Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 7 octobre 2025, n° 25/03172

TJ Toulouse 7 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [W] [G] n'a pas contesté la créance et qu'il est tenu de s'acquitter des charges dues en tant que copropriétaire.
Accepté
Non-paiement des charges à échoir
La cour a jugé que la mise en demeure était valable et que le non-paiement des charges à échoir était établi.
Accepté
Frais exposés pour faire valoir les droits du syndicat
La cour a estimé qu'il était équitable de condamner Monsieur [W] [G] à rembourser les frais engagés par le syndicat pour faire valoir ses droits.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a jugé que Monsieur [W] [G] étant la partie perdante, il devait être condamné aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 7 oct. 2025, n° 25/03172
Numéro(s) :	25/03172
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas MUNCK
Cabinet(s) :	ALMUZARA-MUNCK
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 5 ] SIS [ Adresse 4 ]

Texte intégral

N° RG 25/03172 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UGBQ

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 25/03172 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UGBQ

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 07 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] SIS [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la société « ISTRATEGIE IMMO », exerçant sous l’enseigne HK HOMEKARE GLS, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [W] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [G] est propriétaire du lot n° 37 dans un immeuble situé [Adresse 4], au sein d’une copropriété soumis au statut de la copropriété, dénommée [Adresse 5].

La SAS ISTRATEGIE IMMO est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la SAS ISTRATEGIE IMMO a assigné Monsieur [W] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir :

2.683,33 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété appelées au 4 juin 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mars 2025 ;137,03 € au titre des charges de copropriété déchues du terme du 4ème trimestre de l’exercice courant, assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation, valant mise en demeure.

Condamner Monsieur [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société ISTRATEGIE IMMO, exerçant sous l’enseigne HK HOMEKARE GLS, la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner Monsieur [W] [G] aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 09 septembre 2025.

Monsieur [W] [G], bien que régulièrement assigné par procès-verbal de signification remis à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur les charges de copropriété échues et à échoir

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. »

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

L’article 1353 du Code civil dispose :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, il est établi que Monsieur [W] [G] est propriétaire de lots de copropriété dépendant de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété [Adresse 5] sis [Adresse 4].

À ce titre, et comme tous les autres copropriétaires, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

1- Charges échues

Il ressort de la lecture du décompte arrêté au 04 juin 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus) que Monsieur [W] [G] reste redevable de la somme de 2.683,33 € d’arriérés de charges de copropriété, et ce, comprenant les frais de relance et de mise demeure relevant du régime de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [W] [G]. Il appartient désormais à ce dernier de démontrer qu’il s’est acquitté du montant de ses charges ou de justifier qu’elles ne lui sont pas dues.

En choisissant de ne pas comparaître, le défendeur est réputé ne pas contester cette dette, tant dans son principe que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [W] [G] est redevable de la somme de 2.683,33 € au titre des charges échues, arrêté au 04 juin 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 avril 2025, date d’exigibilité de la dernière échéance impayée.

2- Charges à échoir

Il ressort des écritures et des pièces du demandeur que le copropriétaire a été valablement mis en demeure et que son non-paiement des charges est établi.

La mise en demeure est restée infructueuse dans les trente jours suivant son envoi, et le copropriétaire n’a pas régularisé sa situation.

Par ailleurs, les budgets prévisionnels des exercices 2019 à 2026 ayant été votés par l’assemblée générale, [W] [G] était informé des montants à échoir avant même la mise en demeure du 26 février 2024.

Ainsi, la copropriété, prise en la personne de son syndic, est fondée à solliciter le paiement des charges à échoir, en sus des charges échues. Monsieur [W] [G] sera donc condamné à payer la somme de 137,03 € au titre des charges à échoir pour le 4ème trimestre 2025.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [W] [G], partie succombante pour n’avoir pas réglé une partie de ses charges, sera tenu aux entiers dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée (…) ».

L’équité commande de condamner Monsieur [W] [G] à payer la somme de 1.000,00 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic.

Non seulement le syndicat a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits, mais il serait inéquitable de faire peser ces frais sur les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS,

M. Robin PLANES, premier vice-président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS ISTRATEGIE IMMO, la somme de 2.683,33€ (DEUX MILLE SIX CENT QUATRE-VINGTS TROIS EUROS ET TRENTE-TROIS CENTIMES) au titre des charges échues arrêtées au 04 juin 2025 (2ème trimestre 2025 inclus), majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS ISTRATEGIE IMMO, la somme de 137,03 € (CENT TRENTE-SEPT EUROS ET TROIS CENTIMES) au titre des charges à échoir pour le 4ème trimestre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS ISTRATEGIE IMMO, la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) au titre des frais irrépétibles exposés pour l’exercice de ses droits et non compris dans les dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 07 octobre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,