TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BONNEVILLE, Greffière

Débats en audience publique le : 08 Septembre 2025

GROSSE :

Le 03 Novembre 2025

à M^e Caroline LA ROSA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 Novembre 2025

à M^e Laurence LE FEVRE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00663 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57QH

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [F], domicilié : chez PARDIMMO (SAS A.L IMMOBILIER), [Adresse 2]

représenté par M^e Caroline LA ROSA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [C], [J] [W]

né le 04 Février 1976 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [S] [A]

née le 09 Août 1975 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurence LE FEVRE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2022, M. [O] [F], représenté par son mandataire la SAS A.L. Immobilier, a consenti à Mme [S] [A] et M. [C] [W] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 1.235 euros, outre 65 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, M. [O] [F] a délivré à Mme [S] [A] et M. [C] [W] un congé pour motifs légitimes et sérieux à effet au 30 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, M. [O] [F] a délivré à Mme [S] [A] et M. [C] [W] un commandement de payer la somme de 4.523,57 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, M. [O] [F] a fait citer Mme [S] [A] et M. [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin de :

Constater que le congé donné par la SAS A.L. Immobilier est justifié par des motifs légitimes et sérieux et prend effet au 30 septembre 2024 ;Prononcer la résiliation du bail liant la SAS A.L. Immobilier à Mme [S] [A] et M. [C] [W] ;Ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués sis [Adresse 3] avec le concours de la force publique ;Constater que Mme [S] [A] et M. [C] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis le 24 juillet 2024 ;Les condamner à payer une indemnité d’occupation fixée à la somme de 1.300 euros à la SAS A.L. Immobilier jusqu’à la libération des lieux ;Les condamner à payer à la SAS A.L. Immobilier la somme de 7.896,33 euros, selon décompte arrêté au 1er septembre 2024 au titre des arriérés dus sur loyers, indemnités d’occupation et charges ;Les condamner à payer la somme de 2.000 euros à la SAS A.L. Immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi à la demande des défendeurs qui venaient de constituer avocat lors de la première audience, l’affaire a été retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

M. [O] [F], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 24.492,80 euros, selon décompte arrêté au 2 septembre 2025. Il demande le rejet de l’ensemble des prétentions et moyens des défendeurs et soutient la validité du congé délivré au regard des nuisances générées par les défendeurs.

Mme [S] [A], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle conteste la qualification de bail meublé et demandent sa requalification en bail d’habitation de locaux nus au motif que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas la présence de couettes ou couvertures, volets ou rideaux, de vaisselle, d’ustensiles de cuisine, de table et de chaises. Elle en déduit que le congé est dépourvu de tout effet et sollicite la minoration de 200 euros du montant des loyers ou indemnités d’occupation ainsi que la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 7.200 euros en réparation des troubles de jouissance subis et loyers trop perçus depuis la date d’effet du bail du 1er octobre 2022.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que le bailleur ne rapporte pas la preuve des nuisances alléguées. S’agissant de la dette locative, elle explique qu’à la suite du départ de M. [C] [W], elle n’a pu faire face, seule, au règlement des loyers. Mme [S] [A] sollicite un délai d’un an pour libérer les lieux et un délai de 36 mois pour s’acquitter des arriérés de loyer et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cité à étude, M. [C] [W] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualification juridique du contrat de bail liant les parties

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Il est de jurisprudence constante qu’un local est loué meublé lorsque le contrat qui en confère la jouissance s’accompagne de la fourniture accessoire d’objets mobiliers nécessaires et suffisants pour la vie du locataire, et que la charge de la preuve du caractère meublé du logement qui incombe au propriétaire/bailleur peut être rapportée sur la base de tous éléments produits par ce dernier, l’inventaire n’était pas le seul mode de preuve en ce domaine.

En l’espèce, le contrat de bail précise qu’il s’agit d’un contrat de location de logement meublé soumis au titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989. L’état des lieux d’entrée décrit l’état du logement et de ses équipements à l’entrée dans les lieux du locataire. Il en ressort que le salon comporte un meuble TV, un canapé, cinq fauteuils, deux tabourets et une lampe, ce qui est confirmé par les photographies annexées au document qui permettent également de constater la présence d’une table de salon. Par ailleurs, l’état des lieux et les photographies permettent de constater la présence d’un lit dans chacune des chambres et la présence de linge de lit. La salle de bain comprend un sèche linge et un lave-linge. Quant à la cuisine, il apparaît qu’elle est équipée puisqu’il résulte des pièces produites qu’elle comporte un lave-vaisselle, un réfrigérateur, un four, un bar qui peut servir de table, des chaises de bar, une machine à café, des produits ménagers. La présence d’un escabeau est également relevée dans les toilettes.

Si la fourniture de vaisselle n’est pas mentionnée, il résulte cependant de l’ensemble de ces éléments que l’appartement loué possédait un équipement suffisant pour permettre aux locataires d’y vivre normalement sans être obligé d’amener du mobilier personnel.

En conséquence, il convient de rejeter le moyen soulevé par Mme [S] [A].

Sur la validité du congé délivré le 23 mai 2024

En application des dispositions de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Par ailleurs, l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, ce qui implique pour celle-ci d’user de la chose louée en respectant la tranquillité de son voisinage. En outre, conformément à l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges au terme convenu.

En l’espèce, le bail consenti le 3 octobre 2022 à Mme [S] [A] et M. [C] [W] a été conclu pour une durée d’un an, reconductible par tacite reconduction par période d’un an, à effet au 1er octobre 2022. Il arrivait à échéance le 30 septembre 2024. Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, M. [O] [F] a délivré un congé Mme [S] [A] et M. [C] [W]. Le congé a donc été délivré trois mois avant la fin du bail. Il indique également le motif en l’occurrence le manquement répété à l’obligation de payer les loyers et à l’obligation de jouissance paisible des lieux. Il en résulte que le congé est régulier en la forme.

Au soutien du motif tiré de l’existence de troubles de voisinage, le demandeur verse des échanges d’emails dont il ressort que le propriétaire de l’appartement du troisième étage se plaint de nuisances sonores répétées de la part de Mme [S] [A] et M. [C] [W] (2ème étage). Il fait ainsi état dans un email du 29 janvier 2023 d’une « violente dispute » qui aurait eu lieu en décembre 2022 qui l’a amené à descendre chez ces derniers pour s’assurer que personne n’était en danger. Il relate également des « échanges très vifs » au cours du mois de janvier 2023, un « volume musical excessif » et les aboiements continus de leurs deux chiens la journée du 24 janvier 2023.

De même, il est versé aux débats un email de Mme [Y] [I] qui fait état d’une altercation « violente » au domicile des défendeurs, le 30 mars 2023 qui a nécessité un signalement auprès des services de police. Elle précise qu’il s’agit du septième signalement depuis leur installation dans les lieux. Il ressort également d’un courrier de Mme [V] [L] que les nuisances subies par la copropriété du fait du comportement des défendeurs a été évoqué à l’assemblée générale du 21 septembre 2023.

Le motif tiré du manquement à l’obligation de payer le loyer est également caractérisé puisque le commandement de payer délivré le 24 mai 2024 à Mme [S] [A] et M. [C] [W], soit concommitamment à la délivrance du congé, fait état d’un arriéré locatif s’élevant à la somme de 4.523,57 euros en principal, correspondant à trois mois de loyer.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les nuisances sonores, les troubles du voisinage et le défaut de paiement des loyers sont caractérisés et constituent des manquement graves aux obligations de Mme [S] [A] et M. [C] [W], en leur qualité de locataires.

Il convient en conséquence d’écarter le moyen soulevé par Mme [S] [A] et M. [C] [W] et de déclarer le congé régulier. Mme [S] [A] – n’étant pas contesté que M. [C] [W] a quitté les lieux – étant occupante sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2024 à minuit, son expulsion, à défaut de libération volontaire des lieux, sera ordonnée selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux de Mme [S] [A] depuis le 1er octobre 2024 justifie qu’elle soit condamnée à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux, à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel, avec indexation annuelle comme si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.300 euros. Au regard des pièces produites, il peut être retenu que M. [C] [W] a quitté les lieux le 4 février 2025. Il sera donc condamné in solidum avec Mme [S] [A] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à cette date.

La demande de minoration des loyers formée par Mme [S] [A] sera dès lors rejetée, de même que la demande de suspension de la clause résolutoire puisque l’extinction du contrat de bail ne résulte pas de la mise en œuvre de la clause résolutoire mais de l’effet du congé délivré le 23 mai 2024.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif

Conformément à l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges au terme convenu.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 24.492,80 euros à la date du 1er septembre 2025, échéance de septembre incluse. Mme [S] [A] sera donc condamnée à payer cette somme à M. [O] [F] avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Etant considéré que M. [C] [W] a quitté les lieux le 4 février 2025, il convient de le condamer in solidum avec Mme [S] [A] au paiement de la somme de 14.798,99 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Si Mme [S] [A] allègue avoir subi des troubles de jouissance, elle n’en rapporte pas la preuve. Elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de délais supplémentaires pour quitter les lieux

En vertu de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L.412-4, "la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, au regard du montant la date d’effet du congé mais aussi de l’arriéré locatif et de l’incapacité de Mme [S] [A] d’assurer le paiement régulier des loyers, il convient de rejeter sa demande.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter Mme [S] [A] de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, assisté du greffier, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Dit que le congé délivré le 23 mai 2024 pour le 30 septembre 2024 est valide;

Constate que Mme [S] [A] est occupante sans droit ni titre des lieux [Localité 5] depuis le 30 septembre 2024 à minuit;

Ordonne, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3], l’expulsion de Mme [S] [A] et celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Déboute Mme [S] [A] de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux;

Condamne Mme [S] [A] à payer à M. [O] [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel, avec indexation annuelle comme si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.300 euros et ce à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, ou un procès-verbal d’expulsion;

Condamne M. [C] [W] in solidum avec Mme [S] [A] à payer à M. [O] [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel, avec indexation annuelle comme si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.300 euros et ce à compter du 1er octobre 2024 jusqu’au 4 février 2025;

Condamne Mme [S] [A] à payer à M. [O] [F] la somme de 24.492,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 1er septembre 2025, échéance de septembre incluse avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne M. [C] [W] in solidum avec Mme [S] [A] à payer à M. [O] [F] la somme de 14.798,99 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne Mme [S] [A] et M. [C] [W] aux dépens de l’instance;

Condamne Mme [S] [A] et M. [C] [W] à payer à la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE