TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00040 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3HF

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

02 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH – MANCHE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [O] [S]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 02 JUIN 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [F] [V], non comparante représentée par Madame [Y] [P], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [S]

né le 10 mai 1989 à CARENTAN (MANCHE)

demeurant 6 rue Gambetta – Porte 41 – 50500 CARENTAN

comprant en personne,

Débats à l’audience publique du 31 mars 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [T] [H], en présence de Madame [K] [U], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés, Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 31 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2024, l’Office public de l’habitat de la Manche (ci-après “MANCHE HABITAT”) a donné à bail à Monsieur [O] [S] un local à usage d’habitation situé 6 rue Gambetta, appartement 41, à CARENTAN-LES-MARAIS (50520), moyennant un loyer mensuel révisable de 366,15 euros par mois, outre les charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer. Après plusieurs révisions, le loyer, outre les charges, s’élève au 1er janvier 2025 à 586, 79 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, MANCHE HABITAT a fait délivrer à son locataire un commandement de payer la somme de 1178, 57 euros en principal visant la cluse résolutoire inscrite au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice, délivré le 4 février 2025 à étude, MANCHE HABITAT a fait assigner son locataire, Monsieur [O] [S], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail du 15 mars 2024, la clause résolutoire étant acquise au bailleur sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1217, 1224, 1227, 1228, 1741 du code civil et L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— à titre subsidiaire prononcer, la résiliation du bail sur le fondement des articles 1103, 1217, 1224, 1227, 1228, 1741 du code civil et L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [O] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [O] [S] à lui payer la somme de 1 178, 57 euros représentant les loyers impayés à la date du présent acte, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer, sur le fondement des articles 1103, 1231-6, 1728 2° du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989,

— condamner Monsieur [O] [S] à lui payer, jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1240 et 1231-7 du code civil,

— condamner [O] [S] à lui payer une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 31 mars 2025, MANCHE HABITAT régulièrement représenté par Madame [P] munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 756,67 euros arrêtée à la date du 31 mars 2025. Le bailleur indique qu’il y a eu une reprise de paiement des loyers depuis le mois de janvier 2025. Il précise que le locataire bénéficie du FSL et d’un rappel de l’aide personnalisée au logement. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

[O] [S], régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, reconnaît le principe comme le montant de sa dette et manifeste son souhait de rester dans le logement . Il propose de payer une somme de 100 euros supplémentaires par mois pour apurer la créancier du bailleur. Il déclare bénéficier d’une rémunération de 1 055 euros mensuels, vivre seul, avoir quatre enfants en garde alternée et ne pas avoir avoir d’autres dettes ni déposé de dossier de demande de traitement d’une situation de surendettement auprès des services de la Banque de France.

Aucun diagnostic social et financier n’a été joint au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, MANCHE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat conclu le 15 mars 2024 entre les parties prévoit une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement en son article 4.7.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, MANCHE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [O] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 178,57 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 22 octobre 2024.

Monsieur [O] [S] n’a pas réglé les sommes visées au commandement du 8 novembre 2024 dans le délai de deux mois visé par le commandement de payer, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif sont réunies à la date du 9 janvier 2025.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

MANCHE HABITAT justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail et le commandement de payer.

Elle produit également un décompte actualisé de la créance démontrant que Monsieur [O] [S] reste débiteur de la somme de 756,67 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 31 mars 2025 inclus.

Monsieur [O] [S] n’a pas contesté le principe ni le montant de sa dette.

Monsieur [O] [S] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de

756,67 euros au 31 mars 2025, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, [O] [S], comparant à l’audience, a fait part de son souhait de solliciter des délais de paiement. Il résulte de l’analyse du dernier décompte produit par MANCHE HABITAT qu’il a repris le paiement du loyer depuis janvier 2025.

MANCHE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et le locataire propose à l’audience le paiement d’une somme supplémentaire de 100 euros mensuels pour apurer sa dette.

Il résulte des éléments déclarés à l’audience que Monsieur [O] [S] doit être considéré comme en situation de régler sa dette alors qu’il a repris le paiement des loyers à l’audience.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. / Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [O] [S] a sollicité la suspension du jeu de la clause résolutoire, afin de rester dans les lieux.

En raison de la reprise du règlement intégral de son loyer depuis janvier 2025 et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de [O] [S] et de tout occupant de son chef serait autorisée.

Il serait alors redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Le sort des meubles serait enfin régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

[O] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Il y a lieu de rejeter les conclusions présentées à ce titre par MANCHE HABITAT.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 15 mars 2024 entre l’Office public de l’habitat de la Manche et Monsieur [O] [S] portant sur un local à usage d’habitation situé 6 rue Gambetta, appartement 41, à CARENTAN-LES-MARAIS (50500) à la date du 9 janvier 2025,

CONDAMNE Monsieur [O] [S] à payer à l’Office public de l’habitat de la Manche la somme de 756,67 euros arrêtée à la date du 31 mars 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (terme de mars inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [O] [S] à se libérer de sa dette, en 7 mensualités de 100 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais et ce en plus du loyer et des charges courantes,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office public de l’habitat de la Manche puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

* que Monsieur [O] [S] soit condamné à verser à l’Office public de l’habitat de la Manche une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE l’Office public de l’habitat de la Manche de sa demande faite au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [S] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION