TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00474

N° Portalis DBX4-W-B7J-TZFQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

C/

[J] [G]

[U] [R]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à la SCP MARGUERIT BAYSSET

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 11]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Benoît SCHINTONE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [G],

[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [R],

[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 juillet 2020, la S.A CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [J] [G] et Madame [U] [R] un appartement à usage d’habitation (n°3) et un jardin situés [Adresse 8]) pour un loyer mensuel de 368,23 euros, 15 euros de loyer pour le jardin et une provision sur charges mensuelle de 101,66 euros.

Par un contrat distinct du même jour, la S.A CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [J] [G] et Madame [U] [R] un garage (n°25) situé [Adresse 7] [Localité 12] pour un loyer mensuel de 30 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A CITE JARDINS a fait signifier à Monsieur [J] [G] et Madame [U] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire pour la somme de 1.238,56 euros en principal, et sommation valant mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement, le 8 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date des 19 et 20 décembre 2024, la S.A CITE JARDINS a ensuite fait assigner Madame [U] [R] et Monsieur [J] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé afin :

— de constater de l’acquisition de la clause résolutoire des deux contrats de location en date du 20 juillet 2020,

— d’ordonner leur expulsion immédiate et celle de tout occupant de leur chef de l’appartement (n°3) ainsi que le parking (n°25), au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— de les condamner provisionnellement et solidairement au paiement de la somme de 1.475,78 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au 20 novembre 2024, quittancement de novembre non compris, somme à parfaire au jour de l’audience,

— de les condamner solidairement au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer conventionnel et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

— de les condamner in solidum au règlement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 décembre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, la S.A CITE JARDINS, valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.022,54 euros, incluant le quittancement d’avril 2025. La S.A CITE JARDINS précise que les locataires n’ont pas repris le paiement des loyers.

Bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, Madame [U] [R] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Monsieur [J] [G] assigné selon les modalités prévues à l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A CITE JARDINS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire.

Les deux baux conclus le 20 juillet 2020 contiennent une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant ces clauses et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.238,56 euros a été signifié le 8 août 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [J] [G] et Madame [U] [R] n’ont effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 octobre 2023.

En outre, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de Monsieur [J] [G] et Madame [U] [R] devenus occupants sans droit ni titre, sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

En revanche, aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [J] [G] et Madame [U] [R] pour organiser leur départ et assurer leur relogement.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A CITE JARDINS produit un décompte du 7 mai 2025 démontrant que Monsieur [J] [G] et Madame [U] [R] restent devoir la somme de 753,86 euros, mensualité d’avril 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite ( 188,48 euros = 86,88 + 101,60), des frais d’assurance (182,36 euros) ainsi que des pénalités d’enquête biennale (259,08 euros) non justifiés par une mise en demeure préalable.

Monsieur [J] [G] et Madame [U] [R] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 753,86 euros.

Monsieur [J] [G] et Madame [U] [R] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 9 octobre 2023 au 30 avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [G] et Madame [U] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A CITE JARDINS, Monsieur [J] [G] et Madame [U] [R] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 20 juillet 2020 entre la S.A CITE JARDINS et Monsieur [J] [G] et Madame [U] [R] concernant un appartement à usage d’habitation (n°3) situé [Adresse 8]) et un garage (n°25) situé à la même adresse, sont réunies à la date du 9 octobre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [G] et Madame [U] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la S.A CITE JARDINS de sa demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [G] et Madame [U] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [G] et Madame [U] [R] à verser à la S.A CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 753,86 euros (décompte arrêté au 7 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 comprise) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [G] et Madame [U] [R] à payer à la S.A CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [G] et Madame [U] [R] à verser à la S.A CITE JARDINS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [G] et Madame [U] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,