TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— Maître Hervé CASSEL

— M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13400

N° Portalis 352J-W-B7H-C2EA6

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires sis [Adresse 6] & [Adresse 3] -[Localité 4], représenté par son syndic, le cabinet AX STOULS, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDEUR

DIRECTION NATIONALE D’lNTERVENTION DOMANIALE

Es-qualité de Curateur de la succession vacante de Monsieur [J] [M] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/13400 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2EA6

DÉBATS

A l’audience publique du 10 Octobre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [Y] [J] [M] était propriétaire du lot n°8 de l’immeuble sis [Adresse 6] & [Adresse 3] à [Localité 4].

Monsieur [J] [M] est décédé le 3 septembre 2014 à [Localité 8].

La succession de Monsieur [J] [M] n’a pas été régularisée et les charges de copropriété ne sont pas réglées.

Suivant ordonnance en date du 11 décembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Paris a déclaré vacante la succession de Monsieur [J] [M] et a nommé, en qualité de curateur, le Service du Domaine en la personne du Directeur régional chargé de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales.

Depuis, la dette de charges de copropriété a augmenté.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] & [Adresse 3] [Localité 4], représenté par son syndic le Cabinet A.X. Stouls, SAS a assigné le service des domaines pris en la personne du directeur régional chargé de la Direction Nationale des Interventions Domaniales, pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [J] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de les voir notamment condamnés au paiement des sommes suivantes :

—  45.955,88 € au titre des charges et travaux arrêtés au 03 octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation,

—  470 € au titre des frais de recouvrement,

—  10.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

—  3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAFA Cassel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’assignation du 11 octobre 2023 a été remise à personne morale. Le défendeur n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/13400 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2EA6

Il est renvoyé à l’assignation pour un exposé plus ample des moyens et prétentions du demandeur conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats a été prononcée le 1er février 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2024, puis mise en délibéré au 19 décembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement des charges

En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] & [Adresse 3] [Localité 4], représenté par son syndic le Cabinet A.X. Stouls justifie tout d’abord par la production d’un relevé de propriété que Monsieur [Y] [J] [M] était bien propriétaire du lot n°8 de l’immeuble sis [Adresse 6] & [Adresse 3] à [Localité 4] (pièce n°1 du syndicat des copropriétaires).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le troisième appel de charges exercice 13/14

— le quatrième appel de charges exercice 13/14

— les travaux botte en urgence

— le premier appel exercice 14/15

— la répartition charges exercice 13/14

— le deuxième appel exercice 14/15

— le troisième appel exercice 14/15

— le quatrième appel exercice 14/15

— le premier appel exercice 15/16

— la répartition charges exercice 14/15

— le deuxième appel exercice 15/16

— le troisième appel exercice 15/16

— le quatrième appel exercice 15/16

— le premier appel exercice 16/17

— la répartition charges exercice 15/16

— le deuxième appel exercice 16/17

— le troisième appel exercice 16/17

— le quatrième appel exercice 16/17

— le premier appel exercice 17/18

— le deuxième appel exercice 17/18

— le troisième appel exercice 17/18

— la répartition charges exercice 16/17

— le quatrième appel exercice 17/18

— le premier appel exercice 18/19

— le deuxième appel exercice 18/19

— la répartition charges exercice 17/18

— le troisième appel exercice 18/19

— l’appel provisions spéciales

— l’appel fonds réserve perm.

— le remboursement app fonds réserve perm.

— le quatrième appel exercice 18/19

— le premier appel travaux ravalement

— le premier appel honoraires architecte s/travaux ravalement

— le premier appel travaux cage escalier

— le premier appel honoraires architecte s/travaux cage escalier

— le premier appel exercice 19/20

— l’appel provision pour travaux

— le deuxième appel travaux ravalement

— le deuxième appel honoraires architecte s/travaux ravalement

— le deuxième appel travaux cage escalier

— le deuxième appel honoraires architecte s/travaux cage escalier

— la répartition charges exercice 18/19

— le deuxième appel exercice 19/20 10

— le troisième appel travaux ravalement

— le troisième appel honoraires mercier s/ravalement

— la souscription dommages ouvrages

— les diagnostics repérage amiante

— la reprise 2 appels travaux cage en charges esc

— le remboursement 2 appels travaux cage en charges communes

— la repr 2 appels honoraires cage charges esc

— le remboursement 2 appels honoraires cage charges communes

— le complément appel travaux cage escalier

— le complément d’app honoraires mercier s/travaux cage

— le complément appel porte entrée

— l’appel honoraires mercier s/ travaux porte entrée

— le troisième appel exercice 19/20

— le quatrième appel exercice 19/20

— le renforcement struct 1er en façade

— l’aménagement hall entrée

— l’aménagement local bal

— l’app honoraires architecte s/travaux sup sofraba

— le premier appel exercice 20/21

— le remboursement prov travaux porte d’entrée

— l’appel travaux porte d’entrée

— l’appel travaux boite aux lettres

— le deuxième appel exercice 20/21

— le troisième appel exercice 20/21

— le quatrième appel exercice 20/21

— l’appel solde travaux hall

— l’appel solde travaux porte entrée

— l’appel solde honoraires architecte

— les travaux zepp débarras évacuation

— les travaux pcp condamnation reseau gaz et cuvette appt [M]

— le premier appel exercice 20/21

— la répartition charges exercice 19/20

— la répartition charges exercice 20/21

— le deuxième appel exercice 21/22

— l’appel frs admin s/op ravalement & cage

— la régularisation trop appelé sur fonds solidarité

— le troisième appel exercice 21/22

— le quatrième appel exercice 21/22

— le remplacement clavier digicode

— le premier appel exercice 22/23

— la répartition charges exercice 21/22

— l’extrait de comptes arrêté au 03/10/23

— les mises en demeure

— les lettres de rappel

— les honoraires état daté

— le procès-verbal d’assemblée-générale du 2013

— le procès-verbal d’assemblée-générale du 2014

— le procès-verbal d’assemblée-générale du 2015

— le procès-verbal d’assemblée-générale du 2016 procès-verbal d’assemblée-générale du 2017

— le procès-verbal d’assemblée-générale du 2018

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/13400 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2EA6

— le procès-verbal d’assemblée-générale du 2019

— le procès-verbal d’assemblée-générale du 2020

— le procès-verbal d’assemblée-générale du 2021

— le procès-verbal d’assemblée-générale du 2022

— le procès-verbal d’assemblée-générale du 2023

— les contrats syndic

— l’attestation de non recours

— les soldes des copropriétaires après répartition exercice 20/21 et 21/22

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la défenderesse est débiteur de la somme de 45.955,88 euros selon décompte arrêté au 1er octobre 2023 inclus.

La Direction Nationale d’Interventions Domaniales, prise en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [Y] [J] [M], sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] & [Adresse 3] [Localité 4] la somme de 45.955,88 euros selon décompte arrêté au 1er octobre 2023 inclus, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation du 11 octobre 2023.

2 – Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 470 euros au titre des frais de recouvrement.

En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort de l’étude des pièces que le relevé de compte comporte des frais correspondants à des frais d’honoraires d’état daté pour 380 euros en date du 14/10/2021, des mises en demeure et frais de relance.

Au regard des dispositions précitées, seules les mises en demeure et relances peuvent être considérées comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges.

Dans ces conditions, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, prise en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [Y] [J] [M], sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] & [Adresse 3] [Localité 4] la somme de 90 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3. Anatocisme

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

4. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] & [Adresse 3] [Localité 4] sollicite la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts.

Pour autant, s’il l’allègue, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que la défaillance de la défenderesse a été à l’origine d’un préjudice tel que des difficultés de trésorerie ou encore qu’elle a directement empêché la réalisation de travaux urgents.

En effet, s’il invoque des appels au titre d’un fonds de solidarité, il résulte des pièces versées aux débats que ces appels de fonds ont été annulés.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] & [Adresse 3] [Localité 4] sera intégralement débouté de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les demandes accessoires

La Direction Nationale d’Interventions Domaniales, prise en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [Y] [J] [M], succombante, sera condamnée aux dépens, qui pourront être recouvrés par la SELAFA Cassel, avocat qui en a fait la demande, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

Il y a lieu de rappeler que la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, prise en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [Y] [J] [M], ne sera tenue à la dette de la succession de Monsieur [Y] [J] [M] que jusqu’à concurrence de l’actif.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, prise en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [Y] [J] [M], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] & [Adresse 3] [Localité 4] la somme de 45.955,88 euros selon décompte arrêté au 1er octobre 2023 inclus, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation du 11 octobre 2023,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, prise en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [Y] [J] [M], à payer syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] & [Adresse 3] [Localité 4] la somme de 90 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] & [Adresse 3] [Localité 4] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, prise en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [Y] [J] [M], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] & [Adresse 3] [Localité 4] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles,

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, prise en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [Y] [J] [M], aux entiers dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par la SELAFA Cassel, avocat qui en a fait la demande,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] & [Adresse 3] [Localité 4] du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

RAPPELLE que la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, prise en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [Y] [J] [M], ne sera tenue à la dette de la succession de Monsieur [Y] [J] [M] que jusqu’à concurrence de l’actif.

Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2024

La Greffière Le Président