MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 08 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00499 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TYME

NAC : 64A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 08 Octobre 2025

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assisté de

M. PEREZ, greffier lors des débats,

M^me DURAND-SEGUR, greffier lors de la mise à disposition,

DEBATS

à l’audience publique du 04 Juin 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 10 septembre 2025, prorogé au 8 octobre 2025..

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

Mme [S] [V],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 41

DEFENDEUR

M. [K] [J]

né le [Date naissance 3] 1984 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 8]

défaillant

PARTIE INTERVENANTE

M. [T] [C]

né le [Date naissance 1] 1992 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Marine BERGUA, avocat plaidant, vestiaire : 324

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 11 juin 2013, Mme [G] [X] a donné à bail à M. [K] [J] un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement situés [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Adresse 13], pour un loyer mensuel de 348,34 euros, outre 83 euros de provisions sur charges.

A la suite du décès de Mme [X], par acte notarié du 7 septembre 2021, la propriété de ces biens immobiliers a été transférée à Mme [S] [M] [D].

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, Mme [S] [M] [D], invoquant un trouble de jouissance paisible du logement, a fait assigner M. [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] en vue d’obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et son expulsion.

A l’audience du 12 septembre 2024, M. [T] [C], représenté par son conseil, est intervenu volontairement à l’instance. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 26 novembre 2024 au cours de laquelle M. [T] [C] a demandé de condamner solidairement Mme [S] [M] [D] et M. [K] [J], sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, à lui verser les sommes de 1 785 euros en réparation de son préjudice de jouissance, 7 643,62 euros en réparation de son préjudice financier, 3 000 euros en réparation de son préjudice moral et 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] [J], bien que convoqué selon les modalités prévues par l’article 658 du code de procédure civile par acte remis à étude, n’était ni présent ni représenté.

Par jugement réputé contradictoire en date du 24 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a :

— prononcé la résiliation du bail conclu le 11 juin 2013,

— ordonné en conséquence à M. [K] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [K] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [S] [M] [D] pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné M. [K] [J] à verser à Mme [S] [M] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges jusqu’à restitution des clés,

— fixé le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à 521,26 euros,

— condamné M. [K] [J] à verser à Mme [S] [M] [D] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— ordonné la disjonction de l’instance opposant M. [T] [C] à Mme [S] [M] [D] et M. [K] [J],

— ordonné la transmission au pôle civil du tribunal judiciaire de Toulouse de l’affaire ainsi disjointe,

— réservé les dépens de l’affaire disjointe.

L’affaire a été réceptionnée par le greffe du service civil général du tribunal judiciaire de Toulouse le 6 février 2025 et, par ordonnance du même jour, le juge de la mise en état a été désigné.

Par dernières conclusions notifiées au conseil de Mme [S] [M] [D] par voie électronique le 14 mai 2025, M. [T] [C] demande au tribunal de :

— déclarer Mme [S] [M] [D] et M. [K] [J] solidairement responsables des troubles de voisinage dont il est victime,

— condamner solidairement Mme [S] [M] [D] et M. [K] [J] à lui payer les sommes de 1 785 euros en réparation de son préjudice de jouissance du 1er juillet 2022 au 14 avril 2023, 10 780,27 euros en réparation de son préjudice financier (montant du loyer arrêté au 28 février 2025, à parfaire à la date du départ de M. [K] [J]) et 3 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner solidairement Mme [S] [M] [D] et M. [K] [J] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouter Mme [S] [M] [D] de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ces demandes correspondent à celles mentionnées dans les conclusions signifiées à M. [K] [J] par acte de commissaire de justice du 28 août 2024 remis selon les modalités prévues par les articles 656 et 658 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées au conseil de M. [T] [C] par voie électronique le 27 mai 2025, Mme [S] [M] [D] demande de :

— à titre principal, débouter M. [T] [C] de l’ensemble de ses prétentions dirigées contre elle,

— à titre subsidiaire, condamner M. [K] [J] à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— en tout état de cause, condamner solidairement M. [K] [J] et M. [T] [C] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été différée au 4 juin 2025, date de l’audience de plaidoirie à laquelle l’affaire a été appelée. L’affaire a été mise en délibéré, à l’issue de cette audience, par mise à disposition au greffe à la date du 10 septembre 2025. Ce délibéré a été prorogé au 8 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité :

Nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Par ailleurs, aux termes du paragraphe I de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Il en résulte que la victime d’un trouble de voisinage trouvant son origine dans l’immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire.

Pour s’exonérer de sa responsabilité en cas de trouble anormal de voisinage causé par son locataire, le bailleur doit non seulement le mettre en demeure de cesser les troubles dont il est l’origine, mais il est tenu d’obtenir la cessation de ces troubles par tous moyens.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [T] [C] est propriétaire depuis le 8 octobre 2019 d’un appartement situé sur le même palier que celui occupé par M. [K] [J], locataire de Mme [S] [M] [D], au 3ème étage de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 10], situé [Adresse 6] et [Adresse 5].

Il résulte des clichés photographiques et des attestations produites par M. [T] [C], ainsi que des courriels qu’il a adressés au syndic de copropriété entre les mois de juillet 2022 et d’avril 2024, qu’il a subi directement, au cours de cette période, les conséquences du défaut d’entretien du logement de M. [K] [J], et du manque d’hygiène de celui-ci, lesquels ont conduit le juge des contentieux de la protection à prononcer, le 24 janvier 2025, la résiliation du bail conclu entre Mme [S] [M] [D] et M. [K] [J] aux torts exclusifs de celui-ci.

Il résulte de ces pièces que M. [T] [C] était à ce point incommodé par les odeurs émanant de l’appartement occupé par M. [K] [J] et se répandant dans les parties communes, notamment le couloir du 3ème étage, ainsi qu’à l’extérieur, qu’il n’ouvrait plus les fenêtres de son appartement ni ne jouissait de son balcon. Ce balcon, ainsi que le palier de l’appartement, étaient d’ailleurs souillés par les excréments des rats attirés par les immondices stockées dans l’appartement de M. [K] [J], voisin de celui de M. [T] [C]. Celui-ci produit encore des certificats médicaux des 16 avril et 20 novembre 2024 établissant qu’il présentait une anxiété telle qu’il a fini par quitter son appartement le 14 avril 2024 et le mettre en vente.

Ces conséquences caractérisent des troubles anormaux du voisinage engageant la responsabilité de M. [K] [J].

M. [T] [C] recherche aussi la responsabilité de la bailleresse, Mme [S] [M] [D].

D’une part, il ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats que celle-ci aurait été informée de la situation de son appartement et de son locataire avant le 11 juillet 2022, date à laquelle le syndic de copropriété a indiqué à M. [T] [C] qu’il informait de la situation le propriétaire et le gestionnaire locatif de l’appartement occupé par M. [K] [J].

D’autre part, il résulte des pièces du dossier qu’à partir de cette date, Mme [S] [M] [D] a mis en œuvre les mesures suivantes pour faire cesser le trouble causé par son locataire :

— il ressort d’un courriel adressé par le syndic de copropriété à M. [T] [C] le 5 octobre 2022 qu’à cette époque, moins de trois mois après avoir été informée de la situation, Mme [S] [M] [D] envisageait de résilier le bail ; le gestionnaire locatif demandait un maximum d’éléments afin de pouvoir y procéder ;

— le 10 février 2023, Mme [S] [M] [D] faisait dresser par un commissaire de justice un procès-verbal de constat de l’état de son appartement occupé par M. [K] [J] ;

— le 28 septembre 2023, elle faisait adresser à M. [K] [J], par commissaire de justice, une sommation interpellative d’avoir à faire cesser immédiatement et sans délais les troubles olfactifs et à mettre fin aux odeurs émanant de son appartement, arguant que le syndic de copropriété avait reçu des plaintes et que les nuisances avaient fait l’objet d’un procès-verbal de constat le 10 février 2023 ;

— par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, elle saisissait le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] pour obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de M. [K] [J].

Au regard des éléments, il ne saurait être reproché à Mme [S] [M] [D] un défaut de diligence entre les mois de juillet 2022 et février 2023, compte tenu du délai nécessaire pour rassembler les éléments propres à justifier de faire intervenir un commissaire de justice au domicile d’un particulier pour y faire constater l’état de son logement.

En revanche, l’inertie de Mme [S] [M] [D] entre le 10 février 2023, date à laquelle elle disposait de tous les éléments pour faire adresser une sommation interpellative à M. [K] [J] d’avoir à faire cesser le trouble, et le 28 septembre 2023, plus de six mois plus tard, date à laquelle cette sommation interpellative lui a effectivement été adressée, n’est justifiée par aucun élément versé aux débats. Dès lors, cette inertie caractérise un manque de diligence qui engage la responsabilité de Mme [S] [M] [D] du fait des troubles anormaux du voisinage subis par M. [T] [C] au cours de cette période.

De même, Mme [S] [M] [D] n’apporte aucune justification à la circonstance qu’il lui ait encore fallu près de neuf mois pour engager une procédure judiciaire, le 21 juin 2024, alors que la sommation interpellative au 28 septembre 2023 était restée sans effet. Ce délai aurait pu être raisonnablement réduit à quatre mois. Dès lors, Mme [S] [M] [D] a manqué de diligence entre le 28 septembre 2023 et le 21 février 2024, quatre mois avant l’assignation de M. [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection. Ce nouveau manque de diligence engage la responsabilité de Mme [S] [M] [D] du fait des troubles anormaux du voisinage subis par M. [T] [C] au cours de la période du 28 septembre 2023 au 21 février 2024.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [S] [M] [D] et M. [K] [J] doivent être condamnés in solidum à réparer les préjudices subis par M. [T] [C] résultant des troubles anormaux du voisinage auxquels celui-ci a été exposé au cours de la période du 10 février 2023 au 21 février 2024, et que M. [K] [J] doit être seul condamné à réparer les préjudices subis par M. [T] [C] au cours des périodes du 1er juillet 2022 au 9 février 2023, et du 22 février 2024 jusqu’au jour du présent jugement.

Sur les préjudices :

Il sera fait une juste appréciation du préjudice de jouissance subi par M. [T] [C] en l’évaluant à 60 euros par mois, soit 440 euros pour la période du 1er juillet 2022 au 9 février 2023, 740 euros pour la période du 10 février 2023 au 21 février 2024, et 100 euros pour la période du 22 février 2024 au 14 avril 2024, date à laquelle M. [T] [C] a quitté l’appartement dont il était propriétaire.

M. [T] [C], qui a dû se reloger à compter du 14 avril 2024 tout en continuant à assumer les mensualités du crédit immobilier et les charges de l’appartement dont il était propriétaire, justifie avoir exposé 379,40 et 1 116,26 euros de frais de logement de son départ au mois d’avril 2024 jusqu’au 12 mai 2024, puis 1 384,61 euros au premier mois de location de son nouveau logement, compte tenu des frais d’agence mais déduction faite du dépôt de garantie, ainsi que 800 euros par mois à compter du mois de juin 2024 jusqu’au mois de novembre 2024, soit au total 7 680,27 euros de frais de logement. Alors qu’il a notifié ses dernières conclusions le 14 mai 2025, M. [T] [C] ne justifie pas avoir exposé des frais de logement supplémentaire après le mois de novembre 2024. En revanche, il justifie avoir exposé 63,35 euros de frais d’achat de répulsifs contre les rats, soit un préjudice financier total, frais de logement supplémentaire et frais d’achat de répulsifs additionnés, de 7 743,62 euros.

Enfin, le préjudice d’anxiété subi par M. [T] [C], attesté par les certificats médicaux produits, doit être évalué à 800 euros au total pour les périodes du 1er juillet 2022 au 9 février 2023 et du 22 février 2024 au 14 avril 2024, date à laquelle il a quitté le logement dont il était propriétaire, et à 1 200 euros pour la période du 10 février 2023 au 21 février 2024.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum Mme [S] [M] [D] et M. [K] [J] à verser à M. [T] [C] une somme totale de 1 940 euros (740 + 1 200) en réparation de ses préjudices résultant des troubles anormaux du voisinage auxquels celui-ci a été exposé au cours de la période du 10 février 2023 au 21 février 2024, et de condamner seulement M. [K] [J] à verser à M. [T] [C] une somme totale de 9 083,62 euros (440+100+7 743,62+800) en réparation de ses préjudices résultant des troubles anormaux du voisinage auxquels celui-ci a été exposé au cours des périodes du 1er juillet 2022 au 9 février 2023, et du 22 février 2024 jusqu’au jour du présent jugement.

Sur l’appel en garantie :

Mme [S] [M] [D] n’établit pas avoir signifié à M. [K] [J] ses conclusions d’appel en garantie.

Dès lors, le respect du principe du contradictoire s’oppose à ce qu’il soit fait droit à sa demande de condamnation de M. [K] [J] à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de condamner in solidum Mme [S] [M] [D] et M. [K] [J], parties perdantes, aux dépens, ainsi qu’à verser à M. [T] [C] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Mme [S] [M] [D] présentée au même titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE in solidum Mme [S] [M] [D] et M. [K] [J] à verser à M. [T] [C] une somme totale de 1 940 euros en réparation de ses préjudices résultant des troubles anormaux du voisinage auxquels celui-ci a été exposé au cours de la période du 10 février 2023 au 21 février 2024,

CONDAMNE M. [K] [J] à verser à M. [T] [C] une somme totale de 9 083,62 euros en réparation de ses préjudices résultant des troubles anormaux du voisinage auxquels celui-ci a été exposé au cours des périodes du 1er juillet 2022 au 9 février 2023, et du 22 février 2024 jusqu’au jour du présent jugement,

DÉBOUTE Mme [S] [M] [D] de sa demande de condamnation de M. [K] [J] à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre,

CONDAMNE in solidum Mme [S] [M] [D] et M. [K] [J] à verser à M. [T] [C] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Mme [S] [M] [D] de sa demande au même titre,

CONDAMNE in solidum Mme [S] [M] [D] et M. [K] [J] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT