TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Patrice SALMAN

M^e Stéphanie PARTOUCHE-KOHANA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00418 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YZ7

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 24 juillet 2025

DEMANDERESSE

La société SOLIDIA INVEST, SAS dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Patrice SALMAN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [X] [K]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Stéphanie PARTOUCHE-KOHANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0171

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2025-003678 du 11/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 24 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00418 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YZ7

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 10 août 2010 avec prise d’effet au 1er juillet 2009, Monsieur [Y] [T] a donné à bail à Madame [X] [K] un ensemble immobilier, composé d’une chambre, d’un accès aux toilettes communs, et d’une cave au sous-sol, situé [Adresse 3], lot n°48, 5ème étage, pour un loyer mensuel initial de 300 euros, pour une durée de 3 années.

Suivant acte authentique du 11 janvier 2018, la SAS SOLIDIA INVEST, anciennement nommée FONCIALI, a acquis le bien objet du présent litige.

Par courrier LRAR en date du 4 décembre 2020, la SAS SOLIDIA INVEST a donné congé pour vendre avec effet au plus tard au 1er juillet 2021 à Madame [X] [K], avec offre de vente d’un montant de 115 000 euros.

Le 1er juillet 2021, Madame [X] [K] n’a pas libéré les lieux.

Par courrier LRAR du 6 juillet 2021, Madame [X] [K] faisait part à la SAS SOLIDIA INVEST de troubles de jouissance relatifs à l’accès à l’eau chaude et à un système électrique non conforme aux normes en vigueur dans le logement.

Par suite, la SAS SOLIDIA INVEST a fait procéder à des travaux de mise aux normes de l’électricité.

Par courrier LRAR du 1er décembre 2023, la SAS SOLIDIA INVEST a adressé une mise en demeure à Madame [X] [K] sur la nécessité de travaux de mise en conformité et de la libération des lieux pendant la durée des travaux par la locataire.

En réponse, par courrier du 13 décembre 2023, Madame [X] [K] a informé la bailleresse de son incapacité financière à se reloger le temps des travaux, ni de solution de stockage de ses meubles et effets personnels pendant cette période, et sollicitant de la bailleresse la prise en charge financière de ce surcoût.

Par courrier du 22 décembre 2023, la bailleresse donnait son accord pour prendre en charge le surcoût du relogement et la suspension du loyer sur le mois des travaux.

En février 2024, la SOCIETE PM BATIMENT était requise pour réaliser les travaux, qui n’ont pas pu être effectués, en raison de l’encombrement du logement et du refus de la locataire de quitter les lieux.

En parallèle, par courriel du 19 décembre 2023, le syndic de l’immeuble, la société MYRABO, informait la demanderesse de la présence d’effets personnels de Madame [X] [K] dans les parties communes de l’immeuble.

Par courrier du même jour, la SAS SOLIDIA INVEST enjoignait Madame [X] [K] de débarrasser ses effets personnels des parties communes, en vain.

Par nouveau courrier du 29 octobre 2024, le syndic MYRABO réitérait ses demandes auprès de la bailleresse.

Par ailleurs, suite aux visites entre avril et septembre 2024 de Monsieur [L] [F], inspecteur de salubrité au sein de la direction du logement et de l’habitat auprès de la Ville de [Localité 8] et de son rapport en date du 31 décembre 2024, l’agence régionale de santé d’Ile de France, par courrier du 13 février 2025, a informé Madame [X] [K] de la procédure préalable contradictoire à la prise d’un arrêté de traitement d’insalubrité. Faisant état des conclusions de l’enquête, elle précise que le rapport établit que le logement constitue un danger pour la santé ou la sécurité physique des occupants et fait état des désordres suivants : humidité de condensation, humidité par infiltrations récurrentes d’eau potable et usées.

En ces conditions, par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, la SAS SOLIDIA INVEST a fait assigner Madame [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de [Localité 8] :

A défaut de conciliation,

— Recevoir la société SAS SOLIDIA INVEST en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Juger que Madame [X] [K] en sa qualité de locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles, en refusant à la société SOLIDIA INVEST en sa qualité de bailleresse de permettre l’accès au lot n°48 du bien immobilier sis [Adresse 5], aux fins de réalisation des travaux de remise en état de ce lot ;

— Juger que Madame [X] [K] a gravement manqué à ses obligations contractuelles en sa qualité de locataire en entreposant sur le palier commun de l’étage où se situe le lot n°48 loué et au sein des toilettes communes situées au 5ème étage de l’immeuble sis [Adresse 9] ses effets personnels générant de graves troubles de jouissance, et causant des nuisances au sein de cet immeuble ainsi que des troubles de voisinage, et ce aussi en méconnaissance du règlement de copropriété dudit immeuble ;

En conséquence :

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu en la forme authentique en date du 10 août 2010 à effet rétroactif au 1er juillet 2009 du fait des graves manquements contractuels commis par Madame [X] [K] à compter du jugement à intervenir ;

— Et, Ordonner l’expulsion de Madame [X] [K], ainsi que tout occupant de son chef du bien immobilier sis, [Adresse 6], lot n°48, est avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier, du commissaire de police et de la force publique ;

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers qui pourront être trouvés dans les lieux le jour de l’expulsion, aux frais, risques et périls de Madame [X] [K], dans tout lieu qu’elle désignera ou dans tout autre ;

— Condamner Madame [X] [K] une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant de 300,00 euros, tout mois commencé étant dû, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ou par le concours de la force publique,

En tout état de cause :

— Condamner Madame [X] [K] à régler à la société SAS SOLIDIA INVEST la somme d’un montant de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner Madame [X] [K] en tous les dépens.

À l’audience du 13 mai 2025, la SAS SOLIDIA INVEST, représentée par son conseil, par conclusions écrites en réponse visées à l’audience et soutenues oralement confirme l’ensemble de ses demandes et sollicite pour le surplus de débouter Madame [X] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins, et conclusions.

Au soutien de ses prétentions, la SAS SOLIDIA INVEST fait valoir que Madame [X] [K] n’a pas respecté ses obligations contractuelles de donner accès au logement en vue de la réalisation de travaux et qu’elle n’a pas eu une jouissance paisible de son logement.

Elle soutient que le refus d’accès au logement pour effectuer les travaux ainsi que l’entrepôt d’effets personnels dans les parties communes constituent des manquements de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience, elle soutient avoir effectué les travaux mais n’avoir pas pu poser le ballon d’eau chaude en raison de l’opposition de la locataire. Il souligne les demandes récurrentes du syndicat des copropriétaires de mettre fin aux désordres causés par la locataire.

Elle met en avant sa bonne foi, soulignant que la société est un bailleur social.

Madame [X] [K], représentée par son conseil, par conclusions écrites en défense soutenues oralement sollicite de :

À titre Principal de :

— Débouter ici le demandeur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En Conséquence,

À titre Principal,

— Dire et juger Madame [X] [K] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

— Débouter la demanderesse de sa demande de résiliation judiciaire de son bail et d’expulsion ;

— Condamner le bailleur SOLIDIA INVEST à réaliser les travaux nécessaires sous astreinte de 100€ par jour de retard (réparation des installations électriques dangereuses, amélioration de la ventilation, et installation de systèmes de chauffage et d’eau chaude) ;

— Condamner le bailleur à diminuer de 50% le montant du loyer à compter du rapport d’insalubrité et jusqu’à l’exécution effective des travaux ;

— Condamner le bailleur au paiement d’une somme de 5.000€ à titre de dommages-intérêts pour absence de travaux ;

A titre Subsidiaire

— Accorder à Madame [X] [K] 12 mois pour quitter les lieux ;

En tout état de cause,

— Débouter la demanderesse de sa demande de condamnation d’une somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Débouter le demandeur de sa demande de condamnation de Madame [X] [K] aux dépens.

A l’audience, Madame [X] [K] met en avant qu’un courrier de procédure contradictoire préalable la prise d’un arrêté de traitement de l’insalubrité a été adressé par l'[Localité 7] D’ILE DE France à la bailleresse le 13 février 2025. Elle soutient que la bailleresse a fait l’acquisition du bien, sans visite préalable de l’immeuble.

Elle considère que le logement est insalubre et soutient qu’elle n’a jamais opposé de refus à des travaux.

Elle conteste être atteinte du syndrome de Diogène et considère que la bailleresse n’en justifie pas. Elle conteste également entreposer des objets dans les parties communes, s’étonnant de des demandes de la bailleresse et du syndic, alors que des voisins entreposent une poussette, sans être mis en cause.

Sur sa situation personnelle, elle précise qu’elle est allocataire du RSA et elle met en avant sa situation de handicap. Elle indique qu’elle a effectué une demande de logement social dans le cadre du droit au logement opposable.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Aux termes l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Concernant les obligations du locataire, l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, ce dernier est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ".

Sur les travaux relatifs au logement

En l’espèce, il n’est pas contesté que, suite au courrier du 6 juillet 2021 de Madame [X] [K] faisant part à la SAS SOLIDIA INVEST de problèmes d’accès à l’eau chaude et à un système électrique non conforme aux normes en vigueur, la société SAS SOLIDIA INVEST a fait procéder à des travaux de mise aux normes de l’électricité mais n’a pu faire poser un ballon d’eau chaude en raison du refus de Madame [X] [K].

Par ailleurs suite à la visite et au courrier en date du 6 juin 2023 de l’inspecteur de salubrité, Madame [E] [M], versé à la procédure, cette dernière mis en demeure la bailleresse de mettre fin aux désordres suivants dans un délai de deux mois :

— Condensation dans le logement : l’aération générale du logement ;

— Infiltrations dans le logement ;

— Insuffisance de chauffage ;

— Installation électrique non conforme ;

— Absence d’appareil de production d’eau chaude ;

La bailleresse produit deux courriers LRAR du 26 septembre 2023 puis 1er décembre 2023, faisant état de l’impossibilité de joindre la locataire, de son information des travaux à venir et de sa volonté d’effectuer les travaux enjoints par la Ville de [Localité 8]. Sans réponse de la locataire. Le second courrier constitue une mise en demeure par la SAS SOLIDIA INVEST à Madame [X] [K] sur la nécessité de travaux de mise en conformité et de la libération des lieux pendant la durée des travaux par la locataire.

Ce n’est que 2,5 mois après le premier courrier que Madame [X] [K] a répondu aux deux courriers, conditionnant son départ des lieux à l’aide financière de la bailleresse pour être relogée le temps des travaux.

La bailleresse a dans un courrier du 22 décembre 2023 donné son accord pour prendre en charge financièrement le surcout du relogement de Madame [X] [K].

Il n’est pas contesté que la bailleresse a sollicité la société PM BATIMENT pour effectuer les travaux mais il apparait à la lecture du courrier produit en date du 12 juillet 2024 de Monsieur [R] [Z], collaborateur de la société, et qui fait mention de la visite de ce dernier dans le logement le 3 février 2024, que ce dernier a constaté l’état d’encombrement du logement ne permettant pas d’effectuer les travaux. Il a également rencontré Madame [X] [K], cette dernière lui déclarant refuser vouloir quitter l’appartement le temps des travaux.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SAS SOLIDIA INVEST a effectué les diligences, informer la locataire de ces travaux, pris attache avec un entrepreneur aux fins de réaliser les travaux sollicités par Madame [X] [K] puis par la Ville de [Localité 8] pour mettre fin aux désordres du logement objet du présent litige.

Il ressort également des pièces produites qu’en dépit des propositions financières de la bailleresse de prendre en charge son relogement, la locataire a refusé de quitter le logement et n’a ainsi pas permis la réalisation des travaux de mises aux normes, outre le fait que l’encombrement du logement du fait de la locataire empêchait la réalisation de ces derniers.

Dans ces conditions, par son refus injustifié de quitter son logement, et sa négligence à le rendre accessible aux travaux, Madame [X] [K] a empêché l’accès à son logement et ainsi que la réalisation des travaux qu’elle avait pourtant sollicités et qui avait été enjoints par la Ville de [Localité 8],

En agissant ainsi, le comportement de la locataire constitue un manquement grave à ses obligations Madame [X] [K] a contrevenu à ses obligations.

Sur les manquements relatifs à la copropriété

En l’espèce, le contrat de bail du 10 août 2010 produit contient en son article intitulé OCCUPATION JOUISSANCE les dipossitions suivantes: " le locataire s’oblige à jouir paisiblement des lieux loués et à veiller en particulier à éviter bruit, odeur, ou l’exercice de toute activité de nature à générer des inconvénients de voisinage, qu’ils soient de son fait, ou de celui des occupants de son chef.

(….)

REGLEMENT DE COPROPRIETE

Il s’engage à respecter le règlement de copropriété de l’immeuble, dont il déclare avoir pris connaissance, et toutes les décisions qui seraient prises à compter de ce jour par l’assemblée des copropriétaires relativement à l’usage de l’immeuble ".

Par ailleurs, le règlement de copropriété joint à la procédure précise dans sa section II intitulé « Usage des choses et des parties communes » en son article 8 dispose que " d’une manière générale, nul ne pourra même temporairement encombrer les parties communes ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination normale, sauf exception décidée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est justifié que, par courriel du 19 décembre 2023, le syndic de l’immeuble, la société MYRABO, a informé la bailleresse de la présence d’effets personnels de Madame [X] [K] dans les parties communes de l’immeuble. Le courriel comprend des photographies d’un couloir, dont il n’est pas contesté qu’il s’agit du couloir du 5ème étage, avec la présence d’une plante grimpante, d’une chaise haute, d’ustensiles de ménage et d’une paire de chaussures sur le paillasson d’une porte.

La SAS SOLIDIA INVEST joint le courrier adressé le même jour à Madame [X] [K] de débarrasser ses effets personnels des parties communes.

Elle produit également le courrier du syndic MYRABO en date du 29 octobre 2024 qui réitère les constats et demandes auprès de la bailleresse. Le syndic joint de nouvelles photographies du même couloir avec plusieurs sacs poubelles entreposés ainsi que des bouteilles d’eau, la même chaise haute avec 3 boites de chaussures et autres effets, ainsi qu’un sac plastique. La bailleresse produit le courrier réitérant ses demandes le 31 octobre 2024 auprès de Madame [X] [K].

Un nouveau courriel du syndic du 7 novembre 2024 souligne que les désordres n’ont pas cessé et précise que la défenderesse a également investi de ses effets personnels les toilettes du dernier étage.

Un dernier courriel du 28 novembre 2024 joint du Syndic contient de nouvelles photographies, constatant la présence de chaussures sur une échelle. Deux photographies des toilettes sont jointes au message, permettant de constater l’encombrement très important des toilettes de vêtements, de produits d’entretien, et d’objets divers.

La bailleresse verse aux débats la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 16 décembre 2024 avec les projets de résolution, en particulier la résolution n°24 relative à l’autorisation donnée au syndic d’engager une procédure à l’encontre de la SAS SOLIDIA INVEST afin d’obtenir la résiliation judiciaire du bail, sans toutefois joindre le procès-verbal de cette assemblée et mentionner les résolutions adoptées.

Il apparait qu’en dépit des multiples courriers susmentionnés, les divers objets sont demeurés dans les parties communes, tant dans le couloir que dans les toilettes.

Madame [X] [K] conteste être la propriétaire de ses objets tout en déclarant que des voisins laissant une poussette dans le couloir ne sont pas inquiétés. Par ailleurs, elle n’a pas été mise en cause par la bailleresse mais par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, qui s’est déplacé à plusieurs reprises et a identifié des objets autour de la porte d’entrée de la défenderesse ou à proximité directe, ainsi dans les toilettes.

Il peut en être déduit que ces effets appartiennent bien à Madame [X] [K]. Si la bailleresse ne rapporte pas que Madame [X] [K] est atteinte du syndrome dit de Diogène, le simple encombrement n’étant pas en soi constitutif de cette pathologie, et qu’elle ne produit pas de photographies du logement même s’il n’est pas contesté que ce dernier est encombré, il n’en demeure pas moins que, par son comportement de dépôt d’effets personnels sur le palier commun et dans les toilettes communes, Madame [X] [K] a contrevenu à ses obligations contractuelles, ainsi qu’au règlement de copropriété de l’immeuble de respecter les parties communes, et ce de manière continue et réitérée, sans faire cesser le trouble au moment de la présente procédure, en dépit de nombreuses relances de la bailleresse.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les deux agissements susmentionnés de Madame [X] [K], à savoir le refus d’accès à son logement pour effectuer des travaux rendus obligatoires pas la ville de [Localité 8], ainsi que le non-respect des parties communes depuis plusieurs mois, constituent des manquements graves et répétés à ses obligations qui empêchent la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du présent jugement.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu à statuer sur la demande de Madame [X] [K] de réalisation sous astreinte des travaux dudit logement le contrat de bail ayant pris fin ce jour.

En ces conditions, il convient également d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [K] et de tout occupant de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande reconventionnelle de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [X] [K] fait état d’une situation financière précaire, étant allocataire du RSA et d’une situation de handicap à 80%, rendant difficile son relogement dans le parc privé. Elle justifie d’une demande de logement dans le parc social mais, au regard de la tension locative à [Localité 8] et en particulier, dans le parc locatif social, il apparait diificile que Madame [X] [K] puisse être rapidement relogée.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [X] [K] un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [X] [K] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 décembre 2024, Madame [X] [K] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [X] [K] à son paiement à compter de 13 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l’article Article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, au regard de la résolution du litige, et du fait que la locataire est à l’origine de la non réalisation des travaux, la demande de Madame [X] [K] sera rejetée.

Sur la demande de réduction des loyers

Selon les dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, au regard de la résolution du litige, et de la résiliation du contrat de bail à la date de l’assignation, le bail ayant pris fin, il n’y a pas lieu à statuer sur cette demande.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [K] aux dépens de l’instance.

L’équité commande de débouter la SAS SOLIDIA INVEST de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 10 août 2010 avec prise d’effet au 1er juillet 2009 entre la SAS SOLIDIA INVEST d’une part, et Madame [X] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], lot n°48, 5ème étage, à compter du présent jugement ;

DIT que Madame [X] [K] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

ACCORDE à Madame [X] [K] un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 2], lot n°48, 5ème étage ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [X] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [K] à compter du 13 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer de 300 euros indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [X] [K] à payer à la SAS SOLIDIA INVEST l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du présent jugement, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de Madame [X] [K] de dommages et intérêts, de réduction des loyers et de réalisation des travaux sous astreinte ;

DEBOUTE la SAS SOLIDIA INVEST de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [K] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière La Juge des contentieux de la protection