N°Minute:25/02229

N° RG 24/01707 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PEG7

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DEMANDEUR:

Madame [W] [S] [E], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Fariza TOUMI, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [R] [S] [E], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Fariza TOUMI, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C. -SGIM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Françoise CARILLO de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 18 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 13 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 13 Novembre 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Françoise CARILLO de la SCP LAFONT ET ASSOCIES

M^e Fariza TOUMI

Copie certifiée delivrée à :

Le 13 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 18 novembre 2013, Madame [K] [I] a donné à bail à Monsieur [R] [S] [E] et Madame [W] [S] [E] un logement à usage d’habitation située [Adresse 2].

Ce bien a été vendu par Madame [I] à la SARL O2G, puis cette société l’a revendu à la SCI SGIM selon acte en date du 9 août 2019.

Un contrat de location a été établi et signé le 1er novembre 2020, avec une date de prise d’effet du contrat au 1er septembre 2020.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 24 février 2023, la SCI SGIM a délivré un congé pour reprise aux locataires pour la date du 31 août 2023.

Estimant que le congé délivré était nul et à défaut frauduleux, Monsieur [R] [S] [E] et Madame [W] [S] [E] ont, selon exploit de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, fait assigner la SCI SGIM devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, au visa de la loi du 6 juillet 1989, afin de :

A titre Principal :

Prononcer la nullité du congé délivré le 24février 2023 pour non-violation des articles 10 et suivants de la loi du 06 juillet 1989

A titre Subsidiaire

Dire Frauduleux le congé délivré le 24 février 2024 pour reprise personnelle

En tout état de cause

Condamner SCI SGIM à payer à Monsieur [S] les somme de:

—  4000 euros au titre du préjudice de jouissance

—  1000€ au titre du préjudice moral

Condamner la SCI SGIM à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 2000 € au titre de

l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 septembre 2025.

À cette audience, Monsieur [R] [S] [E] et Madame [W] [S] [E], représentés par leur avocat, maintiennent intégralité de leurs demandes telles que formées dans l’assignation.

La SCI SGIM, également représentée par un avocat, indique oralement ne plus demander l’apurement de la dette locative. Elle demande au visa des articles 13 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, de débouter Madame et Monsieur [S] [E] de l’intégralité de leurs demandes et de juger valide le congé délivré le 24 février 2024. En conséquence, elle sollicite l’expulsion de ces derniers outre leur condamnation à verser la somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle précise à l’oral ne plus formulé de demande au titre des l’apurement de la dette locative. A titre infiniment subsidiaire, elle souhaite voir écarter l’exécution provisoire de droit et à défaut, elle demande que soit ordonné la constitution d’une garantie réelle ou personnelle suffisante pour répondre de toutes restitutions pouvant intervenir ou la consignation des indemnités pouvant être allouées, auprès d’un compte séquestre.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions pour l’exposé des moyens.

A l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la validité du congé délivré par la bailleresse

En application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […]

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […]

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. […]

L’article 114 du code de procédure civile précise par ailleurs qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce les locataires indiquent que le congé aurait dû être délivré six mois avant le 17 mai 2022 en raison de la signature initiale du contrat de bail initial au 18 novembre 2013 alors que la bailleresse indique qu’un nouveau contrat a été établi 1er novembre 2020 avec une date de prise d’effet du contrat au 1er septembre 2020. Elle considère donc que le congé délivré le 24 février 2023 pour le 31 août 2023 est régulier.

Il est constant que l’avenant ne constitue pas un nouveau bail, sauf à ce qu’il opère une novation expresse ou qu’il modifie la substance même du contrat. A ce titre, la signature d’un document entre le locataire et le nouveau bailleur, à l’occasion de ce transfert, doit être analysée comme un avenant constatant le changement d’identité du bailleur, et non comme la conclusion d’un nouveau contrat de bail, sauf volonté expresse et non équivoque des parties de rompre le bail initial et d’en conclure un nouveau.

En l’espèce, le contrat signé entre la SCI SGIM et Monsieur [R] [S] [E] et Madame [W] [S] [E] modifie la date de prise d’effet du bail et mentionne un loyer différent. Par ailleurs, ce contrat insère une clause d’indexation du loyer ainsi qu’une clause résolutoire.

Ainsi, il ressort du contrat de location établie, suite à l’achat par la SCI SGIM des lieux, le 1er novembre 2020 que ce dernier constitue un nouveau contrat de bail entraînant l’extinction de l’ancien bail et non un simple avenant au regard des modifications apportées.

Dès lors, le congé délivré le 24 février 2023 pour le 31 août 2023 soit six mois avant l’expiration du bail ayant pris effet le 1er septembre 2020 apparaît régulier sur ce point.

En un second temps, les locataires indiquent que le motif est frauduleux et vise pour le bailleur à échapper à ses obligations de réaliser des travaux suite à la non décence constatée par les services de la CAF.

Toutefois, La SCI SGIM rappelle que le congé mentionne bien la volonté de reprise par Madame [V] [O] du logement en raison de sa qualité de locataire d’un appartement avec terrasse. Il précise « elle souhaite établir sa résidence principale à l’adresse du logement, qui est une maison avec jardin, pour des raisons personnelles, à savoir fonder une famille ainsi que des raisons professionnelles. »

Madame [V] [O] justifie de son adresse et d’un certificat de travail. La SCI SGIM justifie de son caractère familial en ce qu’elle est constituée entre père et fille conformément à l’article 13 de la loi du 10 juillet 1989.

Enfin, les locataires ne démontrent absolument pas que la délivrance de ce congé soit lié à la non décence du logement dans la mesure où le congé est daté du 24 février 2023 alors que la visite initiale de la CAF est datée du 22 mars 2023 et que les locataires ne démontrent pas avoir adressé au préalable à la bailleresse une mise en demeure préalable concernant des travaux à réaliser.

Il convient en conséquence de considérer que sont occupants sans droits ni titre à compter du 1er septembre 2023 et d’ordonner l’expulsion de ces derniers ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose que, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et qu’à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d’usage et de fonctionnement, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. En effet, il importe peu qu’il ne soit pas lui-même à l’origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l’entretien des biens donnés à bail.

L’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s’il a été mis en demeure. En revanche, l’indemnisation du trouble de jouissance subi en l’absence de délivrance d’un logement décent n’est pas soumise à une mise en demeure préalable.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [R] [S] [E] et Madame [W] [S] [E] n’ont à aucun moment réclamé l’exécution de travaux ou procédé à une mise en demeure du bailleur.

La SCI SGIM justifie avoir reçu un courrier du 4 avril 2023 de la direction santé publique environnementale de la commune de Montpellier qui précise avoir été saisi d’un signalement sur les conditions d’habitabilité du logement de Madame [S] [E] et indique avoir procédé à une visite le 22 mars 2023.

Ce diagnostic met en avant la présence de fils nus sous tension notamment dans la salle de bains, l’absence de dispositif de chauffage dans les deux chambres à l’étage, l’existence d’une sortie d’air non fonctionnelle dans la salle de bains ou encore des traces d’humidité et de moisissure au plafond de la cuisine, de la salle de bains, au pourtour de la fenêtre de la chambre gauche et au bas du mur de la chambre droite ainsi qu’une trace d’infiltration en dessous de l’escalier et des infiltrations d’air au pourtour de la porte d’entrée et d’une fenêtre de chambre.

Toutefois, ce diagnostic met également en avant l’existence d’une sur-occupation du logement d’une superficie de 40 m² et dans lequel résident cinq personnes.

Suite à la réception de ce courrier, Madame [O] a rédigé un courrier à la direction santé publique environnementale de la commune de [Localité 4] pour lui indiquer n’avoir jamais été mis en demeure de réaliser quelques travaux. Elle précise et justifie par ailleurs que Monsieur [R] [S] [E] avait l’habitude de réaliser des travaux lui-même par le biais de sa société Ochm34.

Enfin, le congé ayant été validé à la date du 31 août 2023, le préjudice de jouissance postérieure à cette date ne peut ouvrir droit à indemnisation dans la mesure où il est postérieur à la résiliation du bail.

Dès lors, en l’absence de justificatif d’information du bailleur, de mise en demeure de ce dernier et au regard la validité du congé, seule apparaît indemnisable le préjudice lié au trouble de jouissance allant de septembre avril 2023 à août 2023 représentant cinq mois de location.

Au regard des éléments relevés et du montant du loyer, il convient d’indemniser le préjudice de jouissance à hauteur de 600 euros représentant un peu plus de 20 % du loyer.

Relativement au préjudice moral, aucun élément n’est versé aux débats et en l’absence de mise en demeure, il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI SGIM, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard de la solution du litige et du contexte, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de Procédure Civile dispose que Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de la décision à intervenir sera donc rappelée. S’agissant de condamnations, exclusivement financières, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision ni de prévoir une consignation de la somme ou constitution de garantie.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré par la SCI SGIM à Monsieur [R] [S] [E] et Madame [W] [S] [E] en date du 24 février 2023 pour le 31 août 2023 portant sur le logement situé [Adresse 2];

DECLARE en conséquence Monsieur [R] [S] [E] et Madame [W] [S] [E],occupants sans droit ni titre à compter du 01 septembre 2023 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [R] [S] [E] et Madame [W] [S] [E] et de tous occupants de leur chef à l’issue de ce délai et à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par la bailleresse,

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [R] [S] [E] et Madame [W] [S] [E] devra payer à compter de la date d’échéance du bail le 01 septembre 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SCI SGIM à verser à Monsieur [R] [S] [E] et Madame [W] [S] [E] la somme de 600 € ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI SGIM aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE Monsieur [R] [S] [E] et Madame [W] [S] [E] de ses autres demandes ;

DEBOUTE la SCI SGIM de ses autres demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.

La Greffière, La juge,