TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00820 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T3ZH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 08 Juillet 2025

[V] [Z]

C/

[B] [L]

[I] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Juillet 2025

à M. [B] [L] et M^e Frédéric LANGLOIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 08 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [V] [Z], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Christian NGUYEN-NGHIEM, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [B] [L], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

M. [I] [P], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne assisté de M^e Frédéric LANGLOIS, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 2 novembre 2023, Monsieur [V] [Z] a donné à bail meublé pour une durée d’un an renouvelable à Monsieur [B] [L] et Monsieur [I] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 838€ et 172€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [Z] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 octobre 2024 à Monsieur [B] [L] et Monsieur [I] [P].

Par actes de commissaire de justice du 3 février et du 6 février 2025, Monsieur [V] [Z] a ensuite fait assigner Monsieur [B] [L] et Monsieur [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour demander de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location,

— à défaut voir ordonner la résiliation pour fautes des locataires,

— dire et juger que Monsieur [B] [L] et Monsieur [I] [P] ou tout occupant introduit de leur chef se maintiennent dans l’appartement sis [Adresse 1], sans droit ni titre depuis le jour de la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [L] et Monsieur [I] [P] ainsi que celle des occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ordonner la séquestration des objets mobiliers aux frais des défendeurs,

— condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Monsieur [I] [P] au paiement :

— de la somme de 5813,84€ au titre de l’arriéré locatif mensualité de janvier 2025 incluse, somme à parfaire et assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2743,84€ à compter du commandement de payer du 14 octobre 2024, et sur la somme de 3070€ à compter de l’assignation,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux, soit la somme de 1030€, ainsi qu’aux frais éventuels de leur expulsion,

— la somme de 1015,22€ au titre des frais engagés pour la recherche de fuite dans l’appartement avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation,

— de la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de tous les dépens et frais de l’instance, notamment le coût du commandement de payer.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 12 mai 2025.

Monsieur [V] [Z], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa créance pour demander la somme de 9933,84€ mensualité de mai 2025 incluse.

En réponse aux arguments de Monsieur [P], il soutient à titre principal l’absence de contestation sérieuses sur la fin du bail dans la mesure où ce dernier n’a pas valablement donné congé car la délivrance d’un courriel ne fait pas partie des formes légales prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et ne peut donc avoir aucun effet juridique.

A titre subsidiaire, il réfute l’existence d’un congé pour vente, dans la mesure où le courriel qu’il a adressé aux défendeurs le 22 juillet 2024 ne respecte pas les prescriptions de forme prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte que le contrat de bail n’a pas été rompu le 22 octobre 2024.

Enfin, sur la solidarité, il estime que Monsieur [P] reste tenu des obligations nés du bail quand bien même il n’occuperait plus les lieux et ce jusqu’à ce qu’il reprennne possession de son appartement.

A titre surabondant, il indique que Monsieur [P] a effectivement quitté l’appartement en récupérant ses affaires et en restituant les clés le 30 septembre 2024.

Monsieur [B] [L], comparant, reconnaît la dette et indique ne pas souhaiter rester dans les lieux. Il sollicite en revanche des délais de paiement précisant être en recherche d’emploi, être inscrit à France Travail depuis juillet 2024 et être sans ressources depuis 1 an.

Monsieur [I] [P], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions :

* à titre principal,

— de constater l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à ce que les demandes présentées par Monsieur [Z] soient admises en référé,

— constater à défaut qu’ils ont contractuellement mis fin au bail au 17 août 2024 et qu’il a quitté les lieux à cette date, le bailleur lui ayant remboursé le trop-perçu au titre du loyer du mois d’août,

— en conséquence débouter Monsieur [Z] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre lui,

— le condamner au paiement d’une somme de 1200€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

* à titre subisidiaire juger qu’il ne peut être tenu au paiement de loyers pour la période postérieurement au 22 octobre 2024, date de fin du contrat non renouvelé par tacite reconduction à son égard, ayant quitté les lieux depuis plus de deux mois à cette date et débouter Monsieur [Z] de toute demande contraire,

* à titre infiniment subsidiaire juger qu’il ne peut être tenu au paiement de loyers pour la période postérieure au 17 février 2025 en vertu des dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1899 et débouter Monsieur [Z] de toute demande contraire,

* dans tous les cas,

— constater que Monsieur [Z] ne justifie pas du montant des charges correspondant aux provisions versées puis réclamées et le débouter de toute demande à ce titre,

— condamner Monsieur [B] [L] à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 1200€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes à l’égard de Monsieur [P]

En application de l’article 834 du code de procédure civile :

“Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Le juge saisi en référé ne peut donc examiner que les éléments évidents du litige et si les moyens soulevés sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, il est soulevé qu’existe une contestation sérieuse empêchant de constater la résolution du bail. En effet, s’il n’est pas allégué qu’un congé ait été donné par Monsieur [P] dans les formes légales en vue d’une résiliation, il est en revanche soutenu qu’il a été mis fin au bail le 17 août 2024 d’un commun accord entre Monsieur [P] et Monsieur [Z].

Monsieur [P] verse au soutien de ses prétentions certains éléments permettant d’appuyer ses affirmations, à savoir un courriel de sa part du 17 juillet 2024 intitulé congé et adressé à Monsieur [Z] pour lui faire part de son intention de quitter l’appartement au 17 août 2024, un courriel du 18 juillet 2024 de Monsieur [Z] en réponse mentionnant qu’il “prend bonne note” de son départ de l’appartement en date du 17 août 2024 et qu’il se tient disponible pour l’état des lieux de sortie, un courriel du 26 juillet 2024 de Monsieur [Z] qui mentionne les loyers à verser par chacun des locataires à savoir “[I] présent jusqu’au 17 août inclus : 505€ CC x 17/30 : 286,16€ ; [B] : 1010-286,16 : 723,84€” et enfin des relevés bancaires du compte bancaire de Monsieur [P] faisant apparaître un virement de 505€ à destination de Monsieur [Z] le 5 août 2024 puis un virement de Monsieur [Z] en sa faveur de 218,84€ le 6 août 2024.

Par ailleur, aucun état des lieux n’est fourni et Monsieur [Z] reconnaît que les clés ont été remises le 30 septembre 2024 alors que Monsieur [P] soutient qu’après son départ des lieux en juillet 2024 et remise des clés, Monsieur [Z] lui avait seulement mis à disposition une cave pour stocker temporairement ses meubles.

C’est dans ces conditions que le commandement de payer les loyers a été délivré le 14 octobre 2024 par Monsieur [Z] aux deux locataires, Monsieur [L] et Monsieur [P], étant précisé que pour Monsieur [P] il a été délivré à une adresse différente du logement litigieux (Chez Madame [C] [Adresse 3]).

Par conséquent, s’il n’a effectivement pas été délivré de congé dans les formes requises par la loi du 6 juillet 1989, il existe au regard des pièces versées une contestation sérieuse avant la délivrance du commandement sur l’acceptation par le bailleur d’un congé irrégulièrement donné par Monsieur [P].

Cette contestation sérieuse relève du juge du fond et il ne sera donc pas constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et du commandement.

Par ailleurs, il résulte de ce qui précède qu’il existe des contestations sérieuses tant sur la date de fin de bail que de départ de Monsieur [P] des lieux loués et Monsieur [Z] ne démontre pas avec l’évidence requise en référé une créance certaine liquide et exigible à l’encontre de Monsieur [P].

En outre, s’agissant d’un contrat unique de bail et compte tenu des demandes de résiliation, d’expulsion et de condamnations solidaires au paiement qui sont formulées à la fois contre Monsieur [L] et contre Monsieur [P], il n’a y pas lieu de statuer séparément en référé sur les demandes faites à l’encontre de Monsieur [L].

Il convient donc de constater qu’il n’y a pas lieu à référé et de dire que les demandes des parties ne seront pas examinées dans le cadre du présent litige.

En outre, aucune des parties n’a sollicité le bénéfice de l’article 837 du code de procédure civile.

Les dépens resteront à la charge du demandeur, Monsieur [Z].

Il serait inéquitable de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le litige n’étant pas tranché au fond.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses quant aux demandes de Monsieur [V] [Z] ;

DISONS en conséquence n’y avoir lieu à référé ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [Z] aux dépens ;

RAPPELLONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier La Vice-Présidente