MINUTE N°25/02447

DOSSIER N° RG 25/00382 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M62T

JUGEMENT REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 11 JUILLET 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDEUR :

M. [T] [O] [B]

168 Rue de la République

76800 SAINT ETIENNE DU ROUVRAY

représenté par M^e Patrick ROBERT, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [F] [G]

17 Rue de Rouen

RDC

76500 ELBEUF

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 25 Avril 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 4 janvier 2023, Monsieur [T] [O] [B] a donné à bail à Monsieur [F] [G] un local à usage d’habitation situé 17, rue de Rouen, RDC à ELBEUF (76500), contre le paiement mensuel d’un loyer révisable de 350 €, outre une avance sur charges de 25 €.

Le 18 avril 2024, le bailleur a fait signifier à Monsieur [F] [G] un commandement de payer dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire, pour un montant de 1.583€ en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 24 février 2025, Monsieur [T] [O] [B] a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire ;

— subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [F] [G] et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [F] [G] à lui payer la somme de 2.578 € au titre des arriérés de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— condamner Monsieur [F] [G] à justifier de l’assurance contre les risques locatifs sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, sur le fondement de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 ;

— condamner Monsieur [F] [G] au paiement de l’assurance souscrite pour son compter de janvier 2023 ;

— condamner Monsieur [F] [G] au paiement des pénalités de 7,62 euros par mois de retard pour absence de réponse à l’enquête sur l’Occupation du Parc Social ;

— condamner Monsieur [F] [G] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamner Monsieur [F] [G] au paiement d’une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [F] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance, de l’assignation et de ses suites tels que serrurier, déménageur et constat des lieux.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 27 février 2025.

A l’audience du 25 avril 2025, Monsieur [T] [O] [B], représenté par son conseil, reprend dans ses dernières écritures ses demandes portées dans l’acte introductif d’instance du 24 février 2025, à l’exception de ses demandes tenant à condamner Monsieur [F] [G] à justifier d’une assurance habitation sous astreinte, de payer l’assurance pour compte et les pénalités OPS. Il porte sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 600 euros du fait qu’il n’a pas eu d’autres choix que d’engager la présente procédure et des frais dans l’espoir de pouvoir relouer ou revendre le logement alors qu’il a une faible retraite de 1.100 euros, est veuf et a des difficultés pour se déplacer. Il actualise sa demande en paiement à la somme de 2.953 €, arrêtée au 25 avril 2025.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [F] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été reçu au greffe avant l’audience, indiquant que le locataire ne s’était pas présenté aux rendez-vous proposés par le CCAS.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la non comparution de Monsieur [F] [G], il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [T] [O] [B] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a modifié l’article 24 de la loi précitée et prévoit désormais, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le contrat a été conclu le 4 janvier 2023, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 et qu’il contient une clause résolutoire faisant référence au délai de deux mois à compter du commandement de payer pour régulariser les impayés de loyers et de charges.

Par conséquent, s’agissant d’un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 18 avril 2024, Monsieur [T] [O] [B] a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.583 € au titre des loyers et charges impayés dans un délai de six semaines.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 19 juin 2024.

Sur la demande d’expulsion

Monsieur [F] [G] n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient donc de rejeter la demande.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux, Monsieur [F] [G] cause un préjudice à Monsieur [T] [O] [B] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de paiement

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Monsieur [T] [O] [B] produit le bail en date du 4 janvier 2023 ainsi qu’un décompte de créance actualisé, duquel il ressort qu’à la date du 25 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, la dette s’élève à la somme de 2,953 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [F] [G] à payer à Monsieur [T] [O] [B], au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 2,953 €, arrêtée au 25 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de justification de l’assurance habitation sous astreinte

Il y a lieu de prendre acte du désistement de Monsieur [T] [O] [B] en condamnation de Monsieur [F] [G] à justifier de son assurance habitation sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [G] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Condamné aux dépens, Monsieur [F] [G] sera également condamné à verser à Monsieur [T] [O] [B] une indemnité qu’il est équitable de fixer à la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [T] [O] [B] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] à justifier de son assurance habitation sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter du jugement ;

CONSTATE la résiliation, à la date du 19 juin 2024, du contrat de bail conclu le 4 janvier 2023 entre Monsieur [T] [O] [B] d’une part, et Monsieur [F] [G] d’autre part, et portant sur un local à usage d’habitation situé 17, rue de Rouen, RDC à ELBEUF (76500) ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux matérialisé par la remise des clés du logement entre les mains de Monsieur [T] [O] [B], l’expulsion de Monsieur [F] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] à payer à Monsieur [T] [O] [B], à compter du 19 juin 2024, date de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] à payer à Monsieur [T] [O] [B] la somme de 2.953 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 27 février 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE le désistement de Monsieur [T] [O] [B] de sa demande en condamnation de Monsieur [F] [G] à justifier de son assurance habitation sous astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] à payer à Monsieur [T] [O] [B] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations ;

DEBOUTE Monsieur [T] [O] [B] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT