N° RG 24/02240 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TPZD

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02240 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TPZD

NAC: 50D

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL ARCANTHE

à M^e Anne GUICHARD

à la SELARL MARIN AVOCATS

à M^e Nathalie PHILIPPE-TREMOLET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 MAI 2025

DEMANDERESSE

Mme [U] [T], demeurant [Adresse 10]

représentée par Maître Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Mme [K] [W], [M] [E], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Nathalie PHILIPPE-TREMOLET, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [X] [A] [E], demeurant [Adresse 12]

représenté par M^e Nathalie PHILIPPE-TREMOLET, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [Y] [B], [V] [E], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Nathalie PHILIPPE-TREMOLET, avocat au barreau de TOULOUSE

Société HUMAN IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [N] [P] ayant comme nom commercial CB RENOVATION [P], domicilié : chez AI [Adresse 17], SASU [Adresse 13]

défaillant

S.C.E ERGO VERSICHERUNG AKTIENGESELLSCHAFT, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Anne GUICHARD, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 30 avril 2025

PRÉSIDENT : Julia POUYANNE, Juge

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Julia POUYANNE, Juge

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par actes du 14 novembre 2024, du 15 novembre 2024, du 18 novembre 2024 et du 19 novembre 2024, auxquels il convient de se reporter pour de plus amples exposés, Mme [U] [T] a fait assigner :

— Mme [K] [E],

— M. [X] [E],

— M. [Y] [E],

— La SAS HUMAN IMMOBILIER,

— M. [N] [P],

— La SCE ERGO VERSICHERUNG AKTIENGESELLSCHAFT,

Devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse, pour obtenir la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, du fait d’infiltrations provenant de la toiture dans une maison d’habitation, achetée le 14 novembre 2022 par la demanderesse aux consorts [E], située [Adresse 11] à Ramonville [Adresse 19] Agne (31520).

A l’audience du 19 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 23 janvier 2025, du 20 février 2025, du 20 mars 2025 et du 30 avril 2025.

A l’audience du 30 avril 2025, Mme [U] [T] maintient ses demandes et demande que les consorts [E], ainsi que la SAS HUMAN IMMOBILIER, soient déboutés de leurs demandes de mise hors de cause.

Mme [K] [E], M. [X] [E] et M. [Y] [E] demandent à titre principal qu’il soit dit que Mme [U] [T] ne justifie d’aucun motif légitime de nature à fonder la demande d’expertise, qu’elle soit déboutée de toutes ses demandes, à titre subsidiaire qu’il leur soit donné acte de leurs plus expresses protestations et réserves de garantie, qu’il soit dit que la prescription est interrompue à l’égard de l’entreprise individuelle [N] [R] ainsi que son assurance ERGO et l’agence immobilière HUMAN IMMOBIELIR, proposent une modification de mission et en tout état de cause, demandent la condamnation de Mme [U] [T] à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SAS HUMAN IMMOBILIER demande à être mise hors de cause, que Mme [U] [T] soit déboutée des demandes présentées à son encontre, qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et à titre subsidiaire elle propose une modification de mission.

La SCE ERGO VERSICHERUNG AKTIENGESELLSCHAFT demande que dans l’hypothèse où il serait fait droit à l’expertise, il lui soit donné acte de ses plus expresses protestations et réserves sur la demande d’expertise.

M. [N] [P], bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE JUGE,

Sur la demande d’expertise :

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, Mme [U] [T] produit aux débats notamment les pièces suivantes :

— Acte de vente du 14 novembre 2022,

— Rapport d’expertise SARETEC du 21 septembre 2023 concluant que les désordres constatés apparaissent consécutifs à des infiltrations d’eau en toiture, qu’il est impossible en l’état de détecter les zones infiltrantes, et préconisant des investigations complémentaires en toiture. Il est noté que M. [E] a indiqué ne pas avoir eu connaissance des infiltrations d’eau affectant le bien vendu,

— Devis [P] non daté de réfection toiture, adressé à Mme [S], de 20.900 euros,

— Devis [L] du 22 février 2020 de réfection toiture, adressé à Mme [S], de 39.766,10 euros TTC,

— Mises en demeure du Conseil de Mme [U] [T] du 9 avril 2024 aux vendeurs de prendre en charge les travaux de réfection toiture,

— Attestation de M. [N] [P], selon lequel Mme [S], notamment en présence de son fils, a choisi le nettoyage de la toiture plutôt que la réfection, pour des raisons financières,

— Mail de M. [N] [P] à Mme [S] du 25 février 2020 lui demandant de choisir entre le devis à 20.900 euros et le nettoyage,

— Devis COUVREURS OCCITANS du 27 octobre 2023 de réfection toiture, adressé à Mme [U] [T], pour un montant de 54.534,42 euros TTC,

— Procès-verbal de constat du 13 mars 2025.

Pour s’opposer à la demande d’expertise judiciaire, les consorts [E] indiquent qu’il est nécessaire que Mme [U] [T] établisse l’existence d’un litige plausible, et établisse que la mesure soit pertinente, adaptée, utile et proportionnée au litige ultérieur. Ils indiquent que l’acte contient une clause d’exonération de garantie de vices cachés, et que cette clause ne peut être écartée au motif de leur connaissance du vice au moment de la vente, Mme [U] [T] ne l’établissant pas. Ils précisent n’avoir jamais occupé le bien dans lequel vivait leur mère, Mme [S], qui a engagé les travaux de toiture stigmatisés par la demanderesse. Ils ajoutent que Mme [U] [T] connaissait parfaitement les travaux effectués par M. [N] [P], la facture étant annexée à l’acte de vente. Ils ajoutent que les stigmates des infiltrations existaient déjà lors de la visite de la maison avant la vente, et que Mme [U] [T] ne prouve pas qu’il y ait eu de nouvelles infiltrations. Ils indiquent en outre que la condition de gravité du vice caché n’est pas remplie.

Les consorts [E] ne démontrent pas en quoi l’action au fond serait manifestement vouée à l’échec ou irrecevable, au contraire ils ébauchent un débat au fond que l’expertise permettra d’éclairer d’un point de vue technique et de fait. Par ailleurs, les justificatifs produits par Mme [U] [T], demanderesse à l’expertise, rendent vraisemblables les désordres allégués, et sont suffisants pour établir les éléments de fait et de droit d’un litige possible et la nécessité de l’expertise demandée qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond.

La mission sera celle décrite au dispositif, en tenant compte des demandes de complément de mission, à l’exclusion de toute question orientée ou juridique.

Sur la demande de mise hors de cause de la SAS HUMAN IMMOBILIER :

Au soutien de sa demande, l’agence immobilière indique que la responsabilité d’un agent immobilier ne peut être engagée du chef des vices apparents dont l’acquéreur a pu se convaincre lui-même et du chef des vices cachés que seul l’usage du bien, ou des investigations réalisées par un homme de l’art, peuvent révéler, puisqu’on ne peut informer sur ce que l’on ignore. Elle indique ne pas être un professionnel du bâtiment ni un diagnostiquer. Elle ajoute qu’il appartient au demandeur de prouver qu’il connaissait une information déterminante dont elle ne lui a pas fait part. Elle précise qu’elle a communiqué à l’acquéreur tous les documents qui lui ont été remis par les vendeurs, et notamment les facture de travaux de rénovation de la toiture effectués en 2020, et fait valoir que Mme [U] [T] ne soulève aucun grief à son encontre dans l’assignation.

Mme [U] [T] répond que la responsabilité de l’agence immobilière est susceptible d’être engagée pour manquement à son obligation de conseil, des traces d’infiltration étant déjà apparentes lors de la visite du bien, si bien que l’expertise doit être menée à son contradictoire.

Le débat instauré sur les responsabilités éventuellement engagées est largement prématuré, alors que la mise en jeu de l’article 145 du code de procédure civile est requise dès lors qu’existe un motif légitime à faire vérifier une situation susceptible de devenir contentieuse, au contradictoire de l’ensemble des intervenants.

Il n’appartient pas au juge des référés, à ce stade exploratoire, d’anticiper des débats de fond que l’expertise a pour finalité de nourrir d’un point de vue technique en recherchant les causes des désordres et préjudices, et les rôles de chaque intervenant, à ce jour non identifiés de façon certaine.

Par conséquent, la SAS HUMAN IMMOBILIER sera déboutée de sa demande de mise hors de cause.

Sur les autres demandes :

Il n’appartient pas au juge de " dire que la prescription est interrompue à l’égard de l’entreprise individuelle [N] [R] ainsi que son assurance ERGO et l’agence immobilière HUMAN IMMOBIELIR ", comme le demandent les consorts [E], ne s’agissant pas d’une prétention en l’absence de fin de non-recevoir soulevée.

Les dépens seront à la charge de la demanderesse, Mme [U] [T], afin d’assurer l’efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’il en assume la charge dans un premier temps.

Toute demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile est prématurée et les parties seront déboutées de leurs demandes de condamnation sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Julia Pouyanne, juge du Tribunal Judiciaire de Toulouse, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, et par décision exécutoire par provision,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme ils en aviseront,

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Donnons acte aux parties comparantes ou concluantes de leurs protestations et réserves,

Ordonnons une expertise et commettons en qualité d’expert :

[C] [D]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Port. : 06.63.92.37.90 Mèl : [Courriel 20]

A défaut

[Z] [O]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.21.77.89.23 Mèl : [Courriel 14]

Avec mission de :

— visiter les lieux, [Adresse 11] à [Localité 18], en présence de toutes parties intéressées,

— procéder à l’audition de tout sachant,

— vérifier le cadre contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

— décrire la maison d’habitation,

— dire si la maison d’habitation est affectée des désordres évoqués dans l’acte introductif d’instance ou les rapports qui s’y rapportent et si ces derniers constituent une simple défectuosité, des malfaçons, des non-conformités aux documents contractuels ou aux règles de l’art ou des vices graves ou cachés ou apparents ou encore des vices d’exécution,

— dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

— dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration,

— dire quelle pourra être l’évolution des désordres à plus ou moins long terme dans l’hypothèse d’un caractère évolutif,

— dire si les vices en question existaient au moment de la vente le 14 novembre 2022 et s’ils étaient connus du vendeur, s’ils étaient apparents ou répertoriés dans les différents diagnostics ou autres documents d’information et si un acheteur normalement vigilant ou assisté de professionnels pouvait s’en convaincre,

— dire si l’existence, la nature ou l’importance des vices ont été sciemment camouflées aux acquéreurs,

— dire si le vice en question rend la maison d’habitation acquise par Mme [U] [T] le 14 novembre 2022 impropre à l’usage auquel elle est destinée ou en diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise ou n’en n’aurait donné qu’un moindre prix si elle l’avait connu,

— indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ou malfaçons, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,

— préciser si après exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues,

— indiquer les préjudices éventuellement subis,

A l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte :

— en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— en énumérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— en donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes de désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité,

— en présentant les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties.

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 15]).

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement.

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Ordonnons à Mme [U] [T] de consigner à la régie du tribunal une somme de trois mille euros (3.000 euros) dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

La consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX016]

BIC (Bank Identifier Code) : TRPUFRP1

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : « Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées ».

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties.

Invitons le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation.

Déboutons La SAS HUMAN IMMOBILIER de sa demande de mise hors de cause,

Condamnons Mme [U] [T] au paiement des entiers dépens,

Déboutons les parties de leurs demandes de condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jours mois et an énoncés en en-tête.

La greffière, Le président,