MINUTE : 25/00044

JUGEMENT DU : 09 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00657 – N° Portalis DBZG-W-B7I-BOT2

AFFAIRE : S.C.I. VAUBAN C/ [Z] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

PARTIES :

Copies délivrée le :

Copie certifiée conforme à:

Copie exécutoire à :

DEMANDERESSE :

S.C.I. VAUBAN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE,

DEFENDEUR :

M. [Z] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Débats tenus à l’audience du : 7 juillet 2025

Date de délibéré annoncée : 9 Octobre 2025

Décision rendue par mise à disposition le : 9 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 11 avril 2016, la SCI VAUBAN a donné à bail à M. [Z] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 490€ outre 190 € de charges.

La bailleresse a fait délivrer à M. [Z] [X] le 27 mai 2024 un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 6.683,78 € au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance.

Par assignation en date du 14 octobre 2024, la SCI VAUBAN a saisi le Juge des contentieux de la protection de VERDUN afin qu’il :

— dise et juge sa demande recevable et bien fondée,

— condamne M. [Z] [X] à lui payer une somme de 8.063,78€ au titre des arriérés de loyers et charges dus jusqu’au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024,

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers et charges et non transmission de l’attestation d’assurance conformément aux dispositions de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation,

— ordonne l’expulsion de M. [Z] [X] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le condamne au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;

— le condamne à supporter les frais de commandement et actes subséquents soit 214,90€ ;

— le condamne à lui payer 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais de signification et de l’assignation,

— dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Au soutien de ses prétentions, la SCI VAUBAN faisait valoir que le locataire a manqué à ses obligations contractuelles en ne s’acquittant plus des loyers depuis octobre 2023 justifiant sa condamnation au paiement de la somme 8.063,78 € au titre des arriérés locatifs à la date du 30 septembre 2025, déduction faite des réglements intervenus de juin à août 2024. Elle exposait également que le locataire n’avait pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement de payer et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouvait résilié de plein droit. Elle indiquait en outre au soutien de sa demande que le locataire n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs. Elle estimait également que [Z] [X] doit être tenu au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation de son préjudice résultant de son occupation sans droit ni titre.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025, date à laquelle elle a été utilement retenue.

À cette audience, la SCI VAUBAN, représentée par son Conseil, a exposé ne plus maintenir sa demande d’expulsion, le locataire ayant quitté les lieux en mai 2025. Elle a actualisé sa demande en paiement à la somme de 4.678,78€ au 30 avril 2025. Elle a repris les termes de son assignation pour le surplus.

Bien que cité par dépôt de l’acte à étude de commissaire de justice, M. [Z] [X] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Il convient de constater que la CCAPEX a été saisie de la situation de M. [X] le 27 mai 2024, et que le représentant de l’État dans le département a été avisé de l’assignation le 15 octobre 2024, de sorte que la demande est recevable.

Sur la demande principale

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Par exploit en date du 27 mai 2024, la bailleresse a fait commandement à M. [Z] [X] de s’acquitter de la somme de 6.683,78 € de loyers impayés.

Il ressort des pièces produites que le défendeur n’a pas réglé la somme visée au commandement dans le mois de la délivrance du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit au 28 juin 2024.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 28 juin 2024, sans avoir à examiner les autres moyens à l’appui de la demande de ce chef.

Le bailleur n’ayant pas maintenu sa demande d’expulsion dirigée à l’encontre du défendeur, il n’y a plus lieu de statuer sur cette prétention, ni sur la demande d’indemnité d’occupation pour la période postérieure au départ du locataire devenue sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation entre la résiliation du bail et le départ du locataire

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En ayant occupé sans droit ni titre les lieux loués jusqu’à son départ, M. [Z] [X] a causé un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Sur les arriérés locatifs

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A l’examen des pièces versées aux débats, il ressort que des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés apparaissent dans les décomptes produits (pièces n°4 et 9 demanderesse) pour un montant de 4.678,78 € du 1er janvier 2021 au 30 avril 2025, déduction faite des réglements intervenus, étant précisé que le Juge ne peut relever d’office la prescription.

Toutefois, il convient de déduire les sommes de 809,36 €, 480,22 € et 317,20 € lesquelles correspondent à des régularisations de charges. En effet, la bailleresse ne produit aucun justificatif des charges effectivement exposées de ces chefs, ceci alors qu’il lui revient la charge d’apporter la preuve de la somme dont elle s’est effectivement acquittée afin d’en obtenir le paiement par son locataire.

S’agissant du montant des charges sollicitées, il n’est pas justifié d’une augmentation des charges à hauteur de 200 € par mois à compter de septembre 2022, alors que le contrat de bail prévoit expressement des charges mensuelles d’un montant de 190 €. La somme de 320 €, correspondant à l’augmentation alléguée des charges depuis le mois de septembre 2022, sera dès lors déduite des sommes dues.

M. [Z] [X], non comparant, ne conteste pas, de fait, le principe ni le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que la SCI VAUBAN rapporte la preuve d’un arriéré locatif à hauteur de 2.752 €.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [Z] [X] au paiement de la somme de 2.752 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement.

Sur les mesures accessoires

M. [Z] [X], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, des frais de saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département, et à l’exclusion des frais liés à l’expulsion, de tels frais relevant de la compétence du Juge de l’exécution.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI VAUBAN la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.M. [Z] [X] sera condamné à lui payer la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 28 juin 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 11 avril 2016 portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

CONDAMNE M. [Z] [X] à payer à la SCI VAUBAN la somme de 2.752€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 ;

CONDAMNE M. [Z] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, des frais de saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

CONDAMNE M. [Z] [X] à payer à la SCI VAUBAN la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI VAUBAN de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE