TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Luc MICHEL

— M^e Franck BENHAMOU

— M^e Fabrice AMOUYAL

Copies certifiées conformes à:

— M^e Luc MICHEL

— M^e Franck BENHAMOU

— M^e Fabrice AMOUYAL

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/11745

N° Portalis 352J-W-B7H-C2WT2

N° MINUTE :

Assignation du :

07 et 11 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société NOVOTIM

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0314

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [J]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [E] [J]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentés par M^e Fabrice AMOUYAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0448

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/11745 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2WT2

Monsieur [Q] [J]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Franck BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1099

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Décembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 12 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Q] [J], M. [B] [J] et Mme [E] [J], héritiers de M. [M] [J], décédé le 20 janvier 2016, et de son épouse, Mme [N] [L] décédée le 17 juillet 2016, sont propriétaires indivis des lots n°99 et 146 dans l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété.

Par actes d’huissier de justice des 7 et 11 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à Paris 10ème, représenté par son syndic, la société NOVOTIM, a assigné, devant ce tribunal, M. [Q] [J], M. [B] [J] et Mme [E] [J] aux fins de :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

— condamner solidairement M. [Q] [J], M. [B] [J] et Mme [E] [J] à lui verser :

* la somme de 12.394,93 euros, correspondant au montant des charges dues pour la période du 31 mai 2017 au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2022 pour la somme de 9. 288,46 euros et à compter de l’assignation pour le solde,

*la somme de 455,48 euros au titre des frais de relance avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— vu l’article 1240 du code civil, constater la résistance abusive et condamner in solidum M. [Q] [J], M. [B] [J] et Mme [E] [J] à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— les condamner in solidum à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire ou rappeler qu’elle est de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 5] demande :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

— condamner solidairement M. [Q] [J], M. [B] [J] et Mme [E] [J] à lui verser :

* la somme de 36.346,94 euros correspondant au montant des charges dues pour la période du 31 mai 2017 au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2022 pour la somme de 9.288,46 euros, puis à compter de l’assignation pour la somme de 3.106,47 euros, puis à compter des conclusions signifiées le 26 décembre 2024 pour la somme de 14.109,65 euros et enfin à compter des présentes conclusions pour la somme de 9.842,36 euros,

*la somme de 455,48 euros au titre des frais de relance avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— vu l’article 1240 du code civil, constater la résistance abusive et condamner in solidum M. [Q] [J], M. [B] [J] et Mme [E] [J] à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— les condamner in solidum à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire ou rappeler qu’elle est de droit.

***

Mme [E] [J] et M. [B] [J], aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives n°3, notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, demandent de :

Vu la loi [Localité 6],

Vu les articles 1104 et 1343-5 du code civil,

Vu l’article 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

— les dire recevables et fondés en leurs demandes, fins et conclusions,

— réduire la créance en principal de la copropriété et déduire de la dette les sommes réclamées par la copropriété concernant les appels de 2018 soit la somme totale de 4.603,46 euros qui est aujourd’hui prescrite,

— reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années afin de leur permettre de solder leur dette de charges en plusieurs versements comme suit :

* 23 échéances de 400 euros par mois,

* 24ème échéance : le solde de la dette,

— homologuer l’échéancier proposé à la copropriété,

— débouter la copropriété de ses demandes accessoires et injustifiées,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

***

M. [Q] [J], aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°1, notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, demande de :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi [Localité 6],

Vu les articles 1104 et 1343-5 du code civil,

— réduire la créance en principal du syndicat des copropriétaires, et ce faisant déduire de la dette les sommes réclamées concernant les appels de 2018, soit la somme de 4.603,46 euros,

— échelonner le paiement des sommes restantes par la mise en place d’un échéancier de paiement de 24 mensualités à compter de la décision à intervenir,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes autres que le paiement des charges à proprement parler.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et de M. [Q] [J], de M. [B] [J] et de Mme [E] [J] pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 19 juin 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 18 décembre et a été mise en délibéré au 19 février 2026 prorogé au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription :

Il résulte de l’article 789 du code de procédure civile, que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir, sauf à ce qu’il décide qu’elle sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Les consorts [J] n’ont pas saisi le juge de la mise en état de la fin de non-recevoir tirée d’une prescription.

Etant observé que le syndicat des copropriétaires n’a, cependant, pas contesté la recevabilité de ladite prétention, en tout état de cause, selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Concernant l’application de la loi dans le temps, l’article 2222 alinéa 2 du code civil dispose qu'“en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure”.

Loi [Localité 6], rentrée en vigueur le 25 novembre 2018, prévoit en son article 213 que “les dispositions de l’article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre copropriétaires et syndicats”.

Dès lors, la dette de charges qui trouve son origine avant l’entrée en vigueur de la loi [Localité 6] ne se prescrit qu’au bout de 10 ans, à condition d’introduire une action en recouvrement dans le délai de 5 ans suivant l’entrée en vigueur de la loi [Localité 6], soit avant le 25 novembre 2023.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a introduit son action par assignations des 7 et 11 septembre 2023, soit dans le délai de cinq ans de l’entrée en vigueur de la loi [Localité 6]. Il réclame un arriéré de charges de copropriété à compter de mai 2017.

Dans la mesure où seules les créances de charges échues avant le 7 septembre 2013 sont prescrites, la fin de non-recevoir tirée de la prescription ne pourra donc qu’être écartée et le syndicat des copropriétaires déclaré, en tout état de cause, recevable en sa demande.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, il n’est pas discuté que les consorts [J], héritiers de M. [M] [J], sont propriétaires indivis des lots 99 et 146 de l’état descriptif de division.

Ils ne contestent pas que les appels de fond produits sont justifiés par les assemblées générales des 30 mai 2017, 29 mai 2018, 18 avril 2019, 10 décembre 2019, 3 décembre 2020, 14 juin 2021, 9 mai 2022, 21 juin 2023, 14 mai 2023 et 14 mai 2024 versées aux débats, lesquelles ont approuvé les comptes, les budgets prévisionnels ou les fonds travaux des exercices concernés ainsi que des travaux dont notamment le curage des descentes d’eaux usées et pluviales, le remplacement partiel d’une fonte, la purge des façades, le remplacement du groupe double des pompes primaires, l’installation d’un groupe de maintien en pression en chaufferie ou encore la remise en état des caissons de Vmc, outre des études et audits confiés à un architecte et l’adaptation du règlement de copropriété.

Il résulte de l’examen de ces pièces et du décompte produits que le compte individuel de M. [Q] [J], M. [B] [J] et Mme [E] [J] est débiteur de la somme de 36.346,94 euros entre le 31 mai 2017 et le 1er avril 2025.

Les consorts [J], tous comparants, ne contestent pas la nature solidaire de la condamnation sollicitée par le syndicat des copropriétaires.

Dans ces conditions, M. [Q] [J], M. [B] [J] et Mme [E] [J] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 36.346,94 euros au titre des appels de charges et de travaux, “ravalement façades et étanchéité 3/6”, “2ème appel provisionnel 2025” et “cotisation fonds travaux 2ème appel 2025” des 1er avril 2025 compris.

La somme précitée sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2022, date de présentation de la lettre de mise en demeure du 21 septembre 2021, sur la somme de 7.696,12 euros – soit le montant des appels de charges alors dus (sans les frais), à compter du 11 septembre 2023, date de l’assignation, sur la somme de 3.106,47 euros, à compter du 26 décembre 2024, date des premières conclusions d’actualisation, sur la somme de 14.109,65 euros, et à compter du 23 mai 2025, date des dernières conclusions d’actualisation, sur le solde de 9.842,36 euros.

Etant précisé que dès lors que la demande de capitalisation des intérêts est présentée, – laquelle n’a pas la nature d’une sanction -, le tribunal ne peut l’écarter, si les conditions de son application sont réunies.

Aussi, les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées:

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les avis de réception des courriers du syndic des 15 novembre 2018, 2 août et 17 décembre 2019 ne sont pas produits de sorte que les frais de “relance” pour 132 euros seront écartés.

Le surplus est justifié du chef des frais de commandement de payer par huissier de justice des 30 juin 2020 et 6 avril 2021 à hauteur de la somme de 179,91 euros et 143,57 euros, soit un total de 323,48 euros.

En conséquence, M. [Q] [J], M. [B] [J] et Mme [E] [J] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 323,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2023, date de l’assignation, au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Le surplus sera rejeté.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il ressort des pièces produites que les revenus, notamment de M. [Q] [J] et de Mme [E] [J], sont modestes.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice personnel distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les défendeurs ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.”

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté et du montant de la dette, les besoins du créancier, – le syndicat des copropriétaires -, exigent que la créance soit apurée dans les meilleurs délais. Il résulte également des faits de la cause que les consorts [J] ont d’ores et déjà bénéficié d’importants délais de paiement. De plus, chaque défendeur, dont particulièrement M. [B] [J], ne justifie pas de sa situation financière actuelle. Enfin, alors qu’ils soutiennent ne pas avoir reçu d’offre d’achat satisfaisante, ils n’établissent pas avoir seulement mis en vente l’appartement, étant relevé que les déclarations des successions, de 2016, font état également d’une part dans un autre bien immobilier.

Dans ces conditions, les consorts [J] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes au sens de l’article 696 précité, M. [Q] [J], M. [B] [J] et Mme [E] [J], seront condamnés in solidum aux dépens.

— Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. [Q] [J], M. [B] [J] et Mme [E] [J] seront in solidum condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

REJETTE la fin de non-recevoir tirée d’une prescription soulevée par M. [Q] [J], M. [B] [J] et Mme [E] [J],

CONDAMNE solidairement M. [Q] [J], M. [B] [J] et Mme [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] :

* la somme de 36.346,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2022 sur la somme de 7.696,12 euros, à compter du 11 septembre 2023 sur la somme de 3.106,47 euros, à compter du 26 décembre 2024 sur la somme de 14.109,65 euros et à compter du 23 mai 2025 sur le solde de 9.842,36 euros, au titre des appels de charges et de travaux, pour la période entre le 31 mai 2017 et le 1er avril 2025, appels “ravalement façades et étanchéité 3/6”, “2ème appel provisionnel 2025” et “cotisation fonds travaux 2ème appel 2025” des 1er avril 2025 compris,

* la somme de 323,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2023, au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE la capitalisation des intérêts précités échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires précité du surplus de ses demandes au titre des frais de recouvrement et des dommages et intérêts,

DEBOUTE M. [Q] [J], M. [B] [J] et Mme [E] [J] de leur demande de délais de paiement,

CONDAMNE in solidum M. [Q] [J], M. [B] [J] et Mme [E] [J] aux dépens,

CONDAMNE in solidum M. [Q] [J], M. [B] [J] et Mme [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 Mars 2026

La Greffière La Présidente