TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01441 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UCUV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Septembre 2025

[C] [N]

C/

[I] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Septembre 2025

à Me [Localité 5]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 05 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [C] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Florence BATS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [I] [T], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Odile DUBURQUE, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [N] a donné à bail à Monsieur [I] [T] un appartement à usage d’habitation (n°1305) et une place de parking (n°99) situés [Adresse 4], par contrat en date du 20 octobre 2020, moyennant un loyer initial de 520,39 euros et une provision pour charges de 60 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [C] [N] a fait signifier à Monsieur [I] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 décembre 2024 pour un montant en principal de 1.374,11 euros, demeuré infructueux.

Madame [C] [N] a en conséquence fait assigner Monsieur [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 14 mars 2025.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— Vu la clause résolutoire contractuelle, constater la résiliation du bail et, en conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique,

— Dire n’y avoir lieu à la suspension de la clause résolutoire,

— Condamner Monsieur [I] [T] à lui payer à titre provisionnel la somme de 2.684,18 euros au titre des loyers et charges échus et impayés selon décompte à jour au 1er mars 2025, outre les loyers et charges contractuelles à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Monsieur [I] [T] à lui payer la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 décembre 2024.

A l’audience du 13 juin 2025, Madame [C] [N], a comparu représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance, de rejeter toutes conclusions contraires et de débouter Monsieur [I] [T] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, ce dernier ayant déjà bénéficié suivant ordonnance de référé de ce siège en date du 19 février 2022 d’une suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement.

Elle a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1.438,54 euros au 12 juin 2025 .

Elle a en outre indiqué qu’elle avait justifié du signalement de l’assignation à la préfecture de sorte que la procédure était recevable

Monsieur [I] [T] a comparu représenté par son conseil, a soulevé l’irrecevabilité de la procédure faute de justifier du signalement de l’assignation à la préfecture, a sollicité à titre subsidiaire la suspension de la clause résolutoire, de fixer la dette à la somme de 1438,54 euros et de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois jusqu’à extinction de la dette.

Il a par ailleurs exposé sa situation financière en précisant percevoir la somme de 1120,72 euros par mois au titre de l’allocation de soutien familial et du revenu de solidarité active majoré et avoir la charge d’un enfant mineur dont la résidence a été fixée par le juge aux affaires familiales de [Localité 9] par jugement du 9 janvier 2025 chez le père.

Il a aussi justifié d’une allocation logement de 422 euros par mois et précisé supporter des charges d’un montant mensuel de 301,18 euros et indiqué que les loyers de mai et de juin 2025 avaient été réglés

En tout état de cause, il a demandé de débouter la demanderesse de sa demande au titre des frais irrépétibles et de statuer ce que de droit au titre des dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA DEMANDE DE RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 11 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement de commandement de payer à la CCAPEX en date du 30 janvier 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire (article 17) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 décembre 2024 pour un montant en principal de 1.374,11 euros à Monsieur [I] [T] donnant à ce dernier un délai de 6 semaines, nouveau délai issu de la loi du 27 juillet 2023, pour apurer la dette reprise sur le commandement.

Cependant, comme indiqué plus haut, les dispositions de l’article 24 I sont en l’espèce celles reprises dans la loi du 6 juillet 1989 dans sa version avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de deux mois pour apurer la dette après la délivrance du commandement, en outre la clause résolutoire reprise dans le bail prévoit un délai de deux mois pour apurer la dette après la délivrance du commandement.

Il convient en conséquence de vérifier si les causes du commandement ont été réglées dans le délais de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2025.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [C] [N] produit un décompte en date du 5 juin 2025 justifiant d’une dette locative d’un montant de 1.438,54 euros, mensualité de juin 2025 incluse.

Monsieur [I] [T] n’a pas contesté la dette.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 1.438,54 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant, soit celui de juin 2025, a été réglé par Monsieur [I] [T] avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [I] [T], bénéficiaire d’une allocation logement versée par la CAF, est par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme il l’a déjà démontré, il convient en conséquence de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [I] [T] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [I] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [C] [N] , Monsieur [I] [T] devra lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 20 octobre 2020 conclu entre Madame [C] [N] d’une part et Monsieur [I] [T] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°1305) et une place de parking (n°99) situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 28 février 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [T] à verser à Madame [C] [N] à titre provisionnel la somme de 1.438,54 euros, selon décompte du 5 juin 2025, mensualité de juin incluse ;

AUTORISONS Monsieur [I] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de 50 euros chacune et une 29ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, sur demande de Madame [C] [N] ;

* que Monsieur [I] [T] soit condamné à verser à Madame [C] [N] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [T] à verser à Madame [C] [N] la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Madame [C] [N] de toute demande plus ample ou contraire;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente