TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/01707

N° Portalis DBX4-W-B7J-UEKD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. ALTEAL, anciennement dénommée COLOMIERS HABITAT, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [Z] [K]

C/

[S] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à M^e Isabelle DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, anciennement dénommée COLOMIERS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [Z] [K], domicilié en cette qualité au dit siège

représentée par Maîte Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [S] [T]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 5 mai 2015, prenant effet au 27 mai 2015, la SA COLOMIERS HABITAT, devenue depuis la SA ALTEAL, a donné à bail à Madame [S] [T] et Monsieur [W] [N] un pavillon à usage d’habitation, un jardin, un garage (n°21) et un parking (n°16) situés [Adresse 3] à [Localité 8] pour un loyer mensuel de 485,85 euros pour le logement, 15 euros pour le jardin et 35 euros pour le garage et une provision sur charges mensuelle d’un montant non déterminé.

Par courriel, Monsieur [W] [N] a donné congé le 10 octobre 2022, prenant effet au 10 novembre 2024. Madame [S] [T] est restée seule titulaire du bail.

Le 21 novembre 2024, la SA ALTEAL a fait signifier à Madame [S] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance. La SA ALTEAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Madame [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut d’assurance, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.302,61 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers impayés au 03 février 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement délivré le 21 novembre 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 mars 2025.

A l’audience du 02 septembre 2025, la SA ALTEAL, représentée par Maître [G] [D], maintient l’ensemble des demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 627,94 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2025 comprise en précisant que la locataire ne règle pas.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à son domicile le 6 mars 2025, Madame [S] [T] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mars 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 5 mai 2015 contient des clauses résolutoires reprenant les modalités de cet article, laissant un délai d’un mois pour justifier d’une assurance (article 10.1- Non paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer (article 10.2 défaut d’assurance).

Un commandement de payer reproduisant ces clauses, laissant un délai d’un mois pour justifier d’une assurance et de deux mois pour régler la somme en principal de 2.292,60 euros a été signifié le 21 novembre 2024.

Madame [S] [T] n’a pas justifié dans le délai d’un mois de l’assurance et n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.092,86 euros.

A défaut de justification d’une assurance dans le délai d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies dès le 22 décembre 2024.

La résiliation est intervenue le 22 décembre 2024 et Madame [S] [T] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [S] [T] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ALTEAL produit un décompte du 26 août 2025 démontrant que Madame [S] [T] reste devoir la somme de 536,50 euros, mensualité de juillet 2025 comprise, après soustraction des frais mensuels de 7,62 euros entre janvier 2024 et décembre 2024, non justifiés au dossier.

Madame [S] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 536,50 euros.

Madame [S] [T] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 22 décembre 2024 au 31 juillet 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [S] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Madame [S] [T] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mai 2015 entre la SA COLOMIERS HABITAT, devenue la SA ALTEAL, et Madame [S] [T] concernant un pavillon à usage d’habitation, un jardin, un garage (n°21) et un parking (n°16) situés [Adresse 2] à [Localité 8] sont réunies à la date du 22 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [S] [T] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 536,5 euros (décompte arrêté au 26 août 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [S] [T] à payer à la SA ALTEAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [S] [T] à verser à la SA ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,