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DOSSIER : N° RG 24/00056 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TMUX

JUGEMENT DU: 18/11/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 18 Novembre 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

[Localité 10] METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

Monsieur [Y] [R], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Xavier LASSUS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 269

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 17 Décembre 2024 et plaidoirie du 14 Octobre 2025

En présence de Charlotte [M], Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 9] SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

[Localité 10] MÉTROPOLE poursuit la réalisation d’un projet de renouvellement urbain dans le quartier de [Adresse 7], à [Localité 10].

La maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en œuvre.

De ce fait, depuis plusieurs années, l’opérateur mène une politique d’acquisition dans le périmètre du projet de renouvellement urbain de [Adresse 7].

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées, [Localité 10] MÉTROPOLE a décidé de lancer une procédure d’expropriation.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire se sont déroulées du 23 mai au 28 juin 2023.

L’opération a été déclarée d’utilité publique suivant arrêté préfectoral du 29 décembre 2023, rectifié le 12 janvier 2024.

L’article 3 de cet arrêté autorise [Localité 10] MÉTROPOLE, pourvu de la qualité d’expropriant, à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, les immeubles nécessaires à la réalisation du projet de réaménagement urbain.

Parmi les biens à acquérir, figure un local commercial constituant le lot 37 de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Adresse 11], parcelle [Cadastre 6] BN [Cadastre 1], appartenant à la Commune de [Localité 10], dans lequel Monsieur [Y] [R] exploite un commerce d’alimentation.

L’arrêté de cessibilité a été pris le 17 avril 2024 et l’ordonnance d’expropriation rendue, le 4 juin 2024.

À défaut d’être parvenu à un accord sur le montant des indemnités d’expropriation, [Localité 10] MÉTROPOLE a saisi la juridiction de céans, selon la procédure d’urgence, suivant acte du 1er octobre 2024.

Le transport sur les lieux s’est déroulé, le 17 décembre 2024, à l’issue duquel un jugement fixant une indemnité provisionnelle à la somme de 40 162 euros a été rendu, le même jour, au bénéfice de Monsieur [Y] [R].

Après plusieurs renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 14 octobre 2025 où l’autorité expropriante demande à la juridiction de :

Fixer le montant de l’indemnité globale revenant à Monsieur [Y] [R] à la somme de 37 660 euros, comprenant une indemnité principale de 35 281,95 euros et une indemnité de remploi de 2 378 euros, tous préjudices confondus,

Rejeter toutes prétentions contraires.

Le commissaire du Gouvernement conclut à la fixation des indemnités suivantes :

Indemnité principale : 37 556 euros,

Indemnité de remploi : 2 606 euros,

Monsieur [Y] [R] invite la juridiction à :

Condamner [Localité 10] MÉTROPOLE au versement d’une indemnité forfaitaire, tous postes confondus de 198 642,96 euros (incluant la provision déjà versée),

Condamner [Localité 10] MÉTROPOLE au versement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire.

Vu les conclusions de [Localité 10] MÉTROPOLE, régulièrement représenté,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

Vu les conclusions de Monsieur [Y] [R], régulièrement représenté,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bien exproprié,

Le local commercial sous déclaration d’utilité publique, propriété de la commune de [Localité 10] en sa qualité de bailleur emphytéotique, d’une superficie de 34 m², est situé [Adresse 4], parcelle [Cadastre 6] BN [Cadastre 1], lot [Cadastre 5], au sein du [Adresse 8].

Il est le siège d’un fonds de commerce d’alimentation, de produits orientaux et de boissons non alcoolisées exploité sous l’enseigne « ARC EN CIEL » par Monsieur [Y] [R].

La présente instance a pour objet de déterminer l’indemnité d’éviction de ce fonds devant revenir à son exploitant.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l’article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Au cas particulier, la dernière procédure d’approbation du PLU de [Localité 10] remonte au 12 octobre 2023.

C’est cette date qui doit être retenue comme date de référence.

A ce moment là, la parcelle est située en zone UI7 du PLU de la commune de [Localité 10], soit en zone urbaine intense.

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :

Article L. 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Article L. 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien (article L. 222-1) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2). C’est à cette date, soit le 4 juin 2024 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Article L. 322-2 alinéa 1 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Article L. 322-2 alinéa 2 : les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur l’indemnité principale,

Le commerçant évincé du fait d’une expropriation bénéficie de principe d’une indemnité principale dont le montant est égal à la valeur du fonds de commerce.

Pour la détermination de son montant, les parties conviennent de recourir à la méthode d’évaluation dite des barèmes professionnels ; méthode la plus couramment utilisée en matière d’expropriation.

Elle consiste usuellement à appliquer à la moyenne du chiffre d’affaires TTC des trois dernières années d’exploitation du fonds de commerce, un barème qui varie selon la nature du commerce et qui est établi à partir d’une étude de marché.

La méthode suppose, d’une part, de connaître le chiffre d’affaires et, d’autre part, de déterminer le barème applicable.

Monsieur [Y] [R] a communiqué les comptes annuels 2023, 2022 et 2021.

Selon ces documents, les chiffres d’affaires dégagés sont les suivants :

— Exercice 2023 : 124 459 euros HT et 132 516 euros TTC (et non 149 350 euros, comme retenu à tort par le défendeur)

— Exercice 2022 : 110754 euros HT et 117 861 euros TTC

— Exercice 2021 : 87 636 euros HT et 93 521 euros TTC

Comme traditionnellement, c’est la moyenne TTC des trois dernières années de chiffre d’affaires qui sera retenue par le tribunal, soit la somme de : 114 632 euros.

Une étude de marché (code NAF 4711B), non critiquée, est produite par le commissaire du Gouvernement faisant apparaître un coefficient moyen de 27% entre le chiffre d’affaires retenu et le prix de cession du fonds de commerce.

Au regard de la documentation professionnelle, l’administration porte ce taux à 30%, ce qui est admis par l’autorité expropriante.

Sans motif exposé, Monsieur [Y] [R] revendique l’application d’un taux de 120%. Il ne sera pas suivi par la juridiction qui retiendra une valorisation de 30%.

Il s’ensuit une indemnité principale de 34 390 euros (114 632 euros x 30%), portée à 35 281,95 euros, afin de ne pas juger infra-petita.

Sur l’indemnité de remploi,

Comme usuellement en matière de fonds de commerce, cette indemnité sera déterminée ainsi :

23 000 euros x 5 % = 1 150 euros

12 282 euros x 10 % = 1 228 euros

soit, un total de : 2 378 euros

Sur l’indemnité de déménagement,

Monsieur [Y] [R] sollicite une indemnité d’un montant de 1 500 euros pour déménagement au motif qu’il lui a fallu « vider le local du matériel et chambre froide mais aussi des marchandises ».

Il sera débouté de sa demande, faute de production de justificatif.

Sur les demandes annexes,

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

Il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

FIXE le montant de l’indemnité globale revenant à Monsieur [Y] [R] à la somme de 37 660 euros, comprenant une indemnité principale de 35 281,95 euros et une indemnité de remploi de 2 378 euros, tous préjudices confondus,

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par Monsieur Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe, le 18 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION