TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01448

N° Portalis DBX4-W-B7J-UCVP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. [Adresse 6], représentée par son Président Directeur Général en exercice agissant poursuites et diligences

C/

[H] [O]

[Z] [R] [L]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à la SA D’HLM MESOLIA

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 18/09/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. [Adresse 8] dont le siège social est [Adresse 2], représentée par son Président Directeur Général en exercice agissant poursuites et diligences

représentée par Monsieur [G] [U], responsable du pôle de gestion préventive et sociale des impayés de la SA MESOLIA HABITAT, muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [O] demeurant [Adresse 10]

non comparant, ni représenté

Mme [Z] [R] [L] demeurant [Adresse 9]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 mai 2021, la SA [Adresse 7] a donné à bail à M. [H] [O] et Mme [Z] [R] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 473,54€, provision sur charges incluses.

Par contrat distinct du 19 mai 2021, la SA D’HLM MESOLIA a donné à bail à M. [H] [O] et Mme [Z] [R] [L] un garage 049551-n°GG04 situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 30€.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Adresse 7] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er mars 2024 pour un montant en principal de 2.911,06€ et aux fins de justifier de l’occupation du logement.

La SA D’HLM MESOLIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 04 mars 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 28 avril 2025, la SA [Adresse 7] a ensuite fait assigner M. [H] [O] et Mme [Z] [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit des baux par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [H] [O] et Mme [Z] [R] [L] , ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin;

— et de condamner ces derniers solidairement au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 3.777,95 €, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal, somme à parfaire au jour de l’audience ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels avec indexation;

outre une somme de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 avril 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, la SA D’HLM MESOLIA, valablement représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 4.689,30 €.

Convoqués par acte de commissaire de Justice signifié selon procès-verbal de recherches infructueuses le 28 avril 2025 (AR revenus pli avisé et non réclamé), M. [H] [O] et Mme [Z] [R] [L] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA [Adresse 7] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 04 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le bail d’habitation conclu le 21 mai 2021 contient une clause résolutoire (10-1) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail relatif au garage prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et deux mois après une mise en demeure restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit (article 8). Pour autant, il a été conclu avec la même bailleresse et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire. Sa résiliation doit ainsi suivre le sort du bail d’habitation.

Un commandement de payer visant la clause du bail d’habitation a été signifié le 1er mars 2024, pour la somme en principal de 2.911,06€. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé leur dette dans le délai de deux mois.

Il ressort également du décompte locatif produit au débat que cette somme incluait un surloyer pour le mois de janvier 2024 pour un montant de 1147,41€, lequel a été recrédité le 1er avril 2024. Cette somme doit donc être déduite du montant du commandement de payer, ce qui le ramène à la somme de 1763,65€.

M. [H] [O] et Mme [Z] [R] [L] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 400 euros le 05 mars 2024 et 536,77€ le 26 avril 2024 soit un total de 936,77€. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation, et dans le bail concernant le garage puisqu’il en est l’accessoire, étaient réunies à la date du 02 mai 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de M. [H] [O] et Mme [Z] [R] [L], devenus occupants sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, la SA D’HLM MESOLIA produit un décompte démontrant que M. [H] [O] et Mme [Z] [R] [L] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite pour un montant de 444,66 €, la somme de 4.689,30 € à la date du 23 juin 2025, incluant le quittancement de mai 2025.

M. [H] [O] et Mme [Z] [R] [L], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Ils seront, par conséquent, condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4.689,30 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, M. [H] [O] et Mme [Z] [R] [L], devenus occupants sans droit ni titre, seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 02 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux concernant chacun des baux, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si les deux contrats s’étaient poursuivis.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 31 mai 2025 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [H] [O] et Mme [Z] [R] [L] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er juin 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [H] [O] et Mme [Z] [R] [L], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu du fait que M.[H] [O] et Mme [Z] [R] [L] supportent les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 7], M. [H] [O] et Mme [Z] [R] [L] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mai 2021 entre la SA D’HLM MESOLIA et M. [H] [O] et Mme [Z] [R] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], et au bail concernant le garage 049551-n°GG04 situé à la même adresse, accessoire du logement, sont réunies à la date du 2 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [H] [O] et Mme [Z] [R] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [H] [O] et Mme [Z] [R] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Adresse 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement M. [H] [O] et Mme [Z] [R] [L] à payer à la SA D’HLM MESOLIA à titre provisionnel la somme de 4.689,30 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 23 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

CONDAMNONS solidairement M.[H] [O] et Mme [Z] [R] [L] à payer à la SA [Adresse 7] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés l’arriéré entre le 2 mai 2024 et le 31 mai 2025 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis ;

CONDAMNONS in solidum M.[H] [O] et Mme [Z] [R] [L] à payer à la SA D’HLM MESOLIA une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum M.[H] [O] et Mme [Z] [R] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente