de Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— DIRE ET JUGER que la somme de 18.718,55 n’est pas due, compte tenu des règlements intervenus,

A titre subsidiaire,

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, de frais annexes et de celle formée en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

— OCTROYER à Monsieur [J] les plus larges délais pour s’acquitter des sommes mises à leur charge, en application des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil,

— STATUER ce que de droit quant aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] fait principalement valoir que le syndicat des copropriétaires a omis de prendre en compte l’ensemble de ses paiements et qu’il convient dès lors de soustraire la somme de 13 050 euros du montant réclamé par ce dernier au regard des versements et paiements non repris. Il soutient de surcroît que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des six montants appelés le 27 juin 2018 au titre des charges d’eau et au titre de l’apurement des charges 2016 et 2017. Il relève que le bordereau d’apurement des charges 2016 mentionne un solde créditeur de 514,10 euros, ce qui n’explique pas les 2 450,50 euros appelés à ce titre, tandis que celui des charges 2017 fait apparaître un solde débiteur de 31,29 euros, sans rapport avec les 2 983,05 euros sollicités à ce titre. Il en déduit qu’il convient d’ôter la somme de 5 433,55 euros appelée par le syndicat au titre de ces charges, celle-ci n’étant pas justifiée. En outre, il argue qu’il n’est justifié ni de la somme de 55 euros appelée au titre de cinq badges le 27 août 2018 ni de celle de 180 euros appelée le 27 septembre 2023 au titre de « IDG HONORAIRES DOSSIER », qu’il convient donc d’écarter.

En outre, Monsieur [J] sollicite que le syndicat des copropriétaires soit débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les honoraires de syndic et les frais de relance ne constituant selon lui pas des frais nécessaires au titre de cet article.

Enfin, étant de bonne foi au vu des nombreux versements effectués qui n’ont pas été pris en compte par le syndicat des copropriétaires, il considère qu’il ne peut être fait droit à la demande de dommages et intérêts formée par ce dernier. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette et ce, en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 20 février 2025 et fixée à l’audience du 02 juillet 2025. Elle a été mise en délibéré au 08 octobre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [U] [J];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 novembre 2016, 15 décembre 2016, 26 janvier 2017, 08 février 2018, 27 juin 2018, 12 décembre 2020, 11 juin 2022, 15 avril 2023, 28 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 28 juin 2024 au 31 décembre 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 25 octobre 2024 mentionne un solde créditeur de 44,11 euros au 06 mars 2017 après imputation des versements effectués par Monsieur [J] à hauteur de 20.450 euros entre le 10 avril 2017 et le 22 décembre 2023. Or, si en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, et faute de toute précision apportée, les règlements effectués par le copropriétaire sur la période étudiée s’imputent par priorité sur la dette la plus ancienne ; c’est néanmoins sous réserve que le tribunal puisse vérifier l’existence de cette dette et notamment sa nature certaine, liquide et exigible. En se limitant à énoncer la mise en œuvre de l’imputation des paiements effectués par Monsieur [J] sur une dette plus ancienne dont il résulterait un solde créditeur à hauteur de 44,11 euros, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la bonne application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil.

Il y a donc lieu d’imputer les paiements effectués à hauteur de 20 450 euros par Monsieur [J] entre le 10 avril 2017 et le 22 décembre 2023 sur la période étudiée, à l’égard de laquelle le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence de sa créance.

Il en effet justifié, au regard des appels de fonds versés au titre de l’apurement des charges 2016 et 2017 ainsi que du procès-verbal de l’assemblée générales de copropriétaires du 27 juin 2018 à l’occasion de laquelle les comptes des exercices 2016 et 2017 ont été approuvés, que pour l’année 2016 sont dues au titre des charges générales 1 611,30 euros au titre du lot n°30 ainsi la somme de 33 euros au titre de l’eau chaude et de 806,40 euros au titre de l’eau froide. Les provisions appelées se montant à 2 964,60 euros, c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires en a tiré la conséquence d’un solde créditeur de 514,10 euros. La totalité de ces montants appelés de 1 611,30 euros, 33 euros, 806,40 euros et 2 964,60 euros figure au décompte du 25 octobre 2024 (pièce n°9 du syndicat des copropriétaires).

Il en est de même à l’égard des sommes relativement à l’apurement des charges de l’exercice 2017, soit un montant de charges générales dû de 2 325,49 euros ainsi que 110 euros au titre de l’eau chaude et 547,56 euros au titre de l’eau froide ce qui, rapporté à la somme de 2 951,76 euros appelée à ces titres, amène à un solde débiteur de 31,29 euros. L’ensemble de ces sommes figure au décompte du 25 octobre 2024.

En outre, les copropriétaires ayant régulièrement voté lors de l’assemblée générale du 27 juin 2018 le remplacement de la porte ainsi que celui des interphones et de la porte du parking, il s’avère justifié d’avoir procédé à un appel au titre de badges d’accès à hauteur de 55 euros le 27 août 2019.

En revanche, il y a lieu de rectifier l’erreur commise par le syndicat des copropriétaires qui a comptabilisé deux fois les paiements effectués par Monsieur [J] le 30 octobre 2023 à hauteur de 300 euros, le 27 novembre 2023 à hauteur de 300 euros et le 22 décembre 2023 à hauteur de 400 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 6 mars 2017 et le 25 octobre 2024 a été de 22 727,04 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 37 916,52 euros.

Ainsi, et au regard des pièces versées aux débats, le compte propriétaire de Monsieur [U] [J] s’avère créditeur à hauteur de 15 189,48 euros au titre de la période du 10 avril 2017 au 22 décembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre de l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux ainsi qu’à l’égard de sa demande de capitalisation des intérêts qui s’y rattache.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 235 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés et sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Le syndicat des copropriétaires échouant à démontrer que Monsieur [J] est redevable d’un arriéré de loyers et de charges, il ne peut être fait droit à sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DEVAUX GESTION, de sa demande au titre des charges de copropriété ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DEVAUX GESTION, de sa demande de capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DEVAUX GESTION, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DEVAUX GESTION, de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DEVAUX GESTION, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DEVAUX GESTION, aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 08 octobre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT