TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02188

N° Portalis DBX4-W-B7J-UIG5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. [Adresse 7]

C/

[H] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à la SA D’HLM MESOLIA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son Président Directeur Général en exercice agissant poursuites et diligence&

représentée par Monsieur [P] [E], responsable du pôle de gestion préventive et sociale des impayés de la SA MESOLIA HABITAT, muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [J]

demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 aout 2020, la SA [Adresse 6] a donné à bail à Monsieur [H] [J] un appartement à usage d’habitation (porte n°22), situé [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 493,90 euros et une provision sur charges mensuelle de 75,59 euros.

Par contrat séparé du 26 aout 2020, la SA D’HLM MESOLIA a donné à bail à Monsieur [H] [J] un emplacement de stationnement n°22, situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 11,41 euros.

La SA [Adresse 6] a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 14 novembre 2024.

Le 12 décembre 2024, la SA D’HLM MESOLIA a fait signifier à Monsieur [H] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, la SA [Adresse 6] a ensuite fait assigner Monsieur [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.574,29 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— des loyers et charges impayés du commandement de payer au jour du jugement à venir, avec les intérêts de droit,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation et intérêts, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 juin 2025.

A l’audience du 2 septembre 2025, la SA D’HLM MESOLIA, représentée par Monsieur [P] [E] muni d’un pouvoir spécial de représentation, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.373,42 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2025 comprise. La SA [Adresse 6] demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 75 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Monsieur [H] [J] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 75 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il indique avoir eu des soucis de santé, qui ont entrainé sa démission et des frais médicaux importants. Il déclare percevoir le chômage, mais avoir un emploi de magasinier en intérim à partir du mois de septembre 2025. Il ajoute qu’il percevra des revenus entre 1.600 et 2.000 euros. Il indique avoir un enfant à charge une semaine sur deux et devoir également régler une dette auprès d’EDF, qu’il a déjà réglé à moitié. Il indique également avoir déposé un dossier de surendettement, sans avoir eu de retour pour l’instant.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA [Adresse 6] justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 14 novembre 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les baux conclus le 26 aout 2020, concernant le logement et l’emplacement de stationnement accessoire au logement, contiennent chacun une clause résolutoire (article 10.1 « Défaut de paiement » et 8 « Clause de résiliation anticipée ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.652,26 euros a été signifié le 12 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [H] [J] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 211,05 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 13 février 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA D’HLM MESOLIA produit un décompte du 7 aout 2025 démontrant que Monsieur [H] [J] reste devoir la somme de 2.373,42 euros, mensualité de juillet 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Monsieur [H] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.373,42 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 sur la somme de 1.652,26 euros, du 24 juin 2025 sur la somme de 2.574,29 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [H] [J], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 31 mensualités de 75 euros chacune et d’une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [H] [J], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [H] [J] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [H] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 6], Monsieur [H] [J] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 26 aout 2020 entre la SA D’HLM MESOLIA et Monsieur [H] [J] concernant un appartement à usage d’habitation (porte n°22) et un emplacement de stationnement n°22, situés [Adresse 10] sont réunies à la date du 13 février 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [J] à verser à la SA [Adresse 6] à titre provisionnel la somme de 2.373,42 euros (décompte arrêté au 7 aout 2025, incluant une dernière facture de juillet 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 sur la somme de 1.652,26 euros, du 24 juin 2025 sur la somme de 2.574,29 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [H] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 75 euros chacune et une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [H] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA D’HLM MESOLIA puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [H] [J] soit condamné à verser à la SA [Adresse 6] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [J] à verser à la SA D’HLM MESOLIA une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria Rodrigues, greffière.

La greffière, Le juge,