TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 03 NOVEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/00725 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FLUI

AFFAIRE : [D] [L] [M] épouse [V] C/ [B] [W]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D] [L] [M] épouse [V]

née le 20 Février 1936 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Camille VAN ROBAIS de la SELARL ACTES ET CONSEILS AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDEUR

Monsieur [B] [W]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Paul-Henri BOUDY, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

***

Débats tenus à l’audience du 15 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 03 Novembre 2025.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 1er juillet 2021, Monsieur [C] [V] et Madame [D] [V] née [M] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [W] portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 670 euros.

Par ordonnance de référé en date du 04 mars 2024, Monsieur [B] [W] a été condamné à titre provisionnel à payer à Madame [D] [V] née [M] la somme de 598,98 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 08 janvier 2024 et il lui a été accordé un délai de 2 mois pour s’acquitter de sa dette par échéance mensuelle de 299 euros et il a été dit qu’à défaut de paiement, l’intégralité de la dette deviendra exigible et les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire ont été constatées à la date du 20 septembre 2023 et ses effets suspendus pendant l’exécution des délais de paiement et dit que dans ce cas la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et qu’à défaut, elle reprendra son plein effet pour le logement et qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux, son expulsion pourra être poursuivie par le bailleur.

Le 26 novembre 2023, Monsieur [C] [V] est décédé.

Par acte d’huissier en date du 27 novembre 2023, Monsieur [C] [V] et Madame [D] [V] née [M] ont fait signifier à Monsieur [B] [W] un congé pour motif légitime et sérieux, à effet au 30 juin 2024 minuit.

Monsieur [B] [W] s’est maintenu dans les lieux.

Par acte de Commissaire de Justice en date 11 mars 2025, Madame [D] [V] née [M] faisait assigner Monsieur [B] [W] aux fins de déclarer le congé délivré le 27 novembre 2023 valable et voir ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés et que la juridiction se réserve la compétence pour la liquidation de l’astreinte et que Monsieur [B] [W] soit condamné au paiement de la somme de 2 680 euros au titre des indemnités d’occupation dues sur les mois d’octobre 2024 à janvier 2025 et condamné au paiement de ladite indemnité jusqu’à libération complète des lieux et à verser à Madame [D] [V] née [M] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral et financier outre la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 15 septembre 2025 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Madame [D] [V] née [M] maintient par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des demandes et moyens, ses demandes initiales, y ajoutant celle de débouter Monsieur [B] [W] de l’ensemble de ses demandes, conclusions et fins, et condamner Monsieur [B] [W] au paiement de la somme de 4 080 euros au titre des indemnités d’occupation dues sur les mois d’octobre 2024 à mai 2025.

Elle indique qu’en sa qualité d’usufruitière du bien loué, elle avait qualité, seule, à délivrer le congé de sorte que le décès de son époux intervenu la veille de la délivrance de l’acte est sans effet sur sa validité. Elle indique qu’il est faux pour Monsieur [B] [W] de prétendre que le motif du congé serait la reprise du logement vide pour vente et rappelle que Monsieur [B] [W] n’a procédé à des paiements de loyers qu’à l’approche des dates d’audience. Elle indique produire les pièces sollicitées dans le cadre de la sommation de communiquer.

Monsieur [B] [W] sollicite par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des demandes et moyens que Madame [D] [V] née [M] soit déclarée irrecevable en son action et à défaut que le congé en date du 27 novembre 2023 soit annulé et que Madame [D] [V] née [M] soit déboutée de toutes ses demandes et que soit écartée l’exécution provisoire et qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Monsieur [B] [W] indique que Madame [D] [V] née [M] doit justifier de sa qualité de propriétaire indivis, précision faite que Monsieur [C] [V] est décédé le 26 novembre 2023 et indique qu’en toute hypothèse, la présente action visant à la validation d’un congé et à l’expulsion nécessite la majorité des 2/3 des droits indivis en application de l’article 815-3 du Code civil alors que Madame [D] [V] née [M] ne justifie pas être titulaire de ces droits.

Il indique encore que le congé a été délivré au nom de Monsieur [C] [V] et de son épouse, Madame [D] [V] née [M] alors que Monsieur [V] était décédé de sorte que, ne justifiant pas des 2/3 des droits indivis, Madame [D] [V] née [M] n’a procédé à aucune régularisation du congé en temps utile de sorte qu’aucun congé valable n’a été délivré dans le délai de l’article 15-1 de la loi du 06 juillet 1989 et doit être annulé.

Il explique être âgé de plus de 65 ans et a des ressources inférieures au plafond légal alors qu’aucune offre de relogement ne lui a été notifiée pendant la période de préavis. Il indique que si ces dispositions ne s’appliquent pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat, il appartient au bailleur de justifier de la situation juridique de l’immeuble à cette date par suite du décès de Monsieur [V] et que le congé doit être annulé.

Monsieur [B] [W] explique encore avoir été victime d’un sinistre dont Madame [D] [V] née [M] a été informée. Il indique que l’ordonnance de référé a été exécutée dans les délais et la situation régularisée. Il indique que le logement est dans un état médiocre et qu’il a assuré des réparations relevant normalement des obligations du bailleur. Il indique encore avoir les moyens de payer les loyers et indique qu’en réalité, le congé a pour objet d’obtenir un logement vide pour le vendre et que ce détournement d’objet du congé justifie son annulation.

Il indique qu’à titre subsidiaire, au regard des circonstances, les articles L. 411-1 et R. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution seront rappelés et l’exécution provisoire écartée.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe, au 03 novembre 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la qualité de Madame [D] [V] née [M]

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, I. — « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ».

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Aux termes de l’article 595 du Code civil « L’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. Les baux que l’usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l’usufruit, obligatoires à l’égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve. Les baux de neuf ans ou au-dessous que l’usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l’expiration du bail courant s’il s’agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s’il s’agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n’ait commencé avant la cessation de l’usufruit. L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte ».

Madame [D] [V] née [M] et son époux étaient, tel que cela ressort de l’acte de donation en date du 28 janvier 1989, usufruitiers du bien objet de la location et ont signé le contrat de bail. Leur qualité de bailleur doit être constatée.

Il n’est pas contesté que Monsieur [C] [V] est décédé le 26 novembre 2023.

Madame [D] [V] née [M] justifie de sa qualité d’usufruitière du bien loué par la production de l’acte notarié de donation du 28 janvier 1989 précisant une réserve d’usufruit viager sur tous les immeubles donnés et partagés, au profit de Monsieur [C] [V] et Madame [D] [V] née [M] pendant leur vie et celle du survivant d’eux, y compris sur les biens immobiliers actuellement grevés d’un usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation bénéficiant à une tierce personne.

Ainsi, en leur qualité d’usufruitier, les époux [V] étaient bailleurs du bien loué et suite au décès de son époux, Madame [D] [V] née [M] bénéficie de la clause de réversion de l’usufruit.

Usufruitière et bailleur du bien immobilier loué, Madame [D] [V] née [M] avait donc qualité seule, en application des dispositions de l’article 595 du Code civil, pour faire notifier un congé pour motif légitime et sérieux. La circonstance que Monsieur [C] [V] soit décédé la veille de la délivrance du congé est sans incidence sur la qualité de Madame [D] [V] née [M] à faire procéder à cette notification de sorte que la demande visant son irrecevabilité motif pris du défaut de qualité doit être rejetée.

Elle a par ailleurs et pour les mêmes raisons qualité à agir en validation du congé délivré.

Elle doit donc être déclarée recevable en son action.

Sur la validité du congé

Aux termes de l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 13 juin 2006, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux.

A peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Le bail arrivant à échéance le 30 juin 2024 à minuit, le congé délivré le 27 novembre 2023 a été délivré dans le délai de 6 mois avant la date d’échéance.

Le congé a donc été délivré dans le délai légal et par une personne ayant qualité.

Aux termes de l’article 15 III de la loi du 06 juillet 1989, « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité. Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ».

Monsieur [B] [W] argue de ce que malgré son âge et ses ressources, aucune offre de relogement ne lui a été faite.

Or, il ne conteste pas que Madame [D] [V] née [M] est également âgée de plus de 65 ans pour être née le 20 février 1936 et il a été relevé que cette dernière avait, par sa qualité d’usufruitière du bien, la qualité de bailleur. Ainsi, l’obligation faite au bailleur de proposer des offres de relogement ne s’applique pas en l’espèce, le bailleur âgé étant lui-même protégé.

Le congé indique comme motif : « non règlement des loyers depuis le 08 décembre 2022 malgré mises en demeure des 21 février 2023 et 26 avril 2023, ainsi que signification d’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail par acte en date du 20 juillet 2023 suivi de l’engagement d’une procédure d’expulsion par signification d’une assignation devant le Juge des contentieux de la protection par acte du 31 octobre 2023 (la dette de loyer s’élevant à la somme de 7 689,36 euros au 31 octobre 2023)».

En droit, l’article 1728 du code civil dispose que “le preneur est tenu de deux obligations principales :

—  1° d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

—  2° de payer le prix du bail aux termes convenus”.

Il est constant qu’une précédente procédure en référé a pris place par assignation du 31 octobre 2023 et qu’une ordonnance de référé en date du 04 mars 2024 a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et en a suspendu les effets accordant un délai de 2 mois pour régler la dette locative par mensualité de 299 euros.

Il n’est pas contesté que Monsieur [B] [W] s’est acquitté de sa dette locative dans les délais.

Pour autant, le motif légitime et sérieux dont l’existence doit être vérifiée par le Tribunal, est un manquement du locataire à ses obligations contractuelles et revêt de ce fait un aspect de sanction du comportement du débiteur, justifiant la non reconduction du bail, même si celui-ci a cessé avant la délivrance du congé.

Il n’est pas contesté que lors de la délivrance de l’assignation en référé en date du 31 octobre 2023, le montant de la dette locative était de 5 320,89 euros arrêtée au 20 juillet 2023. Si Monsieur [B] [W] conteste que le montant de sa dette locative ait atteint la somme de 7 689,36 euros à la date du commandement de payer, les défauts de paiement des loyers avant la délivrance du congé sont établis.

Madame [D] [V] née [M] argue, sans être contredite, que Monsieur [B] [W] reste redevable de la somme de 4 080 euros au titre des loyers dus arrêtés au mois de mai 2025, et il est produit un courrier de son conseil aux termes duquel il a établi notamment un chèque de 2 222 euros au titre de l’arriéré de loyer dus à fin mai 2025 de sorte que le non-respect des obligations contractuelles par le locataire ont perduré après le congé délivré.

Si Monsieur [B] [W] argue de ce qu’en réalité, la volonté du bailleur réside dans le souhait de vendre vide le bien immobilier, il n’en rapporte aucune preuve. En outre, si tel avait été le cas, le bailleur aurait pu délivrer un congé pour vendre. Par ailleurs, les allégations relatives au défaut de travaux sont sans effet sur l’examen de la validité du congé.

Il résulte de ces éléments la preuve de l’inexécution par le locataire de l’obligation de payer les loyers lui incombant au visa de l’article 1728 du Code civil et le défaut de paiement des loyers est à lui seul de nature à caractériser des manquements graves et répétés du locataire à ses obligations lors de la délivrance du congé, quand bien même le paiement des loyers aurait repris postérieurement.

En conséquence il y a lieu de valider le congé délivré par Madame [D] [V] née [M] le 27 novembre 2023 à effet du 30 juin 2024.

Sur l’expulsion et la demande de délais

A compter du 1er juillet 2024, Monsieur [B] [W] est devenu occupant sans droits ni titre du logement.

Monsieur [B] [W] ne sollicite aucun délai autre que ceux attachés à la procédure d’expulsion.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, de libérer les lieux de l’ensemble de ses effets personnels, étant précisé qu’à défaut le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

La demande d’astreinte sera en revanche rejetée, le concours de la force publique étant autorisé.

Sur les indemnités d’occupation

Madame [D] [V] née [M] sollicite la condamnation de Monsieur [B] [W] à lui verser la somme de 4 080 euros au titre des indemnités d’occupation dues sur les mois d’octobre 2024 à mai 2025 et de le condamner au paiement de l’indemnité d’occupation qu’elle souhaite voir fixée au montant du loyer précédemment payé.

Madame [D] [V] née [M] ne produit aucun décompte récent et les décomptes produits par Monsieur [B] [W] ne permettent pas d’établir les sommes versées au titre des loyers et indemnités d’occupation.

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [W] au montant du dernier loyer charges comprises et de le condamner en deniers ou quittance à verser cette indemnité à Madame [D] [V] née [M] jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Madame [D] [V] née [M] ne rapporte pas la preuve de son préjudice, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Au regard de la situation respective des parties, il est équitable de condamner Monsieur [B] [W] à verser à Madame [D] [V] née [M] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et de le condamner aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

Au regard des conséquences particulièrement graves d’une expulsion, il y a lieu de ne pas ordonner l’exécution de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

— DECLARE recevable Madame [D] [V] née [M] en son action comme ayant qualité à solliciter la validation du congé délivré ;

— VALIDE le congé délivré le 27 novembre 2023 à effet du 30 juin 2024 par Madame [D] [V] née [M] concernant le bien situé [Adresse 1] à [Localité 4] ;

— CONSTATE par conséquent la résiliation du bail stipulé entre Madame [D] [V] née [M] et Monsieur [C] [V] d’une part et Monsieur [B] [W] à la date du 30 juin 2024 ;

— ORDONNE à Monsieur [B] [W] de quitter les lieux, sis [Adresse 1] à [Localité 4] dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— DEBOUTE Madame [D] [V] née [M] de sa demande au titre de l’astreinte ;

— CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer à Madame [D] [V] née [M] en deniers ou quittance, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer payé, charges incluses jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— DEBOUTE Madame [D] [V] née [M] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

— CONDAMNE Monsieur [B] [W] à verser à Madame [D] [V] née [M] la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [B] [W] aux dépens de l’instance ;

— ECARTE l’exécutoire de droit ;

— DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le préfet de la CHARENTE MARITIME en application de l’article L 613-2-1 du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL