TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03389

N° Portalis DBX4-W-B7I-TIUS

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 24 Janvier 2025

[K] [G]

[E] [V]

C/

[I] [M] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e FAGES

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [K] [G],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Nathalie REITAN, avocate au barreau de TOULOUSE

Monsieur [E] [V],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Nathalie REITAN, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [M] [O],

demeurant [Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet au 09 janvier 2023, [K] [G] et [E] [V] ont loué à [I] [O] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 11]) à [Localité 9] assorti de deux parkings (n°98 et 99), d’une surface habitable de 65.57m² moyennant un loyer initial de 685 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Invoquant un arriéré locatif, [K] [G] et [E] [V] ont fait signifier à [I] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 mai 2024.

Par exploit du 07 août 2024, [K] [G] et [E] [V] ont finalement fait assigner [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion de [I] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls du locataire et occupants,

— la condamnation de [I] [O] au paiement des sommes suivantes :

* 4 248.92 euros au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire au jour de l’audience,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

* 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer délivré et les dépens de l’article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

A l’audience du 29 novembre 2024 lors de laquelle ils étaient représentés par leur conseil, [K] [G] et [E] [V] ont maintenu l’ensemble de leurs demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la dette locative à hauteur de 6 224.71 euros.

Convoqué par assignation remise à étude, [I] [O] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation :

— Sur la recevabilité de l’action :

L’action est recevable, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 08 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail à effet au 09 janvier 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant ladite clause a été signifié le 28 mai 2024 pour une somme de 1 599.65 euros en principal.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2024.

De ce fait, le contrat de bail est résilié de plein droit depuis cette date.

Sur l’expulsion :

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 29 juillet 2024, le défendeur doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de [I] [O] sera donc ordonnée.

Compte-tenu de l’aggravation de l’arriéré locatif malgré la délivrance du commandement de payer puis de l’assignation, aucun paiement n’ayant été opéré par le défendeur depuis mars 2024, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique si besoin.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

[K] [G] et [E] [V] produisent un décompte actualisé au 1er novembre 2024 selon lequel [I] [O] restait leur devoir la somme de 6 224.71 euros.

Le défendeur n’ayant pas comparu, il n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Cependant, il convient de déduire la somme de 25 euros facturée le 1er juin 2024 au titre des frais de recommandé ainsi que celle de 151.48 euros facturée le 1er juillet 2024 au titre des frais d’huissier, lesdits frais ne constituant pas un arriéré locatif au sens de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et le remboursement des frais d’huissier étant parallèlement sollicité au titre des dépens.

Ainsi, l’arriéré locatif sera ramené à la somme de 6 048.23 euros.

Dès lors, [I] [O] sera condamné à verser à [K] [G] et [E] [V] cette somme provisionnelle de 6 048.23 euros.

— Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[I] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant depuis la résolution du contrat de bail.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Or, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 1er novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse, est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Ainsi, les indemnités d’occupation s’ajoutant audit montant provisionnel courront donc à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [I] [O] supportera la charge des dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de la signification de la présente décision. Cependant, [K] [G] et [E] [V] seront déboutés du surplus de leur demande au titre de l’article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée, cette dernière restant hypothétique à ce jour.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir [K] [G] et [E] [V], [I] [O] sera condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 09 janvier 2023 entre [K] [G] et [E] [V] d’une part ainsi que [I] [O] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 10]) à [Localité 9] assorti de deux parkings (n°98 et 99) sont réunies depuis le 29 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à [I] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour [I] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, [K] [G] et [E] [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNONS [I] [O] à verser à [K] [G] et [E] [V] la somme provisionnelle de 6 048.23 euros (décompte arrêté au 1er novembre 2024) ;

CONDAMNONS [I] [O] à payer à [K] [G] et [E] [V] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;

CONDAMNONS [I] [O] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de la signification de la présente décision ;

DEBOUTONS cependant [K] [G] et [E] [V] du surplus de leur demande au titre de l’article A444-32 du Code de commerce ;

CONDAMNONS [I] [O] à verser à [K] [G] et [E] [V] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,