Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 14 août 2025, n° 25/00168

TJ Toulouse 14 août 2025

Arguments

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Accepté
Absence de communication des documents
La cour a constaté que l'absence de communication des documents a créé des complications majeures dans la gestion de la copropriété, justifiant ainsi l'octroi d'une provision pour dommages et intérêts.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé équitable de condamner la société FONCIA à verser une somme au titre des frais irrépétibles, tenant compte de la situation économique de la partie condamnée.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a rappelé que la partie perdante est tenue aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 14 août 2025, n° 25/00168
Numéro(s) :	25/00168
Importance :	Inédit
Dispositif :	Accorde une provision
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Claire FAGESVincent PARERA
Cabinet(s) :	CLFARCANTHE
Parties :	la SARL PYRENEES IMMOBILIER agissant es qualité de syndic du syndicat des copropriétaires LA CITADELLE sise [ Adresse 1 ] c/ S.A.S. FONCIA [ Localité 5 ]

Texte intégral

N° RG 25/00168 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TWF4

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00168 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TWF4

NAC: 71I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL ARCANTHE

à la SELARL CLF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 AOUT 2025

DEMANDERESSE

la SARL PYRENEES IMMOBILIER agissant es qualité de syndic du syndicat des copropriétaires LA CITADELLE sise [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIA [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 24 juin 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire en date du 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a rejeté à la majorité la résolution désignant FONCIA en qualité de syndic et désigné la société PYRENEES IMMOBILIER avec

prise d’effet au 01 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, la société PYRENEES IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic de l’immeuble [Adresse 3], a assigné la société FONCIA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de se voir communiquer des pièces administratives et comptables et de se voir octroyer une provision au titre des dommages et intérêts.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 24 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions et de ses observations orales, la société PYRENEES IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic de l’immeuble [Adresse 3], demande à la présente juridiction, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1965, de :

— condamner la société FONCIA [Localité 5] au paiement de la somme provisionnelle de 6.000 euros ;

— condamner la société FONCIA [Localité 5] au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société FONCIA [Localité 5] aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions et de ses observations orales, la société FONCIA, régulièrement assignée à personne, demande à la présente juridiction de :

— débouter la société PYRENEES IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la société PYRENEES IMMOBILIER à verser à la société FONCIA [Localité 5] une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande provisionnelle à titre de dommages et intérêts

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 18-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose : « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

La partie demanderesse indique qu’il aura fallu attendre de multiples courriels et mises en demeure, outre une assignation pour obtenir quelques pièces éparses et apprendre que les autres éléments dont la communication était demandée, ne pourront finalement jamais être communiqués.

Elle indique ainsi que n’ont toujours pas été transmis à la société PYRENEES IMMOBILIER différentes pièces contractuelles, administratives et comptables, dont notamment : le dossier de construction de l’immeuble , les plans, les archives comptables des dix dernières années, les archives des assemblées générales des dix dernières années, l’intégralité des titres de propriété (seuls 6 titres sur 24 ont été transmis), l’attestation d’immatriculation copropriété mise à jour, le carnet d’entretien mis à jour, les contrats espaces verts, sécurité Incendie, dératisation, eau, relevé compteurs eau et lecteur de badges.

Elle indique que l’absence de communication des documents administratifs et comptables réclamés à la société FONCIA a non seulement engendré des retards comptables conséquents mais également des situations préjudiciables pour la copropriété, à savoir notamment :

— l’examen des comptes laisse apparaitre que deux copropriétaires ayant vendus leurs lots à une époque où la société FONCIA [Localité 5] était encore syndic de l’immeuble, présentent des soldes débiteurs : BARAT – 1.761,08 € et [Localité 4] – 482,02 €, soit un manque à gagner pour la copropriété de 2.243,10 € ;

— le fait pour la société FONCIA [Localité 5] de ne pas transmettre les avenants de cession portant sur des sites de production d’électricité photovoltaïque a empêché la société PYRENEES IMMOBILIER ès qualité de syndic de l’immeuble [Adresse 3] de déclarer pour l’année 2023/2024 la production d’électricité, ce qui représente un manque à gagner pour la copropriété de 1.500€ / an et par bâtiment ;

— dans le prolongement du sinistre intervenu et non déclaré à la compagnie, la copropriété doit provisionner des fonds pour la réfection des parties communes ; qu’ainsi un devis de 820,50€ a été établi par la société SEO PEINTURE DECORATION qui sera soumis à la copropriété lors de la prochaine assemblée générale.

La partie défenderesse ne conteste nullement ne pas avoir pu communiquer toutes les pièces soccilitées, indiquant qu’elle n’ont jamais été en sa possession, notament en raison d’une attaque informatique dont a été victime le précédent syndic LOFT ONE.

Elle conteste en revanche la demande provisionnelle en soutenant notamment , concernant les soldes débiteurs de deux copropriétaires ayant vendus leurs lots, qu’un simple projet de balance ne peut constituer la preuve des griefs formulés par le nouveau syndic et la réalité du prétendu préjudice. Concernant les relations avec EDF sur la production photovoltaïque, elle soutient que le nouveau syndic procède par affirmations, ne rapportant la preuve ni d’une faute de FONCIA [Localité 5], ni d’un préjudice de la copropriété.

En l’espèce, dans le cadre de l’obligation de moyen qui pèse sur elle, il n’est pas démonté que la sociéte FONCIA se soit entièrement mobilisée pour engager toutes les actions nécessaires à la récupération et à la reconstitution des archives de son mandant.

Par ailleurs, la société FONCIA ne s’explique pas sur le fait que les documents finalement communiqués l’aient été au fils de l’eau et qu’elle n’ait informé le nouveau syndic de son impossibilité de communiquer les autres pièces qu’après de nombreuses demandes et l’ouverture d’une procédure judiciaire.

Sans préjudicier sur l’engagement d’une éventuelle responsabilité qui relèverait de la compétence des juges du fond, le fait que le syndicat des copropriétaires ait été et demeure privé de certains documents importants vient créer des complications majeures dans la gestion et dans la comptabilité de la copropriété par son nouveau syndic.

Cette situation constitue assurément un préjudice indemnisable subi ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.

Par conséquence, il sera fait droit à la demande de provision de la société PYRENEES IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic de l’immeuble [Adresse 3], à hauteur de 3.000 euros.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante, la société FONCIA sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner la société FONCIA à payer la somme de 1.500 euros à la société PYRENEES IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic de l’immeuble [Adresse 3].

PAR CES MOTIFS

Nous, Monsieur PLANES, juge des référés, assisté de Madame LEUNG KUNE CHONG, greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS la société FONCIA à verser à la société PYRENEES IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic de l’immeuble [Adresse 3], la somme provisionnelle de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) à valoir sur les dommages et intérêts ;

CONDAMNONS la société FONCIA à verser à la société PYRENEES IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic de l’immeuble [Adresse 3], une somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS la société FONCIA aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 14 août 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT.