Du 22 novembre 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/00973 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF33

Société ENEAL

C/

[V] [E]

— Expéditions délivrées à

M^e Olivier ROQUAIN

— FE délivrée à

M^e Marie-Christine RIBEIRO

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Société ENEAL (anciennement LOGEVIE)

RCS [Localité 9] N° 461 201 337

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Marie-Christine RIBEIRO, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL CMC AVOCATS

DEFENDERESSE :

Madame [V] [E]

née le 01 Septembre 1982 à [Localité 10]

[Adresse 4] [Adresse 7]

[Adresse 8] [Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Maître Olivier ROQUAIN, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SCP RMC ET ASSOCIES

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 29 septembre 2016, la SA LOGEVIE a donné à bail à Madame [V] [E] un logement situé [Adresse 12] à [Localité 11].

Selon procès-verbal d’Assemblée générale en date du 16 juin 2020, il a été procédé au changement de dénomination sociale de la SA LOGEVIE en SA ENEAL.

Par acte de commissaire de justice du 06 septembre 2023, la SA ENEAL a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.711,49 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par courrier en date du 23 novembre 2023, la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde a informé la SA ENEAL de sa décision de recevabilité et d’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [V] [E]. Par courrier en date du 23 janvier 2024 la SA ENEAL a contesté lesdites mesures auprès de la Banque de France.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, la SA ENEAL a assigné Madame [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location qui a été consentie par elle à compter du 06 novembre 2023,Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [V] [E] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’elle,Condamner Madame [V] [E], à compter du 23 novembre 2023, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner Madame [V] [E] à payer une somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [V] [E] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation.

Lors de l’audience du 20 septembre 2024, la SA ENEAL, régulièrement représentée, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.734,77 euros au 25 juillet 2024 (échéance de juin inclus) et confirme les termes de sa demande initiale. Elle précise que les sommes sollicitées sont postérieures à la décision de la Commission de surendettement de la Gironde. Elle ajoute que cette décision est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire et qu’elle maintient sa demande d’expulsion malgré le préavis donné par la locataire.

Madame [V] [E] représentée par son Conseil, sollicite du tribunal de :

Débouter la SA ENEAL de ses demandes en raison de contestations sérieuses,

A titre subsidiaire

Débouter la SA ENEAL de sa demande de loyers antérieure à l’effacement de la dette locative par la Commission de surendettement ; Accorder à Madame [V] [E] des dommages et intérêts équivalents à une réduction de loyer à hauteur de 1.500 euros à titre provisionnel ; Ordonner la compensation avec la créance de la SA ENEAL sur les loyers postérieurs à l’effacement de la dette locative ;Accorder à Madame [V] [E] des délais de 08 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la décision à intervenir ;

En tout état de cause

Condamner la SA ENEAL au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle indique avoir transmis son préavis le 18 septembre 2024 pour quitter les lieux le 18 octobre 2024. Elle expose avoir à subir des troubles du fait d’une voisine et que la société ENEAL n’y a jamais remédié. Elle ajoute avoir versé la somme de 600 euros au mois de juillet et que ce versement n’est pas pris en compte dans le décompte.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 22 Novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 16 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de première audience du 27 juillet 2024.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 08 septembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement (article 10). Cette clause prévoit que le contrat pourra être résilié deux mois après l’envoi d’un commandement de payer resté sans effet.

La SA ENEAL a fait signifier à Madame [V] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.711,49 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 06 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [V] [E] n’ayant pas, dans le délai légal réglé les causes dudit commandement, à compter de la délivrance du commandement du 06 septembre 2023, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 07 novembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, étant ici rappelé que la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 07 novembre 2023.

Dès lors, Madame [V] [E] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 07 novembre 2023, ce qui constitue pour la SA ENEAL un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Par ailleurs, si Madame [V] [E] entend opposer une exception d’inexécution et se prévaloir d’une faute du bailleur en alléguant sa faute en ce qu’il n’aurait pas respecté son obligation d’assurer une jouissance paisible de son logement, il n’en demeure pas moins que les pièces qu’elle produit ne permettent pas, en l’état, de constater de façon évidente les faits reprochés de sorte que cela ne saurait constituer une contestation sérieuse et que sa demande de ce chef sera rejetée.

Elle sera dès lors déboutée de sa demande de dommages et intérêts à titre provisionnelle.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA ENEAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3.639,77 euros à la date du 25 juillet 2024, à laquelle il convient de déduire deux versements en date des 04 décembre 2023 et 06 mars 2024 pour un montant respectif de 400 et 500 euros de sorte que la créance s’établirait à la somme de 2.739,77 euros.

Il est par ailleurs observé que si Madame [V] [E] a indiqué le jour de l’audience avoir procédé à un versement de 600 euros au mois de juillet 2024 elle n’a produit aucune pièce aux fins d’en justifier de sorte qu’il ne sera pas tenu compte dudit versement allégué.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [V] [E] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.739,77 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à compter du 24 novembre 2023 à la date du 27 juillet 2024 – échéance du mois de juin 2024 incluse. Madame [V] [E] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais

Madame [V] [E] ayant indiqué à l’audience avoir donné son préavis pour le 18 octobre 2024, il n’y a lieu dès lors de donner une suite favorable à sa demande de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [V] [E].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [V] [E] à verser à la SA ENEAL la somme de 700 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 07 novembre 2023;

CONDAMNONS Madame [V] [E] à quitter les lieux loués situés [Adresse 12] à [Localité 11] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [V] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [V] [E] à payer à la SA ENEAL la somme de 2.739,77 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 27 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [V] [E] à payer à la SA ENEAL, à compter du 1er juillet 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTONS Madame [V] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNONS Madame [V] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [V] [E] à payer à la SA ENEAL une indemnité de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION