TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Ali DERROUICHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05830 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DFH

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #P500

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/05830 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DFH

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 9 mai 2018, la SAS HÉNÉO a donné à bail à M. [T] [I] un logement en résidence sociale (foyer-logement) situé au [Adresse 2], moyennant une redevance mensuelle de 512,28 euros, pour une durée maximale de 36 mois.

Se prévalant du dépassement de la durée maximale de séjour et d’impayés de redevances, la SAS HÉNÉO a, par actes de commissaire de justice du 14 décembre 2023, fait signifier au locataire un congé à effet au 31 mars 2024, ainsi qu’un commandement de payer la somme de 1092,31 euros dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, la SAS HÉNÉO a fait assigner M. [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal,

constater le dépassement de la durée du séjour et le défaut de paiement des redevances par le résident,constater que le contrat de résidence a pris fin au plus tard le 31 mars 2024 suite au congé signifié le 14 décembre 2023,juger que M. [T] [I] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 mars 2024,A titre subsidiaire,

constater le dépassement de la durée du séjour et le défaut de paiement des redevances par le résident,prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de la présente décisionEn tout état de cause,

ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard,ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner M. [T] [I] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 1244,54 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le bail s’était poursuivi,condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;rejeter tout délai de grâce.

Au soutien de ses prétentions, la SAS HÉNÉO expose que le défendeur a dépassé la durée maximale de séjour de 36 mois et qu’il manque à son obligation de payer ses redevances mensuelles, cela malgré un commandement de payer délivré le 14 décembre 2023.

A l’audience du 24 septembre 2024, la SAS HÉNÉO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant le montant de sa créance à la baisse, celle-ci s’élevant, au 31 août 2024, à la somme de 568,74 euros.

M. [T] [I] n’a pas comparu ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [T] [I] n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [T] [I] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le bail conclu le 9 mai 2018 contient une clause résolutoire en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur et en cas de dépassement du délai maximum de séjour fixé au bail, soit 36 mois.

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à une année et que le bailleur entend se prévaloir de la résiliation de plein droit du titre d’occupation a été régulièrement délivré à étude le 14 décembre 2023, soit dans le délai légal de 3 mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat.

Il sera ainsi constaté de la résiliation du bail au 31 mars 2024.

M. [T] [I] étant sans droit ni titre depuis 1er avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

La nécessité d’une astreinte n’est, à ce stade, pas établie. La demande sera rejetée.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [T] [I] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAS HÉNÉO produit un décompte démontrant que M. [T] [I] reste lui devoir la somme de 568,74 euros à la date du 5 septembre 2024, échéance d’août 2024 comprise, cette somme correspondant à l’arriéré de redevances impayées et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, M. [T] [I], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêt au taux légal à compter du 14 décembre 2023.

M. [T] [I] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe en premier ressort, réputé contradictoire

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mai 2018 entre la SAS HÉNÉO et M. [T] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 31 mars 2024;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HÉNÉO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [T] [I] à verser à la SAS HÉNÉO la somme de 568,74 euros au titre de l’arriéré de redevances impayées et aux indemnités d’occupation échues au 5 septembre 2024, échéance d’août 2024 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023,

CONDAMNE M. [T] [I] à verser à la SAS HÉNÉO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 6 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion);

CONDAMNE M. [T] [I] à verser à la SAS HÉNÉO une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [T] [I] aux dépens;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection