TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/09981 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FN7

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 08 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. d’HLM RATP HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Maître HOCHART Baudouin, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

Madame [N] [L], domiciliée : chez Feu Monsieur [O] [M], [Adresse 1]

Représenté par Maître Laurent LOYER, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/09981 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FN7

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 février 1979, la société anonyme (SA) d’habitations à loyer modéré (HLM) Logis transports, devenue la SA d’HLM RATP Habitat, a donné à bail à M. [M] [O] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4].

M. [M] [O] est décédé le 7 décembre 2021.

Par courrier du 24 février 2022, la SA d’HLM RATP Habitat a mis en demeure l’occupant du logement de le restituer dans un délai de 7 jours, au motif que les conditions de transfert du bail n’étaient pas réunies.

Selon exploit délivré le 7 avril 2022, la SA d’HLM RATP Habitat a sommé Mme [N] [L] de lui restituer les lieux.

Elle a fait diligenter une sommation interpellative le 6 mars 2023.

Par ordonnance rendue le 17 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a autorisé un commissaire de justice à pénétrer dans le logement pour en vérifier les conditions d’occupation.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 3 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, la SA d’HLM RATP Habitat a fait assigner Mme [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’expulsion.

A l’audience du 21 octobre 2025 la SA d’HLM RATP Habitat, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— recevoir ses prétentions,

— débouter Mme [N] [L] de ses demandes,

— constater la résiliation du bail depuis le 7 décembre 2021,

— condamner Mme [N] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à celle en cours outre les charges soit la somme de 648,57 euros, à compter du décès du locataire en titre et jusqu’à la remise des clés et état des lieux,

— ordonner l’expulsion de Mme [N] [L] ainsi que de tout occupant de son chef avec assistance de la force publique si besoin,

— ordonner le transport et la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant dans le logement, dans tel garde-meuble ou local du choix du tribunal et ce en garantie de toutes sommes qui pourront lui être dues, aux frais, risques et périls de Mme [N] [L],

— condamner Mme [N] [L] au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais de sommation du 7 avril 2022 (38,17 €), de sommation interpellative du 6 mars 2023 (251,52 €) et du procès-verbal de constat du 3 septembre 2024 (1 144,48 €),

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Elle forme ses demandes au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA d’HLM RATP Habitat indique que Mme [N] [L] ne remplit pas les conditions prévues par les articles 14 et 40 de la loi du 06 juillet 1989 pour bénéficier du transfert de bail notamment en ce qu’elle ne justifie pas de son concubinage notoire avec M. [M] [O] sur une période d’au moins un an avant son décès. Elle observe à cet égard que M. [M] [O] était marié, que son épouse était domiciliée dans le logement donné à bail et qu’elle est décédée le 14 avril 2021, soit cinq mois avant son époux. Si elle ne conteste pas que Mme [N] [L] vivait dans le logement lors du décès du locataire, elle conteste que celà ait pu être en vertu d’un concubinage notoire mais suppose plutôt qu’il s’agissait d’une aide à la personne, compte tenu de l’état de santé du locataire et de son épouse.

En réponse à la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux, elle oppose que Mme [N] [L] a bénéficié de près de quatre ans pour trouver une solution de relogement.

Mme [N] [L], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes,

— prendre acte de sa situation socio-financière,

Par conséquent, à titre principal,

— débouter la SA d’HLM RATP Habitat de toutes ses demandes,

— la déclarer preneuse du bail conclu le 15 février 1979 par M. [M] [O],

A titre subsidiaire,

— lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

En tout état de cause,

— débouter la SA d’HLM RATP Habitat de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SA d’HLM RATP Habitat à lui payer la somme de 1 500 euros sur ce même fondement,

— condamner la SA d’HLM RATP Habitat aux dépens.

En premier lieu, Mme [N] [L] fait valoir que la SA d’HLM RATP Habitat supporte la charge de la preuve de ce qu’elle ne remplit pas les conditions d’occupation pour bénéficier d’un transfert automatique du bail par l’effet de la loi.

Elle affirme, à l’inverse, satisfaire aux critères posés par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 en ce que, d’une part, elle vivait en concubinage avec M. [M] [O] depuis plus d’un an avant son décès. Elle soutient à cet égard que l’adresse mentionnée à l’acte de décès de l’épouse de ce dernier était une adresse administrative, qui ne prouve pas la cohabitation effective. Elle considère ainsi légitime de penser qu’elle se trouvait dans un hôpital ou un EHPAD pendant plusieurs mois, précisant qu’elle était atteinte de la maladie d’Alzheimer. Elle observe qu’aucun membre de la famille de M. [M] [O] n’évoque la présence de son épouse à son domicile.

D’autre part, elle soutient que ses ressources sont inférieures au plafond prévu pour bénéficier d’un logement social, et que la taille du logement est adapté au ménage dans la mesure où elle assume la charge de sa fille.

A titre subsidiaire, elle sollicite un délai pour quitter les lieux compte tenu de sa situation économique précaire l’empêchant de retrouver un logement dans le parc privé. Elle précise avoir fait une demande de logement social, renouvelée chaque année et candidater régulièrement aux annonces proposées. Elle ajoute avoir déposé une demande au titre du droit au logement opposable. Elle indique par ailleurs qu’elle est à jour du paiement de ses loyers, qu’elle ne cause aucun trouble et assure le logement.

Les débats clos, les parties ont été avisées que le délibéré serait rendu le 8 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion du logement et la demande reconventionnelle de transfert de bail

Il ressort de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de la même loi dispose par ailleurs que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L 831-1 du code de la construction et de l’habitation et à ceux régis par une convention conclue en application de ce même article à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du bail remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Il en résulte que quatre conditions cumulatives doivent être remplies pour bénéficier du transfert du bail, relatives à la nature des liens entre le bénéficiaire et le locataire décédé, à la durée de la cohabitation, aux ressources du bénéficiaire et à l’adéquation entre la taille de son ménage et la taille du logement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le locataire en titre du logement litigieux était M. [M] [O] et qu’il est décédé, selon l’acte de décès produit, le 7 décembre 2021.

Il ressort des attestations versées par la défenderesse que M. [M] [O] l’avait présentée comme sa concubine, auprès de sa famille (nièces, fille, gendre) mais également auprès de tiers (son pharmacien, ses voisins, le gardien de son immeuble).

Ainsi, la vie de couple unissant M. [M] [O] et Mme [N] [L] était notoire, nonobstant le fait que le locataire était demeuré marié jusqu’au décès de son épouse le 14 avril 2021. A cet égard, la circonstance que l’acte de décès de son épouse mentionne sa domiciliation à l’adresse des locaux loués n’est pas de nature à remettre en cause le concubinage établi entre M. [M] [O] et Mme [N] [L], étant ici observé que celle-ci est décédée à [Localité 3] dans les Hauts-de-Seine.

Par ailleurs, Mme [N] [L] établit qu’elle demeurait dans ce logement depuis au moins novembre 2020, ainsi qu’il résulte des attestations versées aux débats et établies par la famille de M. [M] [O] mais également par des tiers, et notamment le gardien de l’immeuble, ce que sa seconde attestation versée aux débats par la demanderesse ne vient pas contredire. Ces déclarations concordantes sont également corroborées par différentes pièces administratives qu’elle verse aux débats, telles que ses bulletins de paie ou avis d’imposition.

Par ailleurs, la circonstance que sa fille réside également, et depuis le même moment, dans ce domicile permet d’exclure le caractère professionnel de cet emménagement tel qu’allégué par la bailleresse.

L’ensemble de ces éléments conduit à considérer qu’au décès de M. [M] [O] le 7 décembre 2021, Mme [N] [L] vivait depuis plus d’un an en concubinage notoire avec le locataire.

Ensuite, Mme [N] [L] justifie qu’au moment du décès de son concubin, elle percevait des revenus de l’ordre de 15 000 € net imposable par an (14 836 € selon l’avis 2022 d’impôt sur revenu 2021) et il n’est pas contesté par le bailleur que ses ressources sont inférieures aux plafonds prévus pour l’attribution d’un logement social.

Mme [N] [L] établit également que le logement de 3 pièces correspond à la situation de son ménage pour avoir la charge d’une fille née en 2004. Il n’est pas davantage invoqué par le bailleur l’inadéquation de ce logement à la typologie familiale.

Dès lors, le bail consenti le 15 février 1979 à M. [M] [O], portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 4], a été transféré à Mme [N] [L] lors de son décès le 7 décembre 2021.

La SA d’HLM RATP Habitat sera par conséquent déboutée de ses demandes aux fins de voir constater la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

La SA d’HLM RATP Habitat, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le bail portant sur l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4], conclu le 15 février 1979 entre la SA d’HLM Logis transports, devenue la SA d’HLM RATP Habitat d’une part et M. [M] [O], d’autre part, a été transféré à Mme [N] [L] lors du décès de ce dernier le 7 décembre 2021,

DÉBOUTE la SA d’HLM RATP Habitat de ses demandes aux fins de constat de la résiliation du bail, expulsion, et paiement d’une indemnité d’occupation formées à l’encontre de Mme [N] [L],

CONDAMNE la SA d’HLM RATP Habitat aux dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Mme [N] [L],

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 8 janvier 2026.

La greffière La juge