République française

Au nom du peuple français

ROLE N° RG 25/02445 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FD2Q

AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIETARES DE L’IMMEUBLE 17-21 RUE DU TEMPLE représenté par son syndic en exercice FONCIA LCA,/ [D] [L]

Nature affaire : 72A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETARES DE L’IMMEUBLE 17-21 RUE DU TEMPLE représenté par son syndic en exercice FONCIA LCA,

4 rue du Piroux Tour Thiers

54000 NANCY

représentée par M^e Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDEUR :

Madame [D] [L]

17 rue du Temple

51100 REIMS

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. LEVE, Vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de M^me LATINI, Greffière lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 09 Décembre 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 06 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [L] est propriétaire du lot n°48 consistant en un appartement, du lot n°7 consistant en une cave, et du lot n°22 consistant en un parking au sein de la copropriété du 17-21 bis rue du Temple à Reims (51100).

***

Se plaignant du défaut de paiement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 17-21 bis rue du Temple à Reims, pris en la personne de son syndic en exercice, la LCA FONCIA, a fait assigner Madame [D] [L] devant le Tribunal judiciaire de Reims, à qui il demande, de :

— Condamner Madame [D] [L] à lui payer la somme de 10.573,93 €, au titre des charges impayées, outre intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025 ;

— Condamner Madame [D] [L] à lui payer la somme de 1.500€ à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Madame [D] [L] à lui payer la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens ;

— Juger n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation du demandeur pour un exposé détaillé de ses moyens et arguments.

Madame [D] [L] n’a pas constitué avocat.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025, fixant l’audience de plaidoirie au 9 décembre 2025. Ce jour, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les charges de copropriété impayées

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 17-21 bis rue du Temple à Reims demande au Tribunal de condamner Madame [D] [L] à lui payer la somme de 10.573,93€ au titre des charges de copropriété impayées, outre intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

—  2 -

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. […]

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; […] Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Aux termes des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, il est indiqué que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […] Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. […]. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la même loi dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. […]

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 indique que le syndic peut exiger le versement : […]5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [D] [L] est débitrice d’une dette de charges de copropriété d’un montant de 10.573,93€ au jour de l’assignation.

S’agissant des frais de recouvrement qui sont inclus dans le décompte et dont le paiement est réclamé (commandement, mise en demeure, frais d’avocat et de commissaire de justice), il est rappelé que les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne font pas obstacle à l’application des règles de droit commun de procédure civile, qui prévoient que les frais exposés sont soit constitutifs de dépens soit indemnisés au titre des frais irrépétibles.

En l’espèce, il ressort de l’examen du décompte que ces frais s’élèvent au montant cumulé de 1.115,30€.

Ces frais étant compris dans les dépens ou les frais irrépétibles évoqués ci-après, il en résulte que le syndicat demandeur sera débouté de ses prétentions de ce chef.

Ainsi, il y a lieu de condamner Madame [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 17-21 bis rue du Temple à Reims la somme de 9.458,63€ arrêtées au 7 mai 2025, avec intérêts légaux à compter 31 janvier 2025, date du commandement de payer, et de rejeter le surplus des prétentions du demandeur.

2. Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 17-21 bis rue du Temple à Reims sollicite en outre la condamnation solidaire de Madame [D] [L] à l’indemniser à raison de sa résistance abusive.

Par application de l’article 9 du Code de procédure civile, il lui appartient d’établir le caractère abusif du comportement de la défenderesse, et la réalité du préjudice dont il sollicite l’indemnisation.

Au cas d’espèce, le demandeur ne démontre pas l’existence d’un préjudice spécifique qui n’ait été indemnisé de manière autonome.

Par suite, il y a lieu de le débouter de ses prétentions à ce titre.

3. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de ce qui précède, il est équitable de condamner Madame [D] [L], partie succombant largement à la présente instance, à payer au syndicat des copropriétaires sis 17-21 bis rue du Temple à Reims la somme de 1.500€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 17-21 bis rue du Temple à Reims la somme de de 9.458,63€ arrêtées au 7 mai 2025, avec intérêts légaux à compter 31 janvier 2025, date du commandement de payer

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 17-21 bis rue du Temple à Reims du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 17-21 bis rue du Temple à Reims la somme de 1.500€ au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [D] [L] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision revêt l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 06 Mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par M. LEVE, Vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par M^me LATINI, Greffière, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.