TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AZ

N° RG 24/04244 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TP3L

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 19 Mai 2025

[K] [S]

C/

[H] [M], demeurant chez son mandataire OCTO IMMO

S.A. ALLIANZ IARD filère construction, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège.

S.A.S. OCTO IMMO, prise en la personne de son représentant légal.

[X] [V], demeurant chez son mandataire OCTO IMMO

Syndicat des copropriétaires de la résidence CAMPUS [Localité 11], représentée par son syndic en exercice FONCIA [Localité 16], pris en la personne de son représentant légal.

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 19 Mai 2025

à M^e Vincent PARERA,

M^e Corine CABALET de la SELARL TERRACOL-CABALET,et

M^e François MOREAU

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 19 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 28 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [K] [S], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Alexandre RECLUS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [H] [M], demeurant chez son mandataire OCTO IMMO, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Vincent PARERA, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Anne-sophie RAPP, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. ALLIANZ IARD filère construction, dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Corine CABALET de la SELARL TERRACOL-CABALET, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Odile DUBURQUE, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. OCTO IMMO, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Vincent PARERA, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Anne-sophie RAPP, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [X] [V], demeurant chez son mandataire OCTO IMMO, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Vincent PARERA, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Anne-sophie RAPP, avocat au barreau de TOULOUSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], dont le siège social est [Adresse 7], représentée par son syndic en exercice FONCIA [Localité 16], pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 juin 2021, Monsieur [X] [V] et Madame [H] [M] ont donné en location à Monsieur [K] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] moyennant un loyer de 253,50 € et 60 € de provision sur charges.

A la suite d’un dégât des eaux le 13 décembre 2023 au niveau du plafond de la salle de bain et de l’entrée de l’appartement, Monsieur [K] [S] se plaignait auprès de la société OCTO IMMO, mandataire des bailleurs.

Par actes de commissaire de justice du 6 novembre 2024, Monsieur [K] [S] a fait assigner en référé Monsieur [X] [V] et Madame [H] [M] en leur qualité de bailleurs, la SAS OCTO IMMO, en sa qualité de mandataire des bailleurs, et le [Adresse 15] représentée par son syndic en exercice FONCIA [Localité 16] afin d’obtenir leur condamnation à réaliser les travaux de nature à faire cesser les venus d’eaux dans le logement sous astreinte de 100€ par jour de retard faute d’y avoir procéder le délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et au paiement de la somme de 1575 € à valoir sur son préjudice outre la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, le [Adresse 15] a appelé dans la cause la SA ALLIANZ IARD en qualité d’assureur dommages-ouvrage.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire était retenue et plaidée à l’audience du 28 mars 2025. Les parties étaient représentées par un conseil qui déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour un exposé de plus amples motifs.

Monsieur [K] [S], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

— prendre acte qu’il ne maintient pas ses demandes au titre de la réalisation de travaux sous astreinte

— constater qu’il a subi un préjudice de jouissance à compter du 13/12/2023 jusqu’au mois de décembre 2024,

— condamner le [Adresse 15] et son assureur ALLIANZ, Monsieur [X] [V] et Madame [H] [M] et la SAS OCTO IMMO, au paiement provisionnel de la somme de 1890€ à valoir sur son préjudice,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il précise qu’il a subi des préjudices de jouissance du fait des désordres et qu’il est donc bien fondé à solliciter le remboursement à titre provisionnel d’une partie des loyers correspondant à sa perte de jouissance du logement évalué à 50% du loyer.

Monsieur [X] [V] et Madame [H] [M] ainsi que la SAS OCTO IMMO, représentés par le même conseil et se rapportant à leurs dernières conclusions, sollicitent :

* à titre principal, de débouter Monsieur [K] [S] de toutes ses demandes

* à titre subsidiaire, de condamner le [Adresse 14] [Adresse 10] MICHEL à les relever et garantir de toutes condamnations,

* en tout état de cause de condamner tout succombant à leur payer la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que la cause des infiltrations se trouve dans les parties communes, à savoir la toiture et qu’ils ont accompli de multiples diligences pour faire cesser le trouble.

Ils soutiennent par ailleurs que la demande de provision fondée sur le trouble de jouissance ne relève pas du juge des référés en ce qu’elle suppose de trancher une question au fond et qu’une contestation est nécessairement sérieuse dès lors qu’elle suppose de se prononcer sur le bien-fondé d’une action en responsabilité, ce qui est le cas en l’espèce.

Le [Adresse 15], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions :

— de débouter Monsieur [S] de sa demande de travaux,

— de le débouter de sa demande provisionnelle,

— de condamner l’assureur ALLIANZ IARD à le relever et garantir de toutes condamnations,

— de le condamner à lui payer la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il fait valoir que les travaux préconisés par l’assureur dommages-ouvrage ont été exécutés, qu’il a donc été diligent, que le dommage a été intégralement pris en charge par l’assureur dommages-ouvrage qui doit également prendre en charge les conséquences du dommage et les préjudices immatériels consécutifs éventuellement subis. Il indique par ailleurs que le préjudice du locataire est contesté.

La SA ALLIANZ IARD, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions :

— de débouter le SDC CAPUS ST MICHEL de l’ensemble de ses demandes,

— de constater qu’elle a rempli ses obligations,

— de constater l’absence de garantie de la compagnie ALLIANZ,

— de condamner le SDC CAMPUS ST MICHEL à rembourser le montant excédentaire,

— de condamner tout succombant à lui payer la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir sur le préjudice de jouissance, qu’il ne saurait être pris en compte au titre des dommages immatériels garantis car les dispositions générales du contrat prévoient qu’ils ne couvrent que les préjudices d’ordre pécuniaire ce qui n’est pas le cas du préjudice de jouissance allégué par Monsieur [S]. Elle ajoute que les demandes dirigées à son encontre se heurtent à des contestations sérieuses.

La décision était mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 835 du code de procédure civile précise que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il n’est justifié en l’espèce d’aucun dommage imminent.

S’agissant de l’existence d’un trouble manifestement illicite, l’existence d’un désordre qui a cessé au jour de l’audience ne sauraient constituer un trouble manifestement illicite, s’agissant d’un simple manquement à une obligation contractuelle.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il n’est ni invoqué ni démontré par le demandeur, une situation d’urgence, les travaux ayant été réalisé en cours de procédure et le désordre ayant cessé, le litige ne concernant plus qu’un préjudice de jouissance de décembre 2023 à décembre 2024.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il sera rappelé que la bonne exécution de l’obligation pesant sur le bailleur de remettre au locataire un logement conforme ne peut être appréciée de manière incidente par le juge des référés dont la compétence se borne à ordonner des mesures provisoires, ou de remise en état qui ne visent pas à trancher le fond du litige.

En l’espèce, la demande de travaux a été abandonnée et Monsieur [X] [V] et Madame [H] [M] et la SAS OCTO IMMO, contestent leur responsabilité au titre du préjudice de jouissance subi par le locataire au regard des diligences accomplies et de la nature décennale du désordre, de même que le [Adresse 14] [Adresse 10] MICHEL conteste sa responsabilité estimant avoir été diligent et que son assureur conteste sa garantie. Au regard de ces éléments, même si le principe de l’existence d’un désordre n’est pas contesté, il peut être considéré que l’évaluation de l’ampleur du préjudice, l’appréciation des fautes du bailleur, du syndicat des copropriétaires et des responsabilités de chacun de même que l’examen des garanties discutées constituent une contestation sérieuse qui affecte la demande en paiement de sommes provisionnelles et que le juge des référés n’a pas le pouvoir de trancher ces questions qui relèvent du juge du fond.

L’ensemble des demandes formées par Monsieur [S] excédent donc les pouvoirs du juge des référés, et il n’y a donc pas lieu à référé de ces chefs.

De même la demande reconventionnelle de la SA ALLIANZ IARD faite à l’encontre du [Adresse 13] CAMPUS [Localité 11] de remboursement du montant excédentaire ne relève pas du juge des référés mais du juge du fond au regard des contestations sérieuses soulevées.

Sur les demandes accessoires

Les dépens resteront à la charge de Monsieur [S]. Il serait inéquitable de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉCISION :

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’absence de dommage imminent et de trouble manifestement illicite ainsi que l’existence d’une contestation sérieuse quant à la demande de Monsieur [K] [S] en paiement au titre du préjudice de jouissance ;

DISONS en conséquence n’y avoir lieu à référé ;

CONSTATONS l’absence de dommage imminent et de trouble manifestement illicite ainsi que l’existence d’une contestation sérieuse quant à la demande de la SA ALLIANZ IARD en paiement du remboursement du montant excédentaire ;

DISONS en conséquence n’y avoir lieu à référé ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [S] aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier La vice-présidente