N° RG 25/01497 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UIND

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01497 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UIND

NAC: 30F

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Elsa BENBAKIR-SADOULET

à la SCP CAMILLE ET ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE

Mme [Y] [G], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Marie-agnès TROUVÉ de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE (postulant) et Maître Elisabeth DUTERME de la SELARL DUTERME MOITTIE ROLLAND, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE (plaidant)

DÉFENDERESSE

S.A.S. OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Solène BERNARD de l’AARPI TEJAS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS (plaidant) et M^e Elsa BENBAKIR-SADOULET, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 25 septembre 2025

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Vu l’assignation délivrée le 13 août 2025 par Madame [Y] [G] aux fins de voir ordonner une expertise à l’effet d’apporter au juge du fond tous les éléments d’appréciation de nature à permettre de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction auquel la S.A.S OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT peut prétendre ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation auquel Madame [Y] [G] est en droit de prétendre, la requérante précisant avoir donné congé à son preneur par acte d’huissier en date du 26 janvier 2024 pour le 31 août 2024 sans offre de renouvellement portant offre de paiement d’indemnité d’éviction.

Suivant ses dernières conclusions, la S.A.S OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT formule les protestations et réserves d’usage.

SUR QUOI, LE JUGE,

En l’espèce, Madame [Y] [G] justifie d’un motif légitime pour obtenir la mesure d’expertise sollicitée dès lors que cette dernière a donné congé à la défenderesse avec refus de renouvellement et que la S.A.S OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT se maintient depuis dans les lieux et ce jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, se réservant en outre la faculté de contester ledit congé.

Les justificatifs produits sont suffisants pour établir les éléments de fait et de droit d’un litige possible et la nécessité de l’expertise demandée, des questions techniques se posant notamment quant à la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, critères indicatifs et non limitatifs indiqués à l’article L. 145-14 alinéa 2 du code de commerce, expertise qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond.

Les dépens seront à la charge de la demanderesse, Madame [Y] [G], afin d’assurer l’efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’il en assume la charge dans un premier temps.

PAR CES MOTIFS

Nous, Carole Louis, vice-présidente du Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme ils en aviseront,

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Donnons acte aux parties comparantes ou concluantes de leurs protestations et réserves,

Ordonnons en tant que de besoin la production aux débats de tous justificatifs d’assurances,

Ordonnons une expertise et commettons en qualité d’expert :

[P] [J]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX03] Fax : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.63.80.83.60 Mèl : [Courriel 10]

ou en cas d’indisponibilité

[B] [D]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX04]

Port. : 06 63 59 31 31 Mèl : [Courriel 14]

Avec mission de :

1°/ visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, les locaux appartenant à Madame [Y] [G] et donnés à bail à la S.A.S OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT,

2°/ recueillir tout document comptable et plus généralement tout document utile à sa mission,

3°/ proposer et justifier une méthode de calcul de l’indemnité d’éviction, et proposer une évaluation de cette indemnité,

4°/ proposer une évaluation de l’indemnité d’occupation, en justifiant de la méthode de calcul,

5°/ répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du Code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations utiles ; rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties,

6°/ plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige,

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 12]),

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Ordonnons à la partie requérante, Madame [Y] [G], de consigner à la régie du tribunal une somme de 3 000, 00 € dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

La consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX013]

BIC (Bank Identifier Code) : TRPUFRP1

Disons que si la partie demanderesse bénéficie de l’aide juridictionnelle, il n’y a pas lieu à consignation, les frais de l’expertise étant avancés par le trésor public, conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle,

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées”.

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties ;

Condamnons la demanderesse, Madame [Y] [G], au paiement des entiers dépens.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

Le greffier, Le président,