TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/00527

N° Portalis DBX4-W-B7J-TZJN

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 17 Juin 2025

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dans les droits du bailleur CDC HABITAT

C/

[B] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Juin 2025

à la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 17 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 25 mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son directeur domicilié en cette qualité audit siège, dans les droits du bailleur CDC HABITAT, dont le siège social est [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON, substituée par Maître Guillaume LACOSTE-VAYSSE de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [P]

demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 27 janvier 2023, prenant effet au 13 février 2023, la société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [P] un logement à usage d’habitation n°B39 situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 410 euros et une provision sur charges mensuelle de 50,43 euros.

Par contrat signé électroniquement le 27 janvier 2023, prenant effet au 13 février 2023, la société CDC HABITAT a aussi donné à bail à Monsieur [B] [P] deux emplacements de stationnement n°112 et n°135 situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 40 euros et une provision sur charges mensuelle de 14,06 euros.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire de Monsieur [B] [P] pour les engagements pris au titre des baux du 27 janvier 2023.

Le 7 septembre 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [B] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail à ses torts, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.195,15 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 septembre 2023 sur la somme de 637,45 euros et de l’assignation pour le surplus,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, payée à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES sur présentation de quittances subrogatives,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 janvier 2025.

A l’audience du 25 mars 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA substituant la SELARL LEVY ROCHE SARDA, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.277,89 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2024 comprise. La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement sur 36 mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Monsieur [B] [P] comparait en personne et demande de pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre l’arriéré en 36 mois.

Sur ses demandes, il indique avoir eu des difficultés avec son employeur en raison du non-paiement de son salaire pendant 6 mois et avoir dû engager une action devant le conseil de prud’homme. Il explique également avoir rencontré des difficultés avec France Travail et bénéficier d’une allocation chômage de 493 euros devant prochainement évoluer, ainsi que 273 euros d’APL, de sorte qu’il soutient être en capacité de régler la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

a) Sur la qualité à agir de la caution

L’article 2309 du Code civil dispose que « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

La caution est notamment recevable à agir en résolution du bail contre les locataires de son créancier désintéressé, notamment afin d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et ainsi limiter le montant de la dette cautionnée (cf. Civ. 1ère, 16/07/1998, n°96-17.476).

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par la production du contrat de garantie et des quittances subrogatives qu’elle a désintéressé la société CDC HABITAT de la dette locative. Elle est ainsi recevable à agir contre Monsieur [B] [P] en résolution du bail.

b) Sur les formalités en matière d’expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 janvier 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les baux conclus le 27 janvier 2023 contiennent une clause résolutoire (article 7 – clause résolutoire du contrat de bail d’habitation et article 8 – clause résolutoire du contrat d’emplacement parking) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant ces clauses et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 637,45 euros a été signifié le 7 septembre 2023 par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du propriétaire, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Après déduction des paiements de 80 euros faits par Monsieur [B] [P], le locataire n’a pas réglé le reste de sa dette dans délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 novembre 2023.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative du 22 janvier 2025 et un décompte du 17 mars 2025 démontrant que Monsieur [B] [P] reste devoir la somme de 1.277,49 euros, mensualité de décembre 2024 comprise.

Monsieur [B] [P] a reconnu la dette dans son principe et son montant.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1.277,49 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023 sur la somme de 637,45 euros, du 3 janvier 2025 sur la somme de 1.195,15 euros et du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte-tenu des paiements réalisés depuis la signification du commandement de payer pour apurer la dette, du paiement des loyers courants depuis janvier 2025 et de la proposition de paiement du locataire, à laquelle la caution ne s’oppose pas, Monsieur [B] [P] sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 35 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [B] [P], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [B] [P] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [B] [P] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 27 janvier 2023 entre la société CDC HABITAT et Monsieur [B] [P] concernant un logement à usage d’habitation n°B39 et deux emplacements de stationnement n°112 et n°135 situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 8 novembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.277,49 euros (décompte arrêté au 17 mars 2025, incluant une quittance subrogative pour le loyer de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023 sur la somme de 637,45 euros du 3 janvier 2025 sur la somme de 1.195,15 euros et du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [B] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 35 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [B] [P] soit condamné à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sur justification de quittances subrogatives, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,