TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01623

N° Portalis DBX4-W-B7J-UD7L

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Décembre 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[D] [N] [T] épouse [L] [E]

[V] [L] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e MARTIN LINZAU

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 18 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB greffier lors des débats et de Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représentée par Maître Marie MARTIN LINZAU de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [D] [N] [T] épouse [L] [E], demeurant [Adresse 7]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [L] [E],

demeurant [Adresse 7]

Non comparant lors de l’appel des causes puis comparant en personne lors des débats

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 3 mai 2016 prenant effet au 30 avril 2016, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [D] [N] [T] épouse [L] [E] et Monsieur [V] [L] [E] un appartement à usage d’habitation (n°16) situé [Adresse 2] à [Localité 11] pour un loyer mensuel de 547,74 euros et une provision sur charges mensuelle de 92,12 euros.

Le 14 février 2025, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [D] [N] [T] épouse [L] [E] et Monsieur [V] [L] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [D] [N] [T] épouse [L] [E] et Monsieur [V] [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé afin de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu en date du 03 mai 2016 portant les locaux à usage d’habitation principale sis [Adresse 3] [Localité 5] ainsi que ses annexes et que la location consnetie à Madame [L] [E] [D] et Monsieur [L] [E] [V] a cessé de plein droit,

— ordonner l’expulsion Madame [L] [E] [D] et Monsieur [L] [E] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— constater la mauvaise foi de Madame [L] [E] [D] et Monsieur [L] [E] [V] et par voie de conséquence de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner par provision et solidairement Madame [L] [E] [D] et Monsieur [L] [E] [V] au paiement de la somme de 6.767,65 euros en principal au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 avril 2025, en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ; que cette somme comprend en sus des échéances mensuelles courantes, un surloyer mensuel forfaitaire maximum d’un montant de 1.521,14 euros avec effet rétroactif au 1er janvier 2025, et ce, pour défaut de production de l’avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023,

— en tant que de besoin de condamner Madame [L] [E] [D] et Monsieur [L] [E] [V] à fournir leur avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023 et l’enquête de ressources associée,

— fixer une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges en cours et de condamner solidairement Madame [L] [E] [D] et Monsieur [L] [E] [V] au paiement mensuel de celle-ci à compter du 15 avril 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil,

— condamner in solidum Madame [L] [E] [D] et Monsieur [L] [E] [V] à payer à la requérante la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts aux taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil,

— condamner in solidum Madame [L] [E] [D] et Monsieur [L] [E] [V] aux entiers dépens conformémnet à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire en date du 14 février 2025 et celui de la CCAPEX.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 mai 2025.

A l’audience du 30 septembre 2025, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil , maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.271,07 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise. La S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE indique qu’aucune demande de désolidarisation n’a été effectuée et aucun congé n’a été donné par Madame [D] [N] [T] épouse [L] [E].

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Madame [D] [N] [T] épouse [L] [E] n’est ni présente ni représentée.

Monsieur [V] [L] [E] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il précise que Madame ne vit plus dans la même pièce et qu’une instance de divorce est en cours.

Monsieur [V] [L] [E] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il soutient exercer la profession de cariste à Véolia en contrat à durée indéterminée et percevoir un salaire de 1.582 euros avec 4 enfants à charge. Il indique que sa compagne exerce une profession et qu’elle a un crédit en cours.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mai 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 3 mai 2016 prenant effet au 30 avril 2016 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.441,58 euros a été signifié le 14 février 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [D] [N] [T] épouse [L] [E] et Monsieur [V] [L] [E] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 737,65 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 24 septembre 2025 démontrant que Madame [D] [N] [T] épouse [L] [E] et Monsieur [V] [L] [E] restent devoir la somme de 2.271,07 euros, mensualité de septembre 2025 comprise.

Madame [D] [N] [T] épouse [L] [E] et Monsieur [V] [L] [E] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience par Monsieur [V] [L] [E].

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.271,07 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 sur la somme de 6.767,65 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [V] [L] [E], démontrant sa capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 11 mensualités de 200 euros chacune et d’une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [V] [L] [E], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [D] [N] [T] épouse [L] [E] et Monsieur [V] [L] [E] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [D] [N] [T] épouse [L] [E] et Monsieur [V] [L] [E] ,parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [D] [N] [T] épouse [L] [E] et Monsieur [V] [L] [E] seront condamnés à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mai 2016 prenant effet au 30 avril 2016 entre la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [D] [N] [T] épouse [L] [E] et Monsieur [V] [L] [E] concernant un appartement à usage d’habitation (n°0016) situé [Adresse 2] à [Localité 11] sont réunies à la date du 15 avril 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [D] [N] [T] épouse [L] [E] et Monsieur [V] [L] [E] à verser à la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 2.271,07 euros (décompte arrêté au 24 septembre 2025, incluant une dernière facture de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 sur la somme de 6.767,65 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [D] [N] [T] épouse [L] [E] et Monsieur [V] [L] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 200 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la première présentation d’une mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [D] [N] [T] épouse [L] [E] et Monsieur [V] [L] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [D] [N] [T] épouse [L] [E] et Monsieur [V] [L] [E] soient condamnés solidairement à verser à la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Madame [D] [N] [T] épouse [L] [E] et Monsieur [V] [L] [E] à verser à la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [D] [N] [T] épouse [L] [E] et Monsieur [V] [L] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La Greffière, Le juge,