TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01649

N° Portalis DBX4-W-B7J-UEDO

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA HLM NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL

C/

[M] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à M^e Diane DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 3], venant aux droits de la SA HLM NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL, [Adresse 1] à [Localité 7] à la suite de la fusion par voie d’absorption en date du 18 décembre 2018 avec effet au 31 décembre 2018, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité à l’établissement L'[Adresse 6]

représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [R]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 janvier 2018, la SA NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL a donné à bail à Monsieur [M] [R] un appartement à usage d’habitation n°26, avec ses annexes, situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 318,91 euros et une provision sur charges mensuelle de 56,86 euros.

Par contrat 17 janvier 2018, la SA NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL a donné à bail à Monsieur [M] [R] un garage n°B34, situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 12,25 euros et une provision sur charges mensuelle de 1,57 euros.

Par contrat du 04 avril 2018, la SA NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL a donné à bail à Monsieur [M] [R] un emplacement de stationnement n°75, situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 22 euros et une provision sur charges mensuelle de 0,57 euros.

La SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL, a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 30 septembre 2024.

Le 08 novembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [M] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 894,65 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 31 janvier 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge conventionnels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 février 2025.

A l’audience du 02 septembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par Maître Diane DUPEYRON, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 103,48 euros, pour inclure les frais de procédure. La SA CDC HABITAT SOCIAL demande également l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, conformément au plan d’apurement convenu avec le locataire et respecté jusque-là.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 25 février 2025, Monsieur [M] [R] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 30 septembre 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail d’habitation conclu le 19 janvier 2018 contient une clause résolutoire (article Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Les baux concernant le garage et la place de stationnement, qui ont été conclus entre les mêmes parties et pour des locaux situés dans le même immeuble que le logement, sont des locations accessoires au local principal. Ces baux prévoient qu’en cas de non-paiement et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, ces clauses résolutoires ne sont pas conformes à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non un mois comme stipulé. C’est donc ce délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer.

Un commandement de payer visant ces clauses et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 558,76 euros a été signifié le 08 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat principal et au délai légal.

Monsieur [M] [R] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 janvier 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 19 août 2025 démontrant que Monsieur [M] [R] a réglé entièrement ses arriérés de loyers et de charges pour son logement et ses annexes, mensualité d’août 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

La SA CDC HABIAT SOCIAL sera ainsi déboutée de sa demande en paiement à l’encontre de Monsieur [M] [R].

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Pour autant, si ce paiement intégral privait le locataire de la possibilité d’obtenir des délais et la suspension de la clause résolutoire en résultant, il serait alors placé dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, ce qui n’apparaît conforme aux intérêts ni des locataires, ni des propriétaires. En effet, on ne saurait inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision et à retarder le paiement de sa dette, à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

Dès lors, si Monsieur [M] [R] s’était abstenu de rembourser totalement sa dette avant la date d’audience, il aurait pu demander des délais de paiement et en bénéficier. Partant, dans la mesure où il a su se montrer responsable en payant ses loyers courants et était manifestement en capacité de procéder au règlement du solde restant dû, Monsieur [M] [R] aurait ainsi pu paralyser les effets de la clause résolutoire en apurant leur dette.

Par conséquent, afin de ne pas placer Monsieur [M] [R] dans une situation moins favorable que celle dont il aurait bénéficié en n’apurant pas sa dette locative avant l’audience, il convient de lui octroyer rétroactivement un délai de paiement de 7 mois à compter du 13 mars 2025, soit jusqu’au 13 octobre 2025, conformément au plan d’apurement signé entre les parties le 18 février 2025, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais.

Or, il ressort du décompte du 19 août 2025 que les loyers courants ont réglés et que la dette locative à l’origine de la présente procédure a été apurée au 13 août 2025, soit avant l’expiration des délais de paiement. Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

La demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL tendant à la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire sera donc rejetée.

La clause résolutoire étant réputée ne pas avoir joué, les demandes de la SA CDC HABITAT SOCIAL tendant à l’expulsion du défendeur et à la fixation d’une indemnité d’occupation deviennent sans objet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Compte-tenu de l’existence d’un arriéré locatif ancien ayant forcé le demandeur à recourir à un commissaire de justice, Monsieur [M] [R] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [M] [R] sera aussi condamné à lui verser une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 17 janvier 2018, le 19 janvier 2018 et le 04 avril 2018 entre la SA NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL et Monsieur [M] [R] concernant un appartement à usage d’habitation n°26, avec ses annexes, un garage n°B34 et un emplacement de stationnement n°75, situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 09 janvier 2025 ;

OCTROYONS cependant rétroactivement à Monsieur [M] [R] des délais de paiement pour une durée de 7 mois à compter 13 mars 2025, soit jusqu’au 13 octobre 2025 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

CONSTATONS que l’arriéré locatif à l’origine de la présente procédure a été intégralement apuré le 13 août 2025 ;

DISONS que la clause résolutoire des baux est donc réputée ne pas avoir joué ;

DEBOUTONS donc la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL, de sa demande aux fins de constatation de la résiliation de plein droit des baux ;

DEBOUTONS la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL, de ses demandes tendant à l’expulsion de Monsieur [M] [R] et à la condamnation de celui-ci à l’arriéré locatif et à une indemnité d’occupation, devenues sans objet ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [R] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL, une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,