TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 25/51115 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ANA

N° : 5

Assignation du :

11 Février 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 juillet 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSES

Madame [A] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [C] [H], dite “[B]”

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentées par Maître Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS – #D0285

DEFENDERESSE

La société “ERELL CONSULTING”, société à responsabilité limitée

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par Maître Laëtitia CROISE, avocat au barreau de PARIS – E2183

DÉBATS

A l’audience du 13 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2020, Madame [A] [B] et Madame [C] [H] ont consenti un bail commercial à la société S.A.R.L. ERELL CONSULTING portant sur des locaux commerciaux situés au [Adresse 6] [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, Madame [B] et Madame [H] ont fait délivrer un commandement de payer à la société S.A.R.L. ERELL CONSULTING valant mise en demeure de payer un arriéré locatif d’un montant de 16.905,01 euros ; ledit commandant visant par ailleurs la clause résolutoire insérée dans le bail commercial précité.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, les bailleresses ont assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, la société locataire afin notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de la voir condamner au paiement provisionnel de l’arriéré de charges qu’elles estiment leur être dû.

Après un premier renvoi sollicité par les parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2025.

A cette audience, Madame [B] et Madame [H], par conclusions déposées et soutenues oralement, sollicitent du juge des référés de :

« Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 1103 du Code Civil,

Vu l’article 1728 du Code Civil,

Vu les articles 145-41 et suivants du Code de Commerce,

Vu le commandement de payer du 25 novembre 2024,

* Dire Madame [B] et Madame [H] recevables et bien fondées en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

* Dire que, à défaut de règlement de l’intégralité des causes du commandement de payer du 25 novembre 2024, la clause résolutoire du bail commercial du 1er décembre 2020, consenti par Madame [B] et Madame [H] pour les locaux sis à [Adresse 10], est acquise à la date du 26 décembre 2024,

* Prononcer, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail commercial du 1er décembre 2020 à compter du 26 décembre 2024,

* Constater, dans tous les cas, les manquements graves et réitérés de la S.A.R.L. ERELL CONSULTING à ses obligations locatives et prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 1er décembre 2020,

En conséquence :

* Ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. ERELL CONSULTING et de tous occupants de son chef, de tous les locaux qu’elle occupe à [Adresse 10] et ce, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’astreinte de 150

€ par jour de retard et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux loués et remise des clés aux bailleresses ou à leur mandataire,

* Dire qu’à compter du 26 décembre 2024, la SARL ERELL CONSULTING est devenue occupante sans droit ni titre des locaux, fixer à compter de cette même date les indemnités d’occupation dues aux bailleresses au montant du loyer quotidien, majoré de 50%, charges et taxes locatives en sus,

* Condamner la S.A.R.L. ERELL CONSULTING à régler cette indemnité d’occupation prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés aux bailleresses ou à leur mandataire,

* Condamner :

— pour un compte arrêté au 30 avril 2025, 2 ème trimestre 2025 inclus et sauf à parfaire, la SARL ERELL CONSULTING à régler à Madame [B] et à Madame [H] la somme provisionnelle de 25.717,08 € T.T.C., outre le loyer quotidien, charges et taxes locatives jusqu’à la résiliation du bail, avec intérêts légaux sur la somme de 16.905,01 € à compter des commandements de payer du 25 novembre 2024 et pour le surplus à compter de la présente assignation, valant mise en demeure de régler, le tout avec capitalisation desdits intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du Code Civil,

— à compter de la résiliation du bail, la S.A.R.L. ERELL CONSULTING à régler à Madame [B] et à Madame [H] une indemnité d’occupation représentant le loyer quotidien majoré de 50%, outre les charges et taxes locatives,

* Dire que le dépôt de garantie réglé par la S.A.R.L. ERELL CONSULTING au titre du bail commercial du 1er décembre 2020 restera acquis à Madame [B] et à Madame [H] à titre d’indemnité contractuelle, sans préjudice des éventuelles réparations locatives à la charge de la S.A.R.L. ERELL CONSULTING,

* Condamner, pour un compte arrêté au 30 avril 2025, 2 ème trimestre 2025 inclus et sauf à parfaire, la S.A.R.L. ERELL CONSULTING à régler à Madame [B] et à Madame [H] la somme provisionnelle de 2.571,70 € au titre de la clause pénale du bail commercial du 1er décembre 2020,

* Condamner la S.A.R.L. ERELL CONSULTING à régler à Madame [B] et à Madame [H] la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* Condamner la S.A.R.L. ERELL CONSULTING aux entiers dépens, lesquels comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024."

De son côté, la société ERELL CONSULTING, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, sollicite notamment du juge des référés de :

A titre principal,

— débouter les demanderesses de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— suspendre la résiliation du bail et les effets de la clause résolutoire contractuelle,

— lui octroyer un délai de 10 mois pour apurer la dette locative

En tout état de cause,

— condamner in solidum les demanderesses à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions aux écritures déposées à l’audience par les parties.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 9 juillet 2025.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera relevé que par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, la société ERELL CONSULTING a assigné Mesdames [B] et [H] devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de PARIS afin de former notamment opposition au commandement de payer qui lui a été délivré le 25 novembre 2024.

Or, il résulte des pièces versées que l’audience d’orientation de cette affaire a été fixée le 5 mars 2025, de sorte que la désignation subséquente du juge de la mise en état est intervenue ultérieurement.

Par suite, en application a contrario des dispositions des articles 771 et 789 du code de procédure civile, le juge des référés est compétent pour statuer sur les demandes formées dans le cadre de la présente instance, dès lors qu’il a été saisi par acte introductif d’instance en date du 11 février 2025.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Les demanderesses à l’instance demandent à ce que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial consenti à la société ERELL CONSULTING et s’oppose à toutes les contestations sérieuses soulevées en défense.

De son côté, la société ERELL CONSULTING précise qu’elle exerce dans les locaux pris à bail, une activité de galerie ; par suite, les nombreux troubles de jouissance causés notamment par les travaux au sein de la copropriété, ne lui ont pas permis d’exploiter, de manière nominale, les locaux dont s’agit. Par suite, elle oppose une exception d’inexécution au paiement des loyers, dès lors que la jouissance des locaux n’a pas été paisible.

Sur ce,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, il sera, en préambule, relevé que les troubles de jouissance invoqués par la société ERELL CONSULTING n’ont jamais, au vu des pièces versées, pu l’empêcher d’user des locaux ou encore d’être dans l’obligation d’en faire un usage contraire à la destination prévue dans le bail, et ce, en raison des manquements invoqués.

Par suite, et sans préjuger de toute action au fond sur ce point, les éléments avancés, au stade des référés, sont insuffisants pour justifier de l’absence d’exécution de l’obligation à bonne date des loyers sollicités.

Partant, il ressort des pièces produites que le commandement précité, visant la clause résolutoire, lequel a été signifié à la société ERELL CONSULTING le 25 novembre 2024, fait état d’un arriéré locatif dû à la date du 1er octobre 2024 d’un montant de 16.707,66 euros.

Or, il ressort des décomptes versés par les parties demanderesses, et notamment celui du 30 avril 2025, que la société ERELL CONSULTING n’a pas, dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer litigieux, procédé à l’apurement des sommes sollicitées.

Par suite, la clause résolutoire est acquise depuis le 25 décembre 2024 à 24H00.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il convient d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse dans les conditions prévues au dispositif de cette ordonnance tout comme, du reste, le sort éventuel de ses meubles.

Toute demande plus ample sera, en conséquence, rejetée ; tout comme celles d’assortir d’une astreinte la libération des lieux. Il sera notamment relevé que le seul défaut de paiement ne suffit pas à caractériser une quelconque récalcitrance de la société locataire, laquelle du reste, a fait de nombreux efforts pour sauvegarder son activité au sein des locaux dont s’agit.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société défenderesse depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel (indexation comprise), outre les charges, taxes et accessoires. En effet, la clause prévue au contrat permettant la majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale susceptible de modération, laquelle n’est que de la compétence du juge du fond. Cette demande de majoration ne saurait, par suite, prospérer au stade des référés.

En outre, il sera, au seul stade des motifs, rappelé que tant que la société, preneuse initialement à bail se maintient dans les lieux, elle doit respecter l’ensemble des obligations y afférentes et notamment poursuivre l’assurance idoine jusqu’à leur libération.

S’agissant de la provision sollicitée, au vu du décompte en date du 30 avril 2025, tel que produit par la partie demanderesse, l’obligation de la société défenderesse à l’instance au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable et s’élève à la somme de 25.717,08 euros à la date du 30 avril 2025.

Au vu du versement effectué le 30 décembre 2024 par la société ERELL CONSULTING, celui-ci s’imputant sur les dettes les plus anciennes en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la somme provisionnelle précitée sera assortie des intérêts légaux sur la somme 7.895,68 euros à compter du 25 novembre 2024, sur la somme de 9.109,05 euros à compter du 11 février 2025 (date de l’assignation valante mise en demeure) et sur le surplus à compter de l’ordonnance, et ce, en application des dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

A toutes fins utiles, il sera précisé que la somme de 9.109,05 euros correspond à la différence entre le montant provisionnel sollicité aux termes de l’assignation au titre de l’arriéré locatif, soit la somme de 17.004,73 euros, et la somme restant due visée au commandement de payer, soit la somme de 7.895,68 euros.

Toute demande plus ample au titre du point de départ des intérêts légaux sera rejetée.

Il sera, et pour les mêmes motifs que ceux développés au titre de la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, rejeté la demande formée au titre de l’indemnité contractuellement prévue, ainsi que celle formée au titre de la conservation du dépôt de garantie ou encore celle formée au tire de l’indemnité due au titre de la clause pénale prévue contractuellement. En effet, ces clauses, dès lors qu’elles sont susceptibles de modération en raison de leur nature, relèvent des pouvoirs du juge du fond et non de ceux du juge des référés.

Ces demandes seront également rejetées, en conséquence.

Sur la demande au titre des délais de paiement

En application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement sollicités par la société preneuse à bail.

En effet, la société S.A.R.L. ERELL CONSULTING justifie avoir fait, la veille de l’audience un virement d’un montant de 8.415,63 euros, ce qui correspond à près d’un tiers de la somme provisionnelle à laquelle elle est condamnée dans le cadre de la présente instance au titre de l’arriéré locatif. A toutes fins utiles, il sera précisé que cette somme n’a pas été retranchée de la somme provisionnelle due, dès lors qu’aucun élément, au jour où il est statué, ne permet de confirmer que cette somme a bien été reçue sur le compte bancaire des bailleresses. Quoi qu’il en soit, la société S.A.R.L. ERELL CONSULTING, qui verse notamment un compte de résultat pour l’exercice comptable relatif à l’année 2024, aux termes duquel elle a généré un résultat net comptable plus de 53.000 euros, justifie, de lui accorder des délais de paiement.

Par suite, il convient de lui octroyer des délais dans les termes prévus au dispositif de l’ordonnance.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, partie perdante, la société S.A.R.L. ERELL CONSULTING sera tenue aux dépens d’instance.

A toutes fins utiles, il sera relevé que les dépens sont définis à l’article 695 du code de procédure civile, et il n’appartient pas, au juge des référés de lister les sommes dues à ce titre.

Toute demande formée en ce sens sera rejetée.

Partie tenue aux dépens, la société S.A.R.L. ERELL CONSULTING sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros aux parties demanderesses prises ensemble, et ce, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies ;

Condamnons la société S.A.R.L. ERELL CONSULTING à payer à Madame [A] [B] et à Madame [C] [H], prises ensemble, la somme de 25.717,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme 7.895,68 euros à compter du 25 novembre 2024, sur la somme de 9.109,05 euros à compter du 11 février 2025 et sur le surplus à compter de l’ordonnance ;

Autorisons la société S.A.R.L. ERELL CONSULTING à s’acquitter de cette somme en 5 mensualités de 4.285 euros et une 6ème réglant le solde et les intérêts, la première devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant le mois de signification de la décision et les suivantes avant le 5 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société ERELL CONSULTING se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :

1. la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

2. la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

3. faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société ERELL CONSULTING et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 7], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

4. le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

5. la société ERELL CONSULTING sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à Madame [A] [B] et à Madame [C] [H], prises ensemble, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Rejetons le surplus des demandes de Madame [A] [B] et à Madame [C] [H] ainsi que celles de la société ERELL CONSULTING ;

Condamnons la société S.A.R.L. ERELL CONSULTING à payer à Madame [A] [B] et à Madame [C] [H], prises ensemble, la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société S.A.R.L. ERELL CONSULTING aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 9] le 09 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI