TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03299 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIBB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2025

S.A. CITE JARDINS

C/

[I] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [I] [U], demeurant [Adresse 8]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 janvier 2012, la S.A. CITE JARDINS a donné à bail à Madame [I] [U] un appartement à usage d’habitation (villa n°11), situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 550,80 euros charges comprises.

Par ordonnance de référé du 02 février 2015, le Tribunal d’instance de Toulouse a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de Madame [I] [U].

Le 04 août 2015, un protocole d’accord de prévention de l’expulsion locative a été signé, par lequel chacune des parties a pris des engagements, notamment l’engagement de reprendre le paiement par la défenderesse et l’engagement à renoncer à la poursuite de la procédure d’expulsion par la demanderesse. Par suite, un dossier de surendettement a été déposé et la S.A. CITE JARDINS a procédé à l’effacement de la dette locative.

Les parties ont alors conclu un nouveau contrat de bail le 27 juin 2017 concernant le même logement à effet rétroactif du 12 août 2015 pour un loyer mensuel de 527,71 euros charges comprises.

Le 06 octobre 2023, la S.A. CITE JARDINS a fait signifier à Madame [I] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, la S.A. CITE JARDINS a ensuite fait assigner Madame [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de location, son expulsion immédiate et de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.260,28 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 16 juillet 2024, quittancement de juillet non compris, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer conventionnel majoré des charges jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 décembre 2024, la S.A. CITE JARDINS, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.413,02 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2024 comprise. Elle précise que la locataire lui a déclaré percevoir une allocation adulte handicapé à hauteur de 1016€ et qu’elle a repris le paiement des loyers de sorte qu’elle se déclare en accord pour lui accorder un échéancier de 90€ par mois afin de régler la dette locative.

Madame [I] [U] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle indique être d’accord de payer la somme de 90€ par mois en sus du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. CITE JARDINS justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 18 août 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 janvier 2012 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.428,78 euros a été signifié le 06 octobre 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [I] [U] n’a pas réglé la somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 décembre 2023.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A. CITE JARDINS produit un décompte du 05 décembre 2024 démontrant que Madame [I] [U] reste devoir la somme de 2.413,02 euros, mensualité de novembre 2024 comprise.

Madame [I] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.413,02 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [I] [U], démontrant sa capacité à solder la dette locative, et de l’accord de la bailleresse, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 26 mensualités de 90 euros chacune et d’une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande implicite de Madame [I] [U], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [I] [U] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [I] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. CITE JARDINS, Madame [I] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juin 2017 à effet rétroactif du 12 août 2015 entre la S.A. CITE JARDINS et Madame [I] [U] concernant un appartement à usage d’habitation (villa n°11), situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 07 décembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [I] [U] à verser à la S.A. CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 2.413,02 euros (décompte arrêté au 05 décembre 2024, incluant une dernière facture de novembre 2024) ;

AUTORISONS Madame [I] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 90 euros chacune et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés ou que la dette est apurée de façon anticipée , la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [I] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. CITE JARDINS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [I] [U] soit condamnée à verser à la S.A. CITE JARDINS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [I] [U] à verser à la S.A. CITE JARDINS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente