TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02585

N° Portalis DBX4-W-B7J-ULYL

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Décembre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 7]

C/

[N] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [I]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 18 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB greffier lors des débats et de Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

Venant aux droits de la SA [Adresse 7],

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [X],

demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 mars 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 7] a donné à bail à Monsieur [N] [X] un appartement à usage d’habitation situé situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 407,31 euros et une provision sur charges mensuelle de 94,16 euros.

Le 21 mars 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 7] a fait signifier à Monsieur [N] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés à hauteur de 1041,81 euros visant la clause résolutoire. La SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 mars 2025

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai légal.

Le 4 avril 2025, Monsieur [N] [X] a fait part à la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 8] de sa volonté de donner congé, au motif que des squatters étaient présents au sein de celui-ci.

Par courrier du 10 avril 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a accusé réception du congé et indiqué que le préavis viendrait à expiration en date du 10 mai 2025. Il était précisé que le logement devrait être libre de toute occupation.

Par courrier recommandée avec accusé de réception, Monsieur [N] [X] faisait l’objet d’une convocation en vue de la réalisation de l’état des lieux le 12 mai 2025, par l’intermédiaire de la SCP Jean-Pierre LAMARQUE -Sophie DELPECH et Nicolas SIMON, Commissaires de Justice associés.

Le logement n’a a été restitué à la date prévue et l’état des lieux n’a pu avoir lieu, selon procès-verbal établi par commissaire de justice en date du 12 mai 2025.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier en date du 16 juillet 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 7] a fait assigner Monsieur [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] afin d’obtenir :

A titre principal :

— la validation du congé,

— dire que monsieur [X] est déchu de tout titre d’occupation depuis le 11 mai 2025

A titre subsidiaire

— l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail le liant à la société CDC HABITAT SOCIAL

Dans tous les cas,

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— fixer la provision sur l’indemnité d’occupation au montant des loyers indexés et charges conventionnels et s’entendre condamner au paiement d’une telle provision jusqu’à la reprise des lieux

— le condamner à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3188,21 euros à titre de provision à savoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 30 juin 2025, mensualité de juin incluse et le tout assorti des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, somme à parfaire au jour de l’audience

— condamner Monsieur [N] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

A l’audience du 30 septembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 7], représentée par Maître [I], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4798,01 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié par remise à étude le 16 juillet 2025, Monsieur [N] [X] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés peut ordonner “dans tous les cas d’urgence, […] toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse”.

L’article 835 dudit code permet également au juge des référés “même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique (Civ. 1ère, 14 décembre 2016, n°15-21.597 et 15-24.610). L’occupation sans droit ni titre de l’immeuble d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1 (Civ. 3ème, 20 janvier 2010, n°08-16.088).

Le propriétaire n’a pas à démontrer l’existence d’une gravité exceptionnelle de l’atteinte, sauf à rajouter au texte une condition qu’il ne prévoit pas (Civ. 1ère, 21 juillett 1987, n°85-15.044).

— Sur la demande de validation du congé de monsieur [N] [X]

Selon l’article 16 du contrat de bail souscrit entre Monsieur [N] [X] et la SA CDC HABITAT SOCIAL, le locataire a la possibilité de mettre fin au contrat à tout moment en prévenant le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement. Les délais de préavis applicables sont ceux prévues aux articles 15 et 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1986, soit trois mois sauf réduction dans certains cas prévus par la loi.

En l’espèce, le 4 avril 2025 Monsieur [N] [X] a délivré congé selon courrier recommandé produit au débat, exposant que des squatters étaient à l’intérieur de son logement et précisant avoir déposé une plainte à cet égard.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 avril 2025 (pli avisé non réclamé), le bailleur a accusé réception du congé et fixé le préavis à une durée d’un mois au regard des éléments exposés, une telle réduction de préavis n’étant pas de nature à porter atteinte aux droits du locataire.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de dire que le locataire a valablement donné congé, avec effet au 10 mai 2025.

— Sur la demande d’expulsion :

Compte-tenu de la validité du congé, la résiliation est intervenue le 10 mai 2025 et Monsieur [N] [X] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il ressort du procès-verbal de constat versé au débat que le logement n’a pas été rendu à son propriétaire à la date prévue pour l’état de lieux, soit le 12 mai 2025, auquel monsieur [N] [X] a été dûment convoqué. Il est mentionné que le logement n’était pas vide de tout occupant.

L’expulsion de Monsieur [N] [X] ainsi que de tout occupant de son chef sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

En l’espèce, il ressort des éléments produits au débat que monsieur [N] [X], selon ses propres termes, a donné la clé de son logement à des personnes au mois de novembre 2024. Il n’existe en conséquence aucune voie de fait qu’aurait commise ces personnes pour entrer dans les lieux, de sorte que les éventuels occupants doivent être considérés comme des occupants du chef du locataire, et en tant que tels visés par l’expulsion ordonnée.

— Sur le montant de l’arriéré locatif :

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 8] produit un décompte du 30 juin 2025 démontrant que Monsieur [N] [X] reste devoir la somme de 3188,21 euros, mensualité de juin comprise, après soustraction des frais de poursuite.

L’actualisation de la créance sollicitée à l’audience, en l’absence de comparution du défendeur, ne sera pas retenue.

Au vu des éléments produits au débat, la créance du bailleur au titre du loyer apparaît, sans contestation sérieuse, être dû jusqu’au terme du préavis, soit le 10 mai 2025, date à laquellele locataire a été déchu de son titre d’occupation.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2382,13 euros (dette à fin avril outre 10/30ème du loyer de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 sur la somme de 1041,81 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [X] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 11 mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, en ce compris l’indexation.

— Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 8], Monsieur [N] [X] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

VALIDONS le congé donné par Monsieur [N] [X] à la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 7] le 4 avril 2025, prenant effet le 10 mai 2025, concernant le bail conclu le 10 mars 2023 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] ;

DISONS que Monsieur [N] [X] est occupant sans droit ni titre depuis le 11 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [X] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 8], à titre prévisionnel, à la somme de 2382,13 euros (comprenant les loyers et charges impayés jusqu’au 10 mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 sur la somme de 1041,81 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [X] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 7] au paiement de cette indemnité à compter du 11 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [X] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 7] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLONS que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,