MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00535 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V24L

CODE NAC : 54G – 0A

AFFAIRE : [X] [D], [Y] [F] C/ SMABTP venant aux droits de la société CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE CGI BATIMENT, Société COFIDIM, S.A. MMA IARD, Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [D] né le 22 Avril 1994 à CHATEAUROUX, demeurant 59 rue des grottes – 94440 VILLECRESNES

Madame [Y] [F] née le 30 Avril 1991 à EL HAMMA (TUNISIE), demeurant 59 rue des grottes – 94440 VILLECRESNES

représentée par M^e Alain CROS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 182

DEFENDERESSES

CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 432 147 049

dont le siège social est sis 6 rue de la Pérouse – 75016PARIS

représentée par Maître Daria BELOVETSKAYA, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : A0314

S. A. S. COFIDIM

immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 388 867 426

dont le siège social est sis 1 rue du Parc de Marly – 78430 LOUVECIENNES

représentée par Maître Johanna ROPARS, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E2075

S. A. MMA IARD

dont le siège social est sis 160 rue Henri Champion – 72030 LE MANS CEDEX 9

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

dont le siège social est sis 160 rue Henri Champion – 72030 LE MANS CEDEX 9

toutes représentées par Maître Philippe BALON, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P0186 – non comparant à l’audience

PARTIES INTERVENANTES

Madame [Z] [C] née le 02 Août 1991 à SIGHETU MARMATIEI (ROUMANIE), nationalité française, demeurant 57 rue des Grottes – 94440 VILLECRESNES

Monsieur [J] [L] [C] né le 01 Octobre 1987 à SIGHETU MARMATIEI (ROUMANIE), nationalité roumaine, demeurant 57 rue des Grottes – 94440 VILLECRESNES

tous deux représentés par Maître Christine MARAN, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : D1773

SMABTP VENANT AUX DROITS DE LA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DE BÂTIMENT – CGI BÂTIMENT

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 775 684 764

dont le siège social est sis 8 rue Louis Armand – 75015 PARIS

représentée par Maître Daria BELOVETSKAYA, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : A0314

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Débats tenus à l’audience du : 16 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 25 Août 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 25 Août 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [F] ont acquis un terrain sis 59 rue des grottes 94440 VILLECRENES, sur lequel ils ont fait construire une maison.

La construction a été confiée à la SAS COFIDIM, la SA MMA IARD et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES étant les assurances dommages-ouvrage.

Une garantie de livraison a été souscrite auprès de la CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT, aux droits de laquelle vient la SMABTP.

La réception est intervenue le 25 avril 2024, avec réserves.

Par actes de commissaire de justice des 31 mars, 2 et 3 avril 2025, Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [F] ont fait assigner la SAS COFIDIM, la SA MMA IARD et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Le dossier a été évoqué à l’audience du 16 juin 2025, au cours de laquelle Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [F] ont maintenu leurs demandes. Ils se sont opposés à la mise hors de cause de la SMABTP, en présence d’une défaillance du constructeur, la SAS COFIDIM, d’une mise en demeure adressée à la SAS COFIDIM restée vaine et d’une réception avec réserves. Ils ne se sont pas opposés au complément de mission proposé à titre subsidiaire par la SMABTP et ont relevé que si l’extension de mission proposée par Madame [Z] [C] et Monsieur [J] [L] [C] était retenue, il conviendrait de partager les frais d’expertise.

Aux termes de ses conclusions visées et soutenues à l’audience, la SMABTP venant aux droits de la CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT sollicite de :

— à titre liminaire : lui donner acte de son intervention volontaire,

— à titre principal : débouter Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [F] de leurs demandes,

— à titre subsidiaire : lui donner acte de ses protestations et réserves et compléter la mission d’expertise comme précisé au dispositif de ses écritures,

— condamner la SAS COFIDIM et la SA MMA IARD et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en leur qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur de la SAS COFIDIM à relever et garantir intégralement la SMABTP de toute condamnation mise à sa charge au profit de Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [F],

— en tout état de cause : condamner Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [F] ou tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle soutient l’absence de défaillance du constructeur, laquelle doit être caractérisée par le maître d’ouvrage, et ce alors que la garantie de livraison a vocation à être mobilisée uniquement dans ce cas. Elle ajoute que la garantie de livraison ne couvre pas les désordres survenus ou révélés après réception, même assortie de réserves, et que les griefs soulevés ne portent pas sur une inexécution du contrat ou sur l’inachèvement du chantier.

Aux termes de ses observations orales à l’audience du 16 juin 2025, la SAS COFIDIM a émis les plus vives protestations et réserves et a indiqué que la question soulevée par la SMABTP pour être mise hors de cause ne relevait pas des pouvoirs du juge des référés.

Vu les protestations et réserves formulées par RPVA par la SA MMA IARD et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

Aux termes de leurs conclusions visées et soutenues à l’audience, Madame [Z] [C] et Monsieur [J] [L] [C] sollicitent de :

— les déclarer recevables en leur intervention volontaire,

— compléter la demande d’expertise et ordonner à l’expert de constater et évaluer tous les préjudices causés par la construction de Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [F] située 59 rue des grottes sur leur maison située 57 rue des grottes : perte de valeur de l’immeuble, préjudice de jouissance pour la perte d’ensoleillement, absence d’isolation, absence d’aération (étant précisé que l’aération existant à l’origine a été bouchée par la construction de Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [F], découpage des tuiles de leur maison),

— réserver les dépens.

Ils indiquent que la construction de Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [F] empiète sur leur terrain de 6 centimètres et que cela crée notamment un trouble anormal de voisinage.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 16 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré, les parties étant informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les interventions volontaires

Conformément aux dispositions de l’article 325 du code de procédure civile, il convient de recevoir la SMABTP en son intervention volontaire, cette dernière venant aux droits de la CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT en vertu du transfert universel de patrimoine approuvé par décision n°2024-C-32 du 21 octobre 2024 de l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution et de la dissolution de la société CGI BAT effective au 30 octobre 2024.

Il convient également de recevoir Madame [Z] [C] et Monsieur [J] [L] [C] en leur intervention volontaire, ces derniers se plaignant d’un empiétement sur leur propriété par la construction de Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [F].

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [F] n’ont pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’ils invoquent puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Ils doivent seulement justifier d’éléments rendant crédibles leurs suppositions.

Or, tel est le cas au vu :

* des réserves formulées dans le procès-verbal de réception des travaux du 25 avril 2024 portant sur :

— le trouble anormal de voisinage matérialisé par une perte d’ensoleillement pour Madame [Z] [C] et Monsieur [J] [L] [C],

— le découpage sans autorisation de tuiles de la toiture de Madame [Z] [C] et Monsieur [J] [L] [C],

— l’empiétement de la construction sur la parcelle de Madame [Z] [C] et Monsieur [J] [L] [C],

— le permis modificatif en cours d’acceptation pour le déplacement de la baguette PVC pour la porte de garage (isolante),

* du contrôle planimétrique établi par le cabinet [E], géomètre-expert, faisant état d’un empiétement de la construction de Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [F] sur la propriété de Madame [Z] [C] et Monsieur [J] [L] [C].

Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [F] disposent d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’ils allèguent, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Concernant la mission confiée à l’expert, il appartient au juge des référés d’apprécier, en droit et en fait, l’opportunité et l’utilité des chefs de mission proposés, étant rappelé que, nonobstant les propositions de mission formulées dans le dispositif des écritures des parties, il demeure libre, en application de l’article 145 du code de procédure civile, de choisir les chefs de mission adaptés.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [F] le paiement de la provision initiale. Il n’y a en effet pas lieu d’ordonner un partage à ce stade, les troubles mentionnés par Madame [Z] [C] et Monsieur [J] [L] [C] semblant provenir de l’empiétement causé par Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [F].

Les protestations et réserves ont été mentionnées dans la présente décision, de sorte qu’un donner-acte formel dans le dispositif ci-après, qui serait dépourvu de toute portée décisoire, est inutile.

Sur la demande de mise hors de cause de la SMABTP venant aux droits de la CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT :

Si cette dernière indique que sa garantie ne peut pas être mobilisée, sa demande de mise hors de cause apparaît prématurée dans la mesure où il ne relève pas du juge des référés d’apprécier la mobilisation de la garantie et la défaillance du constructeur, ceci relevant d’un débat au fond nécessitant une interprétation du contrat.

En outre, l’appel en garantie formé par la SMABTP à titre subsidiaire, qui nécessite de rechercher les causes et d’analyser les responsabilités pour chacun des désordres, ne ressort pas de la compétence du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [F], pour leur permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à leur charge.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

RECEVONS la SMABTP en son intervention volontaire, venant aux droits de la CAISSE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT,

RECEVONS Madame [Z] [C] et Monsieur [J] [L] [C] en leur intervention volontaire,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

DÉSIGNONS pour y procéder :

[K] [M] (1979)

Brevet de technicien topographe, Brevet de technicien supérieur géomètre-topographe, Diplôme de géomètre-expert foncier

SELARL ARKANE FONCIER

17 Grande Rue

91310 MONTLHERY

Tél : 01.64.49.00.52

Fax : 01.64.49.06.64

Port. : 06.79.09.13.22

Email : h.delouche@arkane-foncier.fr

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de PARIS, lequel, sollicité préalablement à sa désignation l’a acceptée par courriel du 19 juin 2025, et pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et dans les pièces jointes et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non-conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties ;

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons, non conformités et/ou inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;

— donner son avis sur les conséquences de ces désordres, malfaçons, non conformités et/ou inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art ;

— dire si la pleine mesure de l’empiétement de la construction sur le fonds voisin ainsi que le défaut d’altimétrie ou les non-conformités topographiques étaient apparents lors de la réception ou n’ont été révélés que postérieurement à celle-ci, notamment au vu des éléments techniques produits et du contrôle planimétrique réalisé ;

— apprécier, le cas échéant, si les désordres ou non-conformités ainsi révélés sont de nature à compromettre la destination de l’ouvrage ou à justifier une démolition et reconstruction de l’ouvrage litigieux, ou si une solution alternative et moins onéreuse peut être mise en œuvre ;

— préciser si les désordres ou non-conformités relèvent des travaux mis à la charge de la SAS COFIDIM par le contrat de construction de maison individuelle ou s’ils relèvent des prestations exclues du contrat de construction de maison individuelle,

— à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée, et notamment sur les préjudices causés à Madame [Z] [C] et Monsieur [J] [L] [C] (perte de valeur de leur immeuble, perte d’ensoleillement, isolation, aération, découpage des tuiles de leur maison) ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler les opérations d’expertise,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux, 57 et 59 rue des grottes 94440 VILLECRENES, et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

. en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, ce dernier pourra autoriser Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [F] à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre de Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [F], par des entreprises qualifiées de leur choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux,

FIXONS à la somme de 5 000 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [F] à la régie du tribunal judiciaire de Créteil dans le mois qui suit la demande de consignation adressée par le greffe,

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal (service du contrôle des expertises), dans les six mois de la réception de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées),

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code,

RAPPELONS aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :

« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée »,

REJETONS la demande de mise hors de cause de la SMABTP,

DISONS que les dépens resteront à la charge de Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [F],

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 25 août 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES