AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00134 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LHHW

Minute JCP n° 25/391

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [F] [K] [G] [W]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e MORHANGE Alain, avocat au barreau de METZ

Madame [U] [R] [X] épouse [W]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e MORHANGE Alain, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [B] [I]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

Madame [Z] [N]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 03 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e MORHANGE Alain par voie de case (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [I] et Mme [N] par LS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 14 mai 2007, Madame [U] [R] [W] née [X] et Monsieur [F] [W], représentés par la S.A. BATIGESTION ont consenti à Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I] un bail d’habitation pour une durée de trois ans avec pour date d’effet le 1er juin 2007 portant sur une maison indivuduelle incluant un garage située [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 800 euros ainsi que 30 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Madame [U] [R] [W] et Monsieur [F] [W] ont fait signifier à Madame [Z] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 juin 2024 pour un montant en principal de 2.381,89 euros, délivré conformément à l’article 659 du code de procédure civile. Ils ont par ailleurs fait signifier à Monsieur [B] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire selon acte du 18 novembre 2024 pour un montant en principal de 4.096,72 euros, délivré à étude.

Par actes de commissaire de justice du 27 février 2025 remis à étude, Madame [U] [R] [W] et Monsieur [F] [W] ont fait assigner Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires, leur condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juillet 2025.

Aux termes de leur assignation à laquelle ils se réfèrent, Madame [U] [R] [W] et Monsieur [F] [W] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; Ordonner l’expulsion de Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I] ;Condamner provisionnellement et solidairement les défendeurs en application de l’article 835 du code de procédure civile à payer aux demandeurs la somme de 7.169,26 euros correspondant à l’arriéré et/ou indemnités d’occupation échues depuis la résiliation du bail, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure signifiée par commissaire de justice les 27 août 2024 et 18 novembre 2024 ; Condamner en outre solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs une indemnité provisionnelle d’occupation de 1.024,18 euros à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et des charges selon régularisation annuelle ; Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié et ce tel que prévu dans la convention de location initiale (indice INSEE du coût de la construction) ; Condamner solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs une somme de 1.000 euros en applicagtion de l’article 700 du code de procédure civile ; Les condamner aux dépens, y compris les frais du commandement de payer délivrés par commissaire de justice en date des 27 juin 2024 et 18 novembre 2024. A l’audience, Madame [U] [R] [W] et Monsieur [F] [W], représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes et ont actualisé leur créance locative portant désormais sur la somme de 12.190,28 euros suivant décompte du 27 juin 2025.

En défense, Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I], quoique régulièrement assignés, n’étaient ni présents ni représentés, sans avoir fait connaître les motifs de leur absence.

L’affaire était mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogée au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire Madame [Z] [N] le 27 juin 2024 et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 juin 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 27 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire Monsieur [B] [I] le 18 novembre 2024 et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 27 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le dernier commandement de payer signifié à Monsieur [B] [I] le 18 novembre 2024 visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 4.096,72 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Le contrat de bail étant indivisible, il n’y pas lieu de retenir une date de résiliation différente à l’égard de Madame [Z] [N].

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 19 janvier 2025 à l’égard des deux preneurs.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Madame [U] [R] [W] et Monsieur [F] [W] produisent un décompte actualisé aux termes duquel Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I] doivent la somme de 12.190,28 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de juillet 2025.

Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I], qui n’ont pas comparu à l’audience, ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de leur dette.

Sur le fondement de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce aux termes du contrat de location conclu le 14 mai 2007, Madame [U] [R] [W] et Monsieur [F] [W] agissent solidairement entre eux en raison de leur qualité de preneurs.

En conséquence, Monsieur [B] [I] et Madame [Z] [N] seront condamnés solidairement et à titre provisionnel, à payer à Madame [U] [R] [W] et Monsieur [F] [W] la somme de 12.190,28 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.096,72 euros à compter de la délivrance du commandement de payer du 18 novembre 2024 et sur le surplus à compter de la présente ordonnance.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I] n’ont pas comparu à l’audience, de sorte que leurs situations et leurs capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, les bailleurs n’ont pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I] seront condamnés solidairement au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I] sont devenus occupants sans droit ni titre, soit le 19 janvier 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmentée des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 1 024,18 euros. Le montant sera donc révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I] sont déjà condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 12.190,28 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 19 janvier 2025.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

Sur les dépens:

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I], parties perdantes, supporteront solidairement la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 27 juin 2024, du 18 novembre 2024 et de l’assignation du 27 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 28 février 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I], supporteront solidairement la condamnation aux dépens, recevront également condamnation à payer à Madame [U] [R] [W] et Monsieur [F] [W] la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité.

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 14 mai 2007 entre Madame [U] [R] [W] et Monsieur [F] [W] et Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I] concernant la maison individuelle située [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 janvier 2025 ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel, Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I] à payer à Madame [U] [R] [W] et Monsieur [F] [W] la somme de 12.190,28 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 sur la somme de 4.096,72 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS à Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Madame [U] [R] [W] et Monsieur [F] [W] pourront, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, solidairement et à titre provisionnel, Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I] à payer à Madame [U] [R] [W] et Monsieur [F] [W] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 1 024,18 euros à compter du 19 janvier 2025 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 12.190,28 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [B] [I] et Madame [Z] [N] sont déjà condamnés provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 19 janvier 2025 et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I] à payer à Madame [U] [R] [W] et Monsieur [F] [W] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [N] et Monsieur [B] [I] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 27 juin 2024, 18 novembre 2024 et de l’assignation en référé du 27 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 28 février 2025 ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition d’une ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière La vice-présidente