TRIBUNAL JUDICIAIRE

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NAC: 5AA

N° RG 25/01838 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UFAO

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 04 Septembre 2025

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [I] [U], domicilié en cette qualité au dit siège

C/

[O] [R]

[N] [S] [D] [T] épouse [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Septembre 2025

à M^e Isabelle DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 04 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, et du 29 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [I] [U], domicilié en cette qualité au dit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [O] [R], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Mme [N] [S] [D] [T] épouse [R], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31/03/2021, la SA ALTEAL a donné à bail à M. [R] [O] et Mme [T] épouse [R] [N] [S] [D] l’appartement 231 situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 459.23 euros et une provision sur charges.

Le 14/02/2025, la SA ALTEAL a fait signifier à M. [R] [O] et Mme [T] épouse [R] [N] [S] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La SA ALTEAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17/02/2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15/05/2025, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner M. [R] [O] et Mme [T] épouse [R] [N] [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 2587.34 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16/05/2025.

A l’audience du 22/07/2025, la SA ALTEAL, représentée par Maître [P] [H], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3416.12 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise. La SA ALTEAL est d’accord pour l’octroi de délai de paiement à hauteur de 200 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

M. [R] [O] et Mme [T] épouse [R] [N] [S] [D] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative. M. [R] [O] et Mme [T] épouse [R] [N] [S] [D] demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 14/08/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16/05/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17/02/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15/05/2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 31/03/2021 contient une clause résolutoire (article 10.1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2195.95 euros a été signifié le 14/02/2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

M. [R] [O] et Mme [T] épouse [R] [N] [S] [D] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 391.39 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15/04/2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ALTEAL produit un décompte du 21/07/2025 démontrant que M. [R] [O] et Mme [T] épouse [R] [N] [S] [D] restent devoir la somme de 3416.12 euros, mensualité de juin 2025 comprise.

M. [R] [O] et Mme [T] épouse [R] [N] [S] [D] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 3416.12 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Les époux [R] ont payé par carte bancaire la somme de 473,81 euros le 11 juillet 2025.

A l’audience, Mme [R] indique être assistante de vie, en arrêt depuis le 16 mai et reprendre son travail à temps plein en septembre. Elle percevait un salaire entre 700 et 1300 euros, travaillant à mi-temps. Elle précise avoir un dossier MDPH en cours ainsi qu’une demande de curatelle. M. [R] déclare travailler en intérim et percevoir entre 1600 et 1800 euros de salaire mensuel.

Ils étaient autorisés à produire des documents relatifs à leur situation financière dans le temps du délibéré. Le 13 août 2025, ils transmettaient les documents suivants : capture d’écran de l’envoi du dossier MDPH de Haute Garonne de Mme [R] au 26/06/2025 ; attestation de paiement de la CAF du 07/08/2025 indiquant la perception de 2881.96 euros au mois de juillet 2025 ; le bulletin de salaire de M. [R] du mois de juillet 2025 d’un montant de 1398.56€ net ; l’attestation de paiement des indemnités journalières du 1er mai au 7 aout 2025 de Mme [R].

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par M. [R] [O] et Mme [T] épouse [R] [N] [S] [D], démontrant leur capacité à solder la dette locative, et de l’accord de la bailleresse, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 17 mensualités de 200 euros chacune et d’une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de M. [R] [O] et Mme [T] épouse [R] [N] [S] [D], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, M. [R] [O] et Mme [T] épouse [R] [N] [S] [D] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [R] [O] et Mme [T] épouse [R] [N] [S] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, M. [R] [O] et Mme [T] épouse [R] [N] [S] [D] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31/03/2021 entre la SA ALTEAL et M. [R] [O] et Mme [T] épouse [R] [N] [S] [D] concernant l’appartement 231 situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 15/04/2025 ;

CONDAMNONS solidairement M. [R] [O] et Mme [T] épouse [R] [N] [S] [D] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 3416.12 euros (décompte arrêté au 21/07/2025, incluant une dernière facture de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [R] [O] et Mme [T] épouse [R] [N] [S] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 200 euros chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [R] [O] et Mme [T] épouse [R] [N] [S] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ALTEAL puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que M. [R] [O] et Mme [T] épouse [R] [N] [S] [D] soient condamnés solidairement à verser à la SA ALTEAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum M. [R] [O] et Mme [T] épouse [R] [N] [S] [D] à verser à la SA ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [R] [O] et Mme [T] épouse [R] [N] [S] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge