N° RG 24/02480 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TTN2

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/02480 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TTN2

NAC: 50D

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELAS AGN AVOCATS [Localité 17]

à M^e Fabienne FINATEU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 AVRIL 2025

DEMANDEURS

Mme [V] [A], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [F] [G], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [I] [K] [X], demeurant [Adresse 13]

représenté par Maître Fabienne FINATEU, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [B] [N], demeurant [Adresse 10]

représentée par Maître Fabienne FINATEU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 20 mars 2025

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par actes du 18 décembre 2024 et du 19 décembre 2024, auxquels il convient de se reporter pour de plus amples exposés, Mme [V] [A] et M. [F] [G] ont fait assigner M. [I] [K] [X] et Mme [B] [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, pour obtenir la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, du fait de désordres apparus dans une maison d’habitation, achetée le 22 juin 2023 par les demandeurs aux défendeurs, située [Adresse 8], et pour que tout succombant soit condamné à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 16 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 20 février 2025 et du 20 mars 2025.

A l’audience du 20 mars 2025 Mme [V] [A] et M. [F] [G] maintiennent leurs demandes.

M. [I] [K] [X] et Mme [B] [N] demandent que les demandeurs soient déboutés de leurs demandes et condamnés à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les dépens. A titre subsidiaire, ils demandent qu’il leur soit donné acte de leurs expresses réserves de droit et de fait, qu’il soit jugé que la mission ne pourra porter sur les dégradations en toiture et en charpente, et devra porter sur les causes des désordres par élément naturel.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE JUGE,

Sur la demande d’expertise :

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, Mme [V] [A] et M. [F] [G] produisent aux débats notamment les pièces suivantes :

— L’acte de vente du 22 juin 2023,

— Une facture travaux de zinguerie du 28 juillet 2024, pose d’un entourage de cheminée et remplacement de tuiles poreuses, pour 1.147,65 euros,

— Une attestation du 27 septembre 2024 CME RENOVATION, constatant une remontée d’humidité significative provenant du sous-sol, aggravé par l’absence de drainage et d’étanchéité des murs intérieurs, absence d’isolation, travaux nécessaires pour remettre le logement en conformité entre 100.000 et 120.000 euros,

— Un mail d’information acquéreur/vendeur du 28 septembre 2024, indiquant avoir dû faire des travaux en toiture pour 1.147 euros et que les travaux pour se débarrasser de l’humidité s’élèveraient à 100.000-120.000 euros,

— Un procès-verbal de constat du 25 octobre 2024, constatant dans la chambre fissures, auréoles, craquellement peinture, dans la salle de bain moisissure au plafond, dans le dressing moisissure sur certains vêtements et chaussures, dans la pièce sous-sol moisissures et traces jaunâtre, auréoles sur le sol, moisissures derrière les meubles, doublage WC sous-sol présentant des auréoles et traces de moisissure,

— Un courrier du conseil des demandeurs du 19 novembre 2024 reprenant les mêmes informations et sollicitant une issue amiable.

Pour s’opposer à la demande d’expertise judiciaire, M. [I] [K] [X] et Mme [B] [N] indiquent que le prétendu devis initial de reprise en toiture pour 4.400 euros TTC n’est pas versé aux débats, seule la facture de 1.147 euros TTC étant produite. Ils indiquent qu’aucun élément n’est versé à l’appui d’un prétendu mauvais état de la charpente et que les travaux de reprise ayant été réalisés, il n’y a plus aucun désordre à constater. En ce qui concerne les fissures et moisissures, ils indiquent que les acquéreurs ont été informés dans l’acte de vente que le bien se situe dans le périmètre du PPRN-PPR sécheresse, le périmètre du bien ayant fait l’objet de nombreux arrêtés CATNAT. Enfin, en ce qui concerne les malfaçons des murs et sols, ils indiquent que les informations, notamment sur les ponts thermiques, étaient contenues dans le DPE. Ils ajoutent qu’une mesure d’expertise ne saurait avoir vocation à pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve et qu’un expert ne saurait avoir pour mission de déterminer si les désordres sont de vices cachés. Ils font valoir que les désordres sont apparus après la vente, et que les demandeurs n’ont fait aucune déclaration de sinistre. Ils considèrent qu’il n’y a pas de démonstration que l’action au fond ne serait pas manifestement irrecevable ou vouée à l’échec.

En ce qui concerne la mission, à titre subsidiaire, M. [I] [K] [X] et Mme [B] [N] demandent que celle-ci ne porte ni sur les dégradations en toiture ni sur les prétendus désordres affectant la charpente.

Néanmoins, si l’article 146 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve, il est jugé que cette disposition ne s’applique pas lorsque le juge est saisi sur le fondement de l’article 145 du même code.

Par ailleurs, en matière de vices cachés, l’expert judiciaire est habilité à donner un avis technique sur la possibilité de la connaissance par le vendeur des vices d’une part et de leur camouflage d’autre part, étant précisé que l’expert judiciaire aura notamment pour mission de dire si les prétendus vices étaient répertoriés dans les différents diagnostics ou autres documents d’information lors de la vente.

En outre, la finalité d’une expertise judiciaire est notamment de déterminer la cause des dommages constatés, si bien que les investigations en charpente ne seront pas exclues de la mission, de même que seront incluses les éventuelles catastrophes naturelles, comme causes possibles.

Enfin, M. [I] [K] [X] et Mme [B] [N] ne démontrent pas en quoi l’action au fond serait manifestement vouée à l’échec ou irrecevable, alors que les justificatifs produits par Mme [V] [A] et M. [F] [G], demandeurs à l’expertise, rendent vraisemblables les désordres allégués, et sont suffisants pour établir les éléments de fait et de droit d’un litige possible et la nécessité de l’expertise demandée qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond.

La mission sera celle décrite au dispositif, en tenant compte de la demande de complément de mission, à l’exclusion de toute question orientée ou juridique.

Sur les frais et dépens :

Les dépens seront à la charge des demandeurs, Mme [V] [A] et M. [F] [G], afin d’assurer l’efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’il en assume la charge dans un premier temps.

Toute demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile est prématurée et les parties seront déboutées de leurs demandes de condamnation sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Carole Louis, vice-présidente du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, et par décision exécutoire par provision,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme ils en aviseront,

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Donnons acte aux parties comparantes ou concluantes de leurs protestations et réserves,

Ordonnons une expertise et commettons en qualité d’expert :

[Z] [D]

Architecte D.P.L.G

[Adresse 9]

[Localité 11]

Tél : [XXXXXXXX03] Fax : [XXXXXXXX02]

Port. : 06.80.03.17.74 Mèl : [Courriel 16]

A défaut :

[R] [T]

[Adresse 5]

[Localité 12]

Tél : [XXXXXXXX04]

Port. : 06.21.77.89.23 Mèl : [Courriel 14]

Avec mission de :

visiter les lieux, [Adresse 7] [Localité 1], en présence de toutes parties intéressées,

procéder à l’audition de tout sachant,

vérifier le cadre contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

décrire la maison d’habitation,

dire si la maison d’habitation est affectée des désordres évoqués dans l’acte introductif d’instance ou les rapports qui s’y rapportent et si ces derniers constituent une simple défectuosité, des malfaçons, des non-conformités aux documents contractuels ou aux règles de l’art ou des vices graves ou cachés ou apparents ou encore des vices d’exécution,

dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration,

dire quelle pourra être l’évolution des désordres à plus ou moins long terme dans l’hypothèse d’un caractère évolutif,

dire si les vices en question existaient au moment de la vente le 22 juin 2023 et s’ils étaient connus du vendeur, s’ils étaient apparents ou répertoriés dans les différents diagnostics ou autres documents d’information et si un acheteur normalement vigilant ou assisté de professionnels pouvait s’en convaincre, dire si l’existence, la nature ou l’importance des vices ont été sciemment camouflées aux acquéreurs,

dire si le vice en question rend la maison d’habitation acquise par Mme [V] [A] et M. [F] [G] le 22 juin 2023 impropre à l’usage auquel elle est destinée ou en diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise ou n’en n’aurait donné qu’un moindre prix si elle l’avait connu,

indiquer si les travaux correspondant à la facture travaux de zinguerie du 28 juillet 2024, pose d’un entourage de cheminée et remplacement de tuiles poreuses, pour 1.147,65 euros, a remédié en tout ou partie à tout ou partie des désordres,

indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ou malfaçons, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,

préciser si après exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative,

fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues,

indiquer les préjudices éventuellement subis,

À l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte :

— en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— en énumérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— en donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes de désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité,

— en présentant les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties.

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 15]).

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement.

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Ordonnons aux demandeurs, Mme [V] [A] et M. [F] [G], de consigner au greffe du tribunal une somme de trois mille euros (3.000 euros) dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : « Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées ».

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties.

Invitons le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation.

Condamnons Mme [V] [A] et M. [F] [G] au paiement des entiers dépens.

Déboutons les parties de leurs demandes de condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jours mois et an énoncés en en-tête.

La greffière, Le président,