TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02119 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UG24

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Septembre 2025

S.A.R.L. JR IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[O] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

à SELARL MESSAUD

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. JR IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Pierrick BOURNET de la SELARL MESSAUD & PONS-TOMASELLO, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [O] [J], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 01er février 2019, la SAS 3D PATRIMOINE a donné à bail à Madame [O] [J] un appartement à usage d’habitation n°05, situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 650 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Par jugement du 04 avril 2024, la SARL JR IMMOBILIER est devenue adjudicataire de l’immeuble et est donc devenue bailleur en lieu et place de la SAS 3D PATRIMOINE.

Le 28 février 2025, la SARL JR IMMOBILIER a fait signifier à Madame [O] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SARL JR IMMOBILIER a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, la SARL JR IMMOBILIER a ensuite fait assigner Madame [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 29 avril 2025, le départ volontaire de la locataire dans le délai de 15 jours de la signification de la décision et à défaut, son expulsion et celle de tout occupant de son chef dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.197,50 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 700 euros, de la résiliation jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 mai 2025.

A l’audience du 10 juillet 2025, la SARL JR IMMOBILIER, représenté par la SELARL MESSAUD & PONS-TOMASELLO, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.812,50 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2025 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 27 mai 2025, Madame [O] [J] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SARL JR IMMOBILIER justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 01 février 2019 contient une clause résolutoire (article Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.767,50 euros a été signifié le 28 février 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [O] [J] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1200 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 avril 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 29 avril 2025 et Madame [O] [J] est depuis occupante sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de Madame [O] [J] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En application des articles 1240 et 1760 du code civil, entre la résiliation et la restitution des lieux, l’occupant sans droit ni titre peut être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [O] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 avril 2025, laquelle sera fixée à la somme de 700 euros conformément à la demande de la SARL JR IMMOBILIER que le juge ne peut dépasser.

La SARL JR IMMOBILIER produit un décompte arrêté au mois de juillet 2025, indiquant que Madame [O] [J] reste devoir la somme de 4.812,50 euros, mensualité de juillet 2025 comprise. Néanmoins, l’indemnité d’occupation ayant été fixée à 700 euros à compter du 29 avril 2025, il apparaît que Madame [O] [J] doit la somme de 2.363,80 euros au titre de ses loyers et provisions sur charges arrêtés au 29 avril 2025 et la somme de 1.423,33 euros au titre de ses provisions sur charges du 29 avril 2025 au 30 juin 2025. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de juillet 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 31 juillet 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Madame [O] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.787,13 euros et à l’indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros à compter du 1er juillet 2025, l’arriéré du 29 avril 2025 au 30 juin 2025 ayant été liquidé.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [O] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SARL JR IMMOBILIER, Madame [O] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 février 2019 entre la SAS 3D PATRIMOINE et Madame [O] [J] concernant un appartement à usage d’habitation n°05, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 29 avril 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [O] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SARL JR IMMOBILIER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [O] [J] à verser à la SARL JR IMMOBILIER à titre provisionnel la somme de 3.787,13 euros (décompte arrêté au 30 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [O] [J] à payer à la SARL JR IMMOBILIER à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [O] [J] à verser à la SARL JR IMMOBILIER une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, Greffier.

Le Greffier, Le juge,