TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00809

N° Portalis DBX4-W-B7J-T3MB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

[K] [W]

C/

[D] [G] épouse [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [W]

demeurant chez MONSIEUR [O] [W], [Adresse 4]

représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [D] [G] épouse [F]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 janvier 1996, Monsieur [K] [W] a donné à bail à Madame [D] [F] née [G] un appartement à usage d’habitation (n°5), situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 2.850 francs et une provision sur charges mensuelle de 200 francs.

Le 23 octobre 2024, Monsieur [K] [W] a fait signifier à Madame [D] [F] née [G] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Monsieur [K] [W] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, Monsieur [K] [W] a ensuite fait assigner Madame [D] [F] née [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.696,92 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 février 2025.

A l’audience du 04 avril 2025, Monsieur [K] [W], représenté par son conseil, se rapporte à ses conclusions écrites communiquées à la défenderesse le 20 mars 2025 et sollicite :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— l’expulsion de Mme [F] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.613,67 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au mois de mars 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’autoriser cette dernière à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 45 euros et la 36ème mensualité devant solder la dette en principal et intérêts, le réglement devant intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la 1ère fois avant le 15 du mois d’avril 2025,

— la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés et à défaut de règlement de toute mensualitée due, que ce soit au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse, que la clause résolutoire reprenne ses effets, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible et que son expulsion soit ordonnée avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Il sollicite de produire en délibéré autorisé un décompte actualisé permettant de confirmer le règlement opéré par la locataire pour le loyer courant.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à personne le 12 février 2025, Madame [D] [F] née [G] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

Par courriel du 04 avril 2025, le conseil du demandeur a fait parvenir en délibéré autorisé un décompte locatif actualisé, lequel sera pris en considération.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 16 janvier 1996 contient une clause résolutoire (article Clauses résolutoire et pénale) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 1.696,92 euros a été signifié le 23 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [D] [F] née [G] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.514,62. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 décembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [K] [W] produit en délibéré autorisé un décompte du 04 avril 2025 démontrant que Madame [D] [F] née [G] reste devoir la somme de 1.613,67 euros, mensualité du mois d’avril 2025 comprise.

Madame [D] [F] née [G] absente aux débats, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.613,67 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, des propositions de règlements formulées par Madame [D] [F] née [G] dans son courriel en date 11 mars 2025, versé aux débats par le demandeur, démontrant sa capacité à solder la dette locative, et de l’accord de Monsieur [K] [W], Madame [D] [F] née [G] sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 45 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Par suite, conformément à la demande de Monsieur [K] [W] les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [D] [F] née [G] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [D] [F] née [G] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [K] [W], Madame [D] [F] née [G] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 janvier 1996 entre Monsieur [K] [W] et Madame [D] [F] née [G] concernant un appartement à usage d’habitation (n°5), situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 24 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [D] [F] née [G] à verser à Monsieur [K] [W] à titre provisionnel la somme de 1.613,67 euros (décompte arrêté au 04 avril 2025, incluant une dernière facture de avril 2025) ;

AUTORISONS Madame [D] [F] née [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 45 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [D] [F] née [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [K] [W] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [D] [F] née [G] soit condamnée à verser à Monsieur [K] [W] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [D] [F] née [G] à verser à Monsieur [K] [W] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [D] [F] née [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,