N° RG 24/02295 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TPY6

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/02295 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TPY6

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Jean-David BASCUGNANA

à M^e Erick BOYADJIAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE

SCI LOGOMETAL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-David BASCUGNANA, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [F] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Erick BOYADJIAN, avocat au barreau de TOULOUSE et Maître Romain GUILLOT, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

SARL ALTITUDE FORMATION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Erick BOYADJIAN, avocat au barreau de TOULOUSE et Maître Romain GUILLOT, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 23 septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 mars 2009, la SCI LOGOMETAL a consenti à la SARL ALTITUDE FORMATION un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 6].

Ce bail a été souscrit moyennant le versement d’un loyer mensuel de 4.664,70 euros.

Par acte du même jour, Monsieur [F] [B] s’est porté caution solidaire pour toutes les créances exigibles de la SARL ALTITUDE FORMATION.

Les parties s’opposent sur le fait qu’elles auraient convenu tacitement d’un avenant au bail commercial visant à voir diminuer le loyer mensuel à la somme de 2.400 euros par mois jusqu’en juillet 2020 inclus, puis de 3.456 euros TTC d’août 2020 à août 2024.

A l’initiative de la SCI LOGOMETAL, un commandement de payer la somme de 84.089,10 euros (loyer de juillet 2024 inclus) a été délivré le 12 août 2024 à la SARL ALTITUDE FORMATION et a été dénoncé à Monsieur [F] [B].

Les défendeurs ont contesté ce commandement de payer en délivrant au bailleur un acte introductif d’instance le 11 décembre 2024. Cette procédure, enregistrée sous le n° 24/05515 est actuellement pendant devant le tribunal judiciaire de Toulouse.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, la SCI LOGOMETAL a assigné la SARL ALTITUDE FORMATION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir constater la résiliation du bail, l’expulsion de l’occupant et sa condamnation au solde locatif débiteur, outre diverses indemnités.

La SARL ALTITUDE FORMATION a délivré un congé par exploit du 27 juin 2025 afin d’informer le bailleur de son intention de quitter les lieux en décembre 2025.

Suite à une mesure de médiation infructueuse, l’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2025.

La SCI LOGOMETAL demande au juge des référés, de :

débouter la SARL ALTITUDE FORMATION de l’intégralité de ses demandes,juger qu’il n’existe aucune contestation sérieuse de nature à faire déclarer irrecevable les demandes de la SCI LOGOMETAL,constater que la clause résolutoire, portée au bail du 16 mars 2019 est acquise, constater que le bail est résilié,en conséquence, ordonner l’expulsion de la SARL ALTITUDE FORMATION et celle de tous occupants de son chef, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard et jusqu’à complète libération des lieux,condamner solidairement la SARL ALTITUDE FORMATION et Monsieur [F] [B] en sa qualité de caution, au paiement provisionnel, de la somme de 179.479,40 euros arrêtés au 01 octobre 2024,les condamner au paiement solidaire d’une indemnité provisionnelle d’occupation, équivalente au dernier loyer mensuel impayé, provision pour charges comprises, jusqu’à parfaite libération des lieux, rejeter la demande de délais,condamner la SARL ALTITUDE FORMATION au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure, y compris le coût du commandement de payer.

De son côté, la SARL ALTITUDE FORMATION demande au juge des référés, de :

principalement :

dire et juger que des contestations sérieuses s’opposent aux prétentions de la SCI LOGOMETAL,la débouter de l’intégralité de ses prétentions,subsidiairement :

lui allouer les plus larges délais pour s’acquitter de toutes sommes mise à sa charge,ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire durant les délais et juger qu’en cas de respect de ceux-ci, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais jouée,en tout état de cause et reconventionnellement :

débouter la SCI LOGOMETAL de l’intégralité de ses prétentions,déclarer irrecevables comme prescrites toutes prétentions au titre des loyers commerciaux antérieures au 01 janvier 2020, et les rejeter,condamner la SCI LOGOMETAL à procéder au retrait des déchets et gravats présents sur site, ainsi qu’à l’achèvement des travaux nécessaires à l’arrêt des infiltrations le tout sous astreinte provisoire d’une durée de trois mois, d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance,condamner la SCI LOGOMETAL à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de provision,condamner la SCI LOGOMETAL à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, incluant les procès-verbaux de constat par commissaire de justice.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Selon l’article 2224 du code civil : « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Il convient d’ores et déjà d’indiquer que l’instance aux fins tendant de nullité du commandement de payer ne constitue nullement une contestation sérieuse qui priverait le juge des référés de son pouvoir d’apprécier une demande de provision.

La SCI LOGOMETAL verse notamment aux débats les pièces suivantes :

le bail commercial souscrit par les parties contenant une clause résolutoire, et prévoyant un loyer mensuel de 4.664,70 euros TTC, lequel a été porté à 4.680,30 euros TTC en 2014, lorsque le taux de TVA est passé de 19,6 % à 20 %,le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 12 août 2024 pour une somme réclamée de 84.089,10 euros (loyer de juillet 2024 inclus),une sommation de payer la somme de 179.479,40 euros datée du 08 octobre 2024 avec un décompte locatif joint (mois d’octobre 2024 inclus).

Il y a lieu de constater que la somme de 14.040,90 euros figurant dans le commandement de payer correspond au loyer mensuel contractuel réajusté au taux de TVA en vigueur de 4.680,30 euros fois trois. Il s’agit donc d’un loyer parfaitement justifié en dépit des vaines protestations de la partie défenderesse.

De son côté, la SARL ALTITUDE FORMATION verse au débat une correspondance de la SCI LOGOMETAL du 26 novembre 2019 selon laquelle le bailleur écrit au preneur en ces termes : « Je suis désolé de vous signaler que je n’ai pu faire mieux malgré toute ma bonne volonté de vous être agréable. Je ne peux faire davantage qu’un prix de loyer de 2.520 euros HT par mois, ainsi que je vous l’avais proposé et qui semblait vous convenir ».

Sur la base de ce courrier, la SARL ALTITUDE FORMATION prétend avoir bénéficié d’une réduction de loyer depuis de nombreuses années.

Autant la SCI LOGOMETAL reconnaît avoir consenti une baisse temporaire du loyer mensuel à 2.400 euros entre décembre 2015 et décembre 2016, mais pas au-delà, arguant qu’aucun avenant au bail n’ayant été signé pour abaisser le loyer de manière durable selon elle.

Le bailleur en déduit qu’il existe donc une différence de 2.280,30 euros, puis de 1.224,30 euros entre le loyer mensuel attendu, soit 4.680,30 euros et les 2.400 euros versés par le preneur jusqu’en juillet 2020, puis les 3.456 euros versés depuis août 2020.

L’exigibilité des loyers commerciaux se prescrivant sur cinq années, il résulte de ces documents que sur les cinq dernières années décomptées entre octobre 2019 et octobre 2024, la SARL ALTITUDE FORMATION aurait été contractuellement redevable de la somme de 280.818 euros (soit 4.680,30 euros x 12 mois x 5 années). Sur cette même période, il est justifié que le preneur s’est mensuellement acquitté de la somme de 207.360 euros (soit 3.456 euros x 12 mois x 5 années).

Il en résulterait un solde locatif débiteur de 73.458 euros, déduction faite de tous intérêts et pénalités.

Cependant, ce montant souffre néanmoins de contestations sérieuses.

Sur les cinq dernières années au moins, la SARL ALTITUDE FORMATION s’est acquittée d’un loyer mensuel de 3.456 euros TTC sans que cela ne génère la moindre difficulté jusqu’à la délivrance du commandement de payer. Il s’agit du montant de loyer HT proposé par le bailleur dans son courrier du 26 novembre 2019 et que le preneur a manifestement accepté, puisqu’il en a honoré les paiements sans discontinuer, selon la formule suivante :

360 euros (forfait charges HT inclus dans le bail) + 2.520 euros (loyer HT convenu par les parties par échange de correspondances de novembre 2019) = 2.880 euros (charges et loyers HT) + 576 euros (taux de TVA à 20 %) = 3.456 euros.

Dès lors, la question qui se pose est de savoir si les parties ont convenu d’un avenant verbal au bail écrit, venant diminuer le loyer mensuel.

Juridiquement, le principe de liberté contractuelle permet de conclure ou de modifier un bail commercial sans qu’aucune forme ne lui soit imposée. Ainsi, l’existence d’un bail commercial verbal peut être démontrée par les échanges de mails qui ont eu lieu entre le bailleur et le locataire et qui caractérisent un accord des parties sur les éléments essentiels du contrat et un commencement d’exécution du bail (CA [Localité 3] 4-4-2024 n° 22/10921, Sasu La Familiale c/ Etablissement public Assistance Publique – Hôpitaux de [Localité 3])

La correspondance de la SCI LOGOMETAL du 29 novembre 2019, ne laisse planer aucun doute sur l’acceptation du bailleur sur une réduction du loyer à la somme de 2.520 HT par mois. Le commencement d’exécution par le paiement de cette somme par le preneur sur plusieurs années, vient matérialiser l’accord du preneur, ce qui constitue un avenant verbal au bail commercial.

Le fait par la SCI LOGOMETAL de venir remettre en cause cet avenant verbal nécessite qu’elle démontre soit que son intention était de ne pas consentir à cette diminution de loyer, soit que la formulation d’un accord écrit était indispensable pour permettre la prise en compte effective de ce nouveau loyer réduit. Dans tous les cas, cela constitue un litige juridique que seul le juge du fond est compétent pour trancher.

Compte tenu de la contestation sérieuse soulevée par la SARL ALTITUDE FORMATION et Monsieur [F] [B], la demande de provision de la SCI LOGOMETAL sera rejetée.

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, l’exigibilité des sommes sollicitées par la SCI LOGOMETAL étant sérieusement contestable pour les raisons précitées, il y a lieu corrélativement de la débouter de ses prétentions liées à la résiliation, l’expulsion et la condamnation à des indemnités d’occupation.

De toutes façons, le congé délivré le 27 juin 2025 par le preneur va provoquer cette résiliation.

* Sur les prétentions reconventionnelles

La SARL ALTITUDE FORMATION produit des procès-verbaux de constat édifiants sur l’état des lieux loués.

Pour autant, elle ne justifie pas avoir mis en demeure la SCI LOGOMETAL que d’avoir à se conformer à ses obligations légales et contractuelles et procéder aux travaux nécessités par les désordres qu’elle invoque au sein du local commercial loué.

Elle ne verse au dossier aucune déclaration de sinistre qui permettrait de dater les infiltrations dont la présente juridiction ignore si elles sont anciennes ou récentes.

La question qui consiste à déterminer les responsabilités entre bailleur et preneur, quant à la présence de gravats et quant à la survenance d’infiltrations échappe à la compétence du juge des référés, juge de l’évidence.

La SARL ALTITUDE FORMATION sera déboutée de ses prétentions reconventionnelles.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SCI LOGOMETAL, qui succombe en ses demandes, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL ALTITUDE FORMATION et Monsieur [F] [B] qui ont été contraints d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir leurs droits en justice.

Il leur sera accordé à ce titre la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DEBOUTONS la SCI LOGOMETAL de l’ensemble de ses prétentions formulées à l’encontre de la SARL ALTITUDE FORMATION et de Monsieur [F] [B], au sujet du local commercial, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] à Tournefeuille (31170), compte tenu de l’existence de contestations sérieuses ;

DEBOUTONS la SARL ALTITUDE FORMATION et Monsieur [F] [B] de leurs prétentions reconventionnelles formulées à l’encontre de la SCI LOGOMETAL ;

CONDAMNONS la SCI LOGOMETAL à payer à la SARL ALTITUDE FORMATION et Monsieur [F] [B] la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SCI LOGOMETAL aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 21 octobre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,