Du 06 mars 2025

5AA

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 24/01736 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKSX

S.A. ENEAL

C/

[E] [K]

— Expéditions délivrées à

Me [L]

M. [K]

— FE délivrée à

Me [L]

Le 06/03/2025

Avocats : la SELARL [Localité 19]-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 06 mars 2025

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDERESSE :

S.A. ENEAL – immatriculée

RCS de [Localité 13] n° 461201337

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Marie-josé MALO, membre de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat à la cour.

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [K]

né le 22 Février 1977 à [Localité 13] (33)

[Adresse 32] [Adresse 6]

[Localité 5]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous signature privée en date du 14 mars 2016, prenant effet le 17 mars 2016, la S.A [Adresse 20] devenue S.A ENEAL par suite de changement de dénomination sociale, a consenti à Monsieur [E] [K], un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 33] à [Adresse 21] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 238,20 euros outre une provision sur charges de 92,13 euros.

Par deux actes de commissaire de justice successifs en date des 28 février puis 16 décembre 2022, la société ENEAL a fait délivrer à Monsieur [E] [K] un commandement de payer les loyers et les charges impayés visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le 9 mai 2022, un « Protocole individuel de relogement » a été signé entre les parties, en vue de la démolition envisagée de la Résidence [Localité 29].

Par arrêté rendu le 4 janvier 2023, Monsieur le Maire de [Localité 22] a délivré à la S.A ENEAL un permis de démolir l’immeuble où se situent les lieux loués.

Par courrier du 26 avril 2023, une offre de relogement a été proposée à Monsieur [E] [K] pour un appartement situé à [Localité 10] de Type 2.

En l’absence de réponse de Monsieur [E] [K], une nouvelle offre de relogement lui a été proposée par courrier du 17 mai 2023, pour un logement situé à [Localité 8] de Type 2.

Enfin et à défaut de réponse de la part du locataire, une dernière offre a été adressée dans les mêmes conditions le 6 juin 2023 pour un logement situé à [Localité 18] de Type 2.

Par courrier en date du 27 juin 2023, la société ENEAL a notifié à Monsieur [E] [K] un courrier valant congé, justifié par la démolition de l’immeuble, conformément à l’autorisation administrative délivrée, et prenant effet dans les six mois suivant la date d’échéance de la dernière proposition de relogement.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024, la société ENEAL a fait assigner Monsieur [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux sur les fondements des articles 1719 et suivants et 1219 et suivants du code civil, L353-15 du code de la construction et l’habitation et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 aux fins d’obtenir :

A titre principal

— Le constat de la validité du congé délivré par la société ENEAL le 27 juin 2023 à Monsieur [E] [K] ;

— Le prononcé de la résolution judiciaire du contrat de bail liant les parties suivant congé délivré par la société ENEAL par courrier du 27 juin 2023 et prenant effet au 21 décembre 2023, à la suite de trois refus afférents aux propositions de son bailleur ENEAL dans le cadre d’un relogement induit par la démolition de l’immeuble ;

— La fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qu’aurait payés le locataire en cas de non résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux ;

— La condamnation de Monsieur [E] [K] au paiement de la somme de 2.230,78 euros correspondant aux impayés de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au mois d’avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 décembre 2022 ;

— l’expulsion de Monsieur [E] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef et de tous biens, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

A titre subsidiaire :

— Le prononcé de la résolution judiciaire du contrat de bail liant les parties pour non-paiement des loyers et des charges ;

— La condamnation de Monsieur [E] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et des charges qu’aurait payés le locataire en cas de non résiliation du bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— La condamnation de Monsieur [E] [K] au paiement de la somme de 2.230,78 euros correspondant aux impayés de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au mois d’avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 décembre 2022;

— l’expulsion de Monsieur [E] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef et de tous biens, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

En tout état de cause :

— La condamnation de Monsieur [E] [K] à payer à la société ENEAL la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du code des procédures civiles ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement payer du 16 décembre 2022.

Initialement appelée à l’audience du 8 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi afin de permettre à Monsieur [E] [K] de constituer avocat, puis a été retenue à l’audience du 7 janvier 2025.

A l’audience du 7 janvier 2025, la Société ENEAL, représentée par son avocat, maintient l’ensemble de ses demandes, au soutien desquelles elle exposait dans son assignation que Monsieur [E] [K] est le seul occupant à se maintenir dans les lieux alors que l’immeuble est sous le coup d’un permis de démolition, ce qui rend impossible sa reconstruction, et que l’ensemble des locataires a donc été contraint de quitter la résidence. Elle explique avoir respecté ses engagements en lui faisant trois propositions de relogement conformes aux souhaits qu’il avait exprimés, auxquelles il n’a pas répondu ; que conformément au protocole signé entre eux, son silence est considéré comme un refus à l’expiration d’un délai de dix jours suivant chaque proposition ; que dans ces conditions, le bail a pris fin six mois après la date de la dernière proposition de relogement, soit le 21 décembre 2023.

Monsieur [E] [K], comparant en personne, confirme avoir connaissance du projet de démolition de l’immeuble et être le seul occupant toujours l’immeuble. Sans contester la réception des offres de relogement de la société ENEAL, il fait en revanche valoir que celles-ci ne sont pas conformes à ses attentes géographiques car se situant à 40 kilomètres de son lieu de résidence actuel ou de son ancien lieu de travail, alors qu’il est sans voiture. Il ne quittera les lieux que lorsqu’une proposition honnête lui sera faite. Il ne conteste pas la dette locative, qu’il propose de régler en un premier versement de 1.000 euros puis par mensualités de 100 euros. Il précise être célibataire, sans enfant, ne pas travailler et percevoir l’Allocation adulte handicapé.

Un diagnostic social et financier a été remis à la juridiction.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de constatation de la validité du congé délivré par la société ENEAL

L’article L.443-15-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que " Sans préjudice des règles du code de l’urbanisme applicables au permis de démolir, un bâtiment à usage d’habitation appartenant à un organisme d’habitation à loyer modéré, ne peut être démoli sans l’accord préalable du représentant de l’Etat dans le département, de la commune d’implantation et des garants des prêts.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions de remboursement des emprunts et des aides de l’Etat en cas de démolition totale ou partielle ".

Le permis de démolir l’immeuble situé [Adresse 34] à [Localité 23] a été accordé à la société ENEAL le 3 mars 2023 par la ville de [Localité 22].

En vertu de l’article L.353-15 III du code de la construction et de l’habitation " En cas d’autorisation de démolir visée à l’article L. 443-15-1, d’autorisation de vente à une personne morale ou de changement d’usage d’un ensemble de plus de cinq logements prévue au VI du présent article ou de démolition prévue par une convention mentionnée aux articles 10 ou 10-3 de la loi nº 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l’article 13 bis de la loi nº 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. Toutefois, cette condition n’est pas exigée du bailleur qui démontre qu’un logement, répondant aux conditions du même article 13 bis, a été spécialement conçu pour le relogement du locataire. A l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Les locaux ainsi rendus disponibles ne peuvent être réoccupés avant le début des travaux. "

Monsieur [E] [K] dispose d’un bail conventionné, consenti par la société ENEAL, de sorte qu’en vertu de l’article 353-15 I de code de la construction et de l’habitation : « Par dérogation à l’article L. 442-6, seules les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, V, VI, des premier et deuxième alinéas de l’article 32 bis et de l’alinéa premier de l’article 78 de la loi nº 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, sont applicables aux locataires ou occupants de bonne foi des logements mentionnés à l’article L. 353-14. »

L’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 prévoit que :

«  Le local mis à la disposition des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi nº 86-1290 du 23 décembre 1986 et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé :

— dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;

— dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;

— dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km. "

A l’appui de ses prétentions la société ENEAL verse aux débats :

— le protocole individuel de relogement signé entre les parties le 9 mai 2022, lequel indique les communes de [Localité 14], [Localité 35], [Localité 12], [Localité 15] et [Localité 24] au titre des souhaits géographiques de Monsieur [E] [K]

— Un diagnostic social réalisé par la société mandatée SOLI’AL et signé par Monsieur [E] [K] le 21 mars 2023 lequel indique : " Monsieur n’est pas contre le fait d’accepter un logement temporaire dans un rayon de 10 à 15 km autour de la commune de [Localité 16], le temps que le bailleur puisse lui proposer un logement adapté à sa situation. " Il est précisé que les communes de [Localité 16], [Localité 15], [Localité 11], [Localité 37], [Localité 25], [Localité 26], [Localité 36], [Localité 30] et [Localité 28] ont été évoquées par Monsieur [K].

Il ressort de l’ensemble des pièces du dossier que trois offres de relogement ont été proposées à Monsieur [E] [K], une première le 26 avril 2023 pour un appartement situé à [Localité 10], une deuxième offre le 17 mai 2023 pour un appartement situé à [Localité 8] et une troisième offre le 6 juin 2023 pour un appartement situé à [Localité 18].

Il n’est pas contesté que Monsieur [E] [K] n’a répondu à aucune des trois propositions de la société ENEAL.

Néanmoins, il convient de constater que les logements proposés ne se trouvent ni dans la commune de [Localité 22], ni dans des communes limitrophes situées à une distance inférieure à 5 km du lieu de résidence de Monsieur [E] [K] conformément à l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948.

Par ailleurs, il ressort que selon les voies routières empruntées :

— La commune de [Localité 9] se situe entre 18 et 22 km de la commune de [Localité 16] où Monsieur [K] travaillait

— La commune d'[Localité 7] se situe entre 22 et 27 km de la commune de [Localité 16]

— La commune de [Localité 17] entre 56 et 73 km de la commune de [Localité 16].

Force est de constater que les trois propositions de relogement formulées par la société ENEAL ne répondent pas aux critères géographiques fixés entre les parties, pas plus qu’à une distance raisonnable de la commune de [Localité 16] où Monsieur [K] avait son activité professionnelle comme il l’avait semble-t-il indiqué.

Par ailleurs, aucune des propositions formulées par la société ENEAL n’indique le caractère temporaire du relogement, alors même que le diagnostic social indique que Monsieur [E] [K] n’acceptait cet éloignement qu’à cette condition.

Au surplus, il sera rappelé que l’article 15 I de la loi du 6 juillet 198, impose que le congé soit notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Or, contrairement à ce que le conseil de la société ENEAL mentionne dans son courrier en date du 10 janvier 2024 adressé à Monsieur [E] [K], elle ne justifie pas de l’envoi en courrier recommandé avec avis de réception, de ce qu’elle mentionne comme étant un « courrier valant congé ».

Compte tenu de l’ensemble de ces circonstances, la demande de constatation de la validité du congé délivré à Monsieur [E] [K] sera rejetée.

II – Sur la demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement

Sur la recevabilité de l’action

Par application de l’article 24 IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les II et III du même article sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 3 juillet 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 15 mai 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévu à l’article 7-2 de, le 14 décembre 2022, soit, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

Sur le bien-fondé de l’action

Aux termes de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En outre selon l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, la société ENEAL justifie avoir fait délivrer à Monsieur [E] [K] deux commandements de payer les 28 février et 16 décembre 2022 se référant à la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers.

Monsieur [E] [K] ne s’étant pas acquitté du paiement de la dette avant la délivrance de l’assignation, ce manquement à sa principale obligation de locataire est suffisamment caractérisé pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

En conséquence, la résiliation du bail aux torts du locataire sera prononcée au jour du présent jugement et l’expulsion de Monsieur [E] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur les indemnités d’occupation

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de

la résiliation du bail et jusqu’à la libération parfaite des locaux, à un montant égal à celui du loyer et des charges qu’il aurait payés en cas de non résiliation du bail.

Monsieur [E] [K] sera condamné à en payer le montant.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Au soutien de sa demande, la société ENEAL produit un décompte en date du 15 avril 2024, selon lequel Monsieur [E] [K] reste redevable de la somme de 2.230,78 euros à cette date.

Monsieur [E] [K], qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative, sera en conséquence condamné à payer cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2022, conformément à la demande de la société ENEAL.

Sur la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [E] [K]

Aux termes de l’article 24 V) de la loi du 6 juillet 1989, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, Monsieur [E] [K] sollicite des délais de paiement sans démontrer avoir repris le paiement intégral du loyer courant. Il propose de s’acquitter de sa dette locative par un premier versement de 1.000 euros puis par paiements mensuels de 100 euros sans justifier qu’il est en mesure de régler cette somme.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement présentée par Monsieur [E] [K].

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [K], partie perdante, sera tenu au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 décembre 2022.

Compte tenu de la situation respective des parties, l’équité commande de laisser à la société ENEAL la charge de ses frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

REJETTE la demande de constatation de la validation du congé délivré à Monsieur [E] [K] présentée par la société ENEAL ;

PRONONCE la résiliation judicaire du bail liant les parties à la date du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] à quitter les lieux situés [Adresse 31], [Adresse 27] à [Localité 23] ;

A défaut pour Monsieur [E] [K] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433

-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation, due jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant des loyers et des charges que Monsieur [E] [K] aurait payés si le contrat de bail s’était poursuivi (340,55 euros) ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] à payer à la société ENEAL les indemnités d’occupations ci-dessus fixées à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] à payer à la société ENEAL la somme de 2.230,78 euros au titre des loyers et des charges impayés, échéance du mois d’avril 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2022 ;

DEBOUTE Monsieur [E] [K] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 décembre 2022, le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la Préfecture de la Gironde ;

DEBOUTE la société ENEAL de sa demande formée du chef de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION