TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Yassine MAHARSI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean-Emmanuel TOURREIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05384 – N° Portalis 352J-W-B7J-C776T

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT

rendu le 19 février 2026

DEMANDERESSE

Mutuelle MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Emmanuel TOURREIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0481

DÉFENDERESSE

Madame [K] [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Yassine MAHARSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 février 2026 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 19 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05384 – N° Portalis 352J-W-B7J-C776T

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 janvier 2019, la MUTUELLE ÉPARGNE RETRAITE PRÉVOYANCE CARAC a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [S] et M. [L] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 23 652 euros et d’une provision pour charges annuelle de 2 220 euros.

Il était également prévu, au sein du même acte, la prise à bail d’un emplacement de stationnement pour un loyer annuel de 3 000 euros et une provision sur charge annuelle de 120 euros.

M. [L] [D] a donné congé du logement par courrier délivré à a bailleresse le 03 septembre 2020. Un avenant au contrat a donc été régularisé avec la seule Mme [K] [S] à compter du 1er octobre 2020.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 7 253,84 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [K] [S] le 27 février 2025.

Par assignation du 19 mai 2025, la MUTUELLE ÉPARGNE RETRAITE PRÉVOYANCE CARAC a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire

Subsidiairement :

— voir prononcer la résiliation judiciaire du bail,

En tout état de cause :

— ordonner la libération immédiate des lieux sous astreinte de 20 euros par jour à compter de la signification de la présente décision,

— être autorisée, en tant que de besoin, à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [S]

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 15 307,91 euros au titre de l’arriéré locatif échéance du mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7 253,84 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, outre une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à libération des lieux,

— la voir condamner à lui verser 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 16 décembre 2025, la MUTUELLE ÉPARGNE RETRAITE PRÉVOYANCE CARAC, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 décembre 2025, s’élève désormais à 30 922,51 euros. Si elle admet que la défenderesse a bien réglé le dernier loyer appelé avant l’audience, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Mme [K] [S], représentée par son conseil, dépose des conclusions qu’elle soutient oralement et aux termes desquelles elle demande de :

— Surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure introduite devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sous le numéro de RG 25/8599,

— Subsidiairement, lui accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur d’une première échéance de 4 500 euros puis de 26 échéances de 1 000 euros et enfin, d’une dernière échéance de 422.51 euros,

— Débouter la MUTUELLE D’EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC de ses demandes,

— Condamner la MUTUELLE D’EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures de chacune des parties pour un plus ample exposés de leurs moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur le sursis à statuer

Les articles 378 et 379 du code de procédure civile disposent que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. Le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis. Le juge apprécie discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer. Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai. Il est rappelé que l’opportunité du sursis à statuer est appréciée discrétionnairement par le juge en considération de ce que le résultat de la procédure à venir ait ou non une conséquence sur l’affaire en cours.

En l’espèce, la défenderesse justifie avoir fait assigner la MUTUELLE ÉPARGNE RETRAITE PRÉVOYANCE CARAC devant le juge des contentieux de la protection par acte du 19 septembre 2025, aux fins d’indemnisation du préjudice subi du fait de nuisances causées par des travaux au sein de l’immeuble entre 2021 et 2024.

Cette action, actuellement pendante, n’entretient aucun lien avec l’action introduite antérieurement par la MUTUELLE ÉPARGNE RETRAITE PRÉVOYANCE CARAC aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour des impayés de loyers qui ont essentiellement débuté à la fin de l’année 2024, soit postérieurement aux nuisances évoquées, dont il n’est pas soutenu, au demeurant, qu’elles ont justifié une quelconque abstention de règlement de la part de Mme [K] [S].

Par conséquent, il n’apparaît ni nécessaire ni utile de surseoir à statuer dans le cadre de la présente affaire, étant précisé que si la bailleresse venait à être condamnée à l’issue de la procédure évoquée par la défenderesse, les sommes éventuellement dues auront, le cas échéant, vocation à se compenser.

La demande de sursis à statuer sera donc rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, la MUTUELLE ÉPARGNE RETRAITE PRÉVOYANCE CARAC justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience et avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 7253,84 euros dans un délai de deux mois, reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié à la locataire le 26 février 2025.

Ce délai étant plus favorable à la locataire que celui prévu par les textes, il convient d’en faire application et de constater que, d’après l’historique des versements, la dette n’a pas été intégralement réglée dans le délai imparti. Par ailleurs, aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 avril 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des écritures de Mme [K] [S] que les impayés de loyers, qui ont débuté essentiellement à compter de l’année 2024, sont liés à des raisons personnelles et professionnelles dont elle justifie et qui sont contextuelles.

La reprise du paiement du loyer courant avant l’audience est avérée puisque l’échéance du mois de décembre 2025 a bien été réglée avant l’audience le 10 décembre 2025.

Enfin, il ressort des éléments du dossier que Mme [K] [S] a mis sous séquestre la somme de 4 500 euros sur le compte CARPA de son conseil afin de commencer à apurer sa dette. L’échéancier de paiement qu’elle propose, à hauteur, après déduction de cette somme de 1 000 euros par mois, apparaît raisonnable, compte-tenu de la reprise d’une activité professionnelle alléguée et de l’aide financière que son père a indiqué pouvoir lui apporter aux termes de l’attestation, versée en ce sens au dossier.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [K] [S] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à partir du 27 avril 2025, jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dont le montant sera égal à celui du loyer, augmenté des charges, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la MUTUELLE ÉPARGNE RETRAITE PRÉVOYANCE CARAC verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 décembre 2025, Mme [K] [S] lui devait la somme de 30 922,51 euros.

Mme [K] [S] reconnaît la dette en son montant et en son principe. Elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 4 075,61 euros, à compter du 19 mai 2025, date de l’assignation, sur la somme de 11 232,30 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, des paiements étant intervenus depuis la délivrance du commandement de payer.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [K] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [K] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais liés à la délivrance du commandement de payer du 26 février 2025 et de l’assignation du 19 mai 2025 et à leur dénonciation.

En revanche, l’équité et la situation économique respective des parties commandent d’écarter toute condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte-tenu des délais accordés, l’exécution provisoire sera maintenue.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [K] [S] de sa demande de sursis à statuer,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 janvier 2019 entre la MUTUELLE ÉPARGNE RETRAITE PRÉVOYANCE CARAC, d’une part, et Mme [K] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], outre un emplacement de stationnement, est résilié depuis le 27 avril 2025,

CONDAMNE Mme [K] [S] à payer à la MUTUELLE ÉPARGNE RETRAITE PRÉVOYANCE CARAC la somme de 30 922,51 euros (trente mille neuf cent vingt-deux euros et cinquante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 décembre 2025, terme de décembre inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 sur la somme de 4 075,61 euros, à compter du 19 mai 2025 sur la somme de 11 232,30 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [K] [S] à se libérer de sa dette en 28 échéances organisées comme suit :

— une première échéance de 4 500 euros dans les 10 jours suivant la signification du présent jugement,

— puis 26 échéances à hauteur de 1 000 euros chacune, à verser en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

— une dernière échéance correspondant au solde de la dette, majoré des intérêts et des frais,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [K] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 avril 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, SANS astreinte,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [K] [S] sera condamnée à verser à la MUTUELLE ÉPARGNE RETRAITE PRÉVOYANCE CARAC une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 27 avril 2025 et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la MUTUELLE ÉPARGNE RETRAITE PRÉVOYANCE CARAC de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [K] [S] aux dépens comprenant notamment les frais liés à la délivrance du commandement de payer du 26 février 2025 et de l’assignation du 19 mai 2025 et à leur dénonciation,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge