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DOSSIER : N° RG 25/00029 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UCXO

JUGEMENT DU: 19/12/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 19 Décembre 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

Etablissement public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU GRAND [Localité 11], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

S.A.S. EURO DARI, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par M^e Hafida CHTIOUI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 35

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 26 Septembre 2025 et plaidoirie du 09 Décembre 2025

En présence de Claude DROUOT, Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 10] SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

Le quartier du [Adresse 12] [Localité 8][Adresse 5] fait partie des quartiers de la Métropole Toulousaine inscrits dans la politique de la ville depuis 2016. Emblématique de l’urbanisme des années 1960 et 1970, il concentre aujourd’hui des problématiques sociales, économiques et urbaines.

Afin d’y remédier, un projet de renouvellement urbain a été développé, inscrit dans le cadre de la politique de ville, ayant notamment pour objectifs de contribuer à la rénovation du quartier du Val d’Aran.

Des démolitions sont prévues notamment celle du centre commercial Ouest, [Adresse 9].

La commune de [Localité 7] a confié la réalisation des acquisitions foncières à l’Établissement Public Foncier Local du Grand [Localité 11] (EPFL).

La totalité des acquisitions n’ayant pas pu être effectuées à l’amiable, la commune de [Localité 7] a pris la décision d’engager une procédure d’expropriation.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire se sont déroulées du 2 au 23 mai 2022.

L’opération a été déclarée d’utilité publique, suivant arrêté préfectoral en date du 29 juillet 2022, lequel autorise l’EPFL à acquérir les immeubles nécessaires à la réalisation du projet, y compris par voie d’expropriation.

Une seconde enquête parcellaire s’est déroulée du 21 mai au 7 juin 2024.

Les biens à acquérir ont fait l’objet d’un arrêté de cessibilité du 24 mars 2025 et d’une ordonnance d’expropriation du 30 mai suivant.

Parmi les biens nécessaires à la réalisation de cette opération, figure un local commercial constituant le lot n° 1 dépendant de l’ensemble immobilier cadastré Section [Cadastre 6], sis [Adresse 1] Colomiers, que l’ EPFL a acquis auprès de la SCI DUVAL, suivant acte du 11 octobre 2022.

Ce local est occupé par la SAS EURO DARI qui y exploite un commerce d’alimentation générale en vertu d’un bail qui lui a été consenti le 22 février 2021.

A défaut d’accord sur le montant des indemnités d’expropriation, l’EPFL a saisi le juge de l’expropriation, suivant acte du 30 avril 2025, aux fins de fixation judiciaire des indemnités d’expropriation devant revenir à la SAS EURO DARI.

Le transport sur les lieux est intervenu, le 26 septembre 2025.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre suivant où l’autorité expropriante demande à la juridiction de :

Fixer le montant de l’indemnité globale d’éviction, revenant à la SAS EURO DARI, tous préjudices confondus, à la somme de 12 180 € comprenant :

Indemnité principale : 11 600 €,

Indemnité de remploi : 580 €

Le commissaire du Gouvernement conclut à la fixation des indemnités suivantes :

Indemnité principale : 11.900 € ,

Indemnité de remploi : 595 €,

Soit, un total de 12 495 €.

La SAS EURO DARI invite la juridiction à :

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction de la SAS EURO DARI comme suit :

Indemnité principale : 15 530 €

Indemnité de remploi : 1553 €

Frais de réinstallation : 10 000 €

Frais de déménagement : 2 500€

Perte de stock : 3 500 €

Soit, une somme globale de 43 083 €

Condamner l’EPLF à lui verser la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile.

Vu les conclusions de l’Établissement Public Foncier Local du Grand [Localité 11], régulièrement représenté,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

Vu les conclusions de la SAS EURO DARI, régulièrement représentée,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des protagonistes pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bien exproprié,

La SAS EURO DARI exploite un commerce d’alimentation générale dans un local commercial sis, [Adresse 4].

Ce local est composé d’un espace de vente, d’une pièce de stockage, d’une chambre froide et de sanitaires.

La SAS EURO DARI est titulaire d’un bail commercial en date du 22 février 2021, avec prise d’effets au 1er mars 2021, lequel lui a été consenti par la SCI DUVAL.

Sur la date de référence et la situation urbanistique,

L’article L 213-6 du Code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l’article L 213-4 du Code de l’urbanisme soit pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU délimitant la zone dans lequel se trouve le bien.

Au cas présent, la date de référence est le 22 juin 2023, date à laquelle le PLU de la commune de [Localité 7] est devenu exécutoire.

Le bien est situé en zone Ubz laquelle est une zone d’aménagement commerciale.

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :

Article L. 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Article L. 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien (article L. 222-1) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2). C’est à cette date, soit le 30 mai 2025 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Article L. 322-2 alinéa 1 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Article L. 322-2 alinéa 2 : les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le commissaire du Gouvernement, représentant de l’administration fiscale, retient un chiffre d’affaires TTC moyen déclaré entre 2021 et 2023 de 33 794 €.

C’est ce montant qui sera retenu comme base d’évaluation.

Concernant le taux de valorisation, l’autorité expropriante propose 30% tandis que la société expropriée sollicite une valorisation de 37%.

Après une étude de marché, le commissaire du Gouvernement retient un taux de 34%, lequel apparaît satisfactoire.

Il s’ensuit une indemnisation totale de 12 065 €, ainsi détaillée :

Indemnité principale : 11 490 € (33 794 € x 34%)

Indemnité de remploi de : 595 € (11 490 € x 5%)

Sur l’indemnité pour frais de réinstallation,

La société EURO DARI sollicite une indemnité de 10 000 € pour frais de réinstallation.

Le seul justificatif produit fait état d’un montant de 1 113 €.

L’indemnité pour frais de réinstallation sera donc fixée à hauteur de ce montant.

Sur l’indemnité pour déménagement,

La société EURO DARI sollicite une indemnité forfaitaire de 2 500 € pour déménagement. Pour autant, elle ne produit aucun devis.

Dans ces conditions, la demande ne saurait être accueillie.

Sur l’indemnité pour perte de stock,

La société EURO DARI fait valoir qu’elle commercialise des produits frais et que rapidement après le déplacement sur les lieux du juge de l’expropriation, les accès au commerce ont été supprimés de sorte qu’elle a perdu la totalité de son stock de fruits et légumes.

Elle estime cette perte à hauteur de 3 500 €.

La suppression des accès n’est pas démontrée en procédure, de sorte que la prise de possession n’étant pas encore intervenue, l’expropriée demeure en capacité de gérer son stock de produits frais dont la valeur marchande n’est en rien documenté au procès.

En l’état, la demande ne peut prospérer.

Sur l’indemnité pour trouble commercial,

Cette indemnité vise à réparer le préjudice causé, à la suite d’une expropriation, par l’interruption temporaire de l’activité d’un commerçant.

La société EURO DARI sollicite une indemnité pour trouble commercial d’un montant forfaitaire de 10 000 €.

Il est raisonnable de considérer que le déménagement de l’entreprise entraînera un trouble commercial dont la durée n’est pas documentée à l’instance.

Aussi, en considération de la moyenne des trois derniers chiffres d’affaires déclarés, une indemnisation forfaitaire de 1 400 €, correspondant environ à 15 jours d’activité, sera allouée à l’entreprise.

Sur les demandes annexes,

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

L’EPFL sera condamné à payer à la SAS EURO DARI la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE le montant de l’indemnité de dépossession revenant à la SAS EURO DARI à la somme de 14 598 €, comprenant :

Indemnité principale : 11 490 €

Indemnité de remploi : 595 €

Indemnité pour frais de réinstallation : 1 113 €

Indemnité pour trouble commercial : 1 400 €

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant,

CONDAMNE L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU GRAND [Localité 11] à payer à la SAS EURO DARI la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par Monsieur Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION