TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01876

N° Portalis DBX4-W-B7J-UFLA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice

C/

[M] [V] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à la SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis “[Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

représentée par Madame [R] [J], Chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [V] [Z]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 novembre 2020, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [M] [V] [Z] un appartement à usage d’habitation n°6, situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 209,15 euros et une provision sur charges mensuelle de 42,87 euros.

La SA PROMOLOGIS a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 10 mai 2024.

Le 28 novembre 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [M] [V] [Z] un commandement de justifier d’une assurance et de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [M] [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement des impayés de loyer, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 924,36 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 06 février 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 février 2025.

A l’audience du 02 septembre 2025, la SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [R] [J], munie d’un pouvoir de représentation spécial, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 11.971,88 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 24 février 2025, Monsieur [M] [V] [Z] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 10 mai 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 4-7-1- Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 561,43 euros a été signifié le 28 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [M] [V] [Z] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 29 janvier 2025 et Monsieur [M] [V] [Z] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [M] [V] [Z] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 02 septembre 2025 démontrant que Monsieur [M] [V] [Z] reste devoir la somme de 2.893,11 euros, mensualité d’août 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite et des frais d’assurance non-justifiés.

S’agissant des sommes réclamées au titre de la régularisation pour la consommation d’eau personnelle du locataire, la SA PROMOLOGIS justifie également de factures d’eau imputables à Monsieur [M] [V] [Z] (compteur n°I20LA132719), à hauteur de 95,63 euros pour la période de mars 2021 à août 2021, de 96,59 euros pour la période d’août 2021 à février 2022, de 87,46 euros pour la période de février 2022 à août 2022, de 612,84 euros pour la période d’août 2022 à février 2023, de 1.811,89 euros pour la période de février 2023 à juillet 2023, de 3.437,55 euros pour la période de juillet 2023 à janvier 2024, de 930,22 euros pour la période de janvier 2024 à mai 2024, de 501,27 euros pour la période de mai 2024 à octobre 2024 et de 1.119,96 euros pour la période d’octobre 2024 à mai 2025. La somme de 8.693,79 euros a donc été justement facturée et imputée sur le décompte locatif de Monsieur [M] [V] [Z].

Monsieur [M] [V] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 11.587,22 euros euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025 sur la somme de 924,36 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [M] [V] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 29 janvier 2025 au 31 août 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [V] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Aucune notification du commandement de payer à la CCAPEX n’a été justifiée, de sorte que celle-ci ne peut être mise à la charge du locataire.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [M] [V] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 novembre 2020 entre la SA PROMOLOGIS et Monsieur [M] [V] [Z] concernant un appartement à usage d’habitation n°6, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [V] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [V] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [V] [Z] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 11.587,22 euros (décompte arrêté au 01 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025 sur la somme de 924,36 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [V] [Z] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [V] [Z] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [V] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,