MINUTE N°

N° RG 24/00169 – N° Portalis DB22-W-B7I-SS3G

Société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Monsieur [J], [T] [U]

Madame [W] [E]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR :

Société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, société anonyme d’habitations à loyer modéré, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 572 161 321, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [J], [T] [U], né le 11 juillet 1988 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4], comparant en personne

Madame [W] [E], demeurant [Adresse 4], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

en présence de [X] [V], greffière stagiaire

Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Thérèse PRINSON-MOURLON

1 copie certifiée conforme à Monsieur [J], [T] [U] et à Madame [W] [E]

RAPPEL DES FAITS

Par contrats prenant effet les 9 août 2022 et 19 septembre 2022, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Monsieur [J] [U] et Madame [W] [E] un appartement à usage d’habitation et une place de parking situés au [Adresse 3] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 551,05 euros outre 243,69 euros de provision sur charges concernant l’appartement, et un loyer de 36,60 euros outre 3 euros de provision sur charges pour le parking.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 janvier 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [J] [U] et Madame [W] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] par un actes de commissaire de justice du 26 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 avril 2025, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [U] et Madame [W] [E] ; dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme actualisée de 12.227,59 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT s’oppose à toute demande de délais, précisant que le loyer courant n’est pas réglé et que le dernier versement date du mois de novembre 2024

Monsieur [J] [U] comparaît en personne. Il reconnaît le montant de la dette locative. Il indique exercer la profession de policier, avoir connu une période durant laquelle ses primes ont été suspendues, percevoir actuellement 2.100 euros par mois, avoir quatre enfants à son domicile et un autre enfant pour lequel il verse une pension alimentaire. Il précise que sa compagne est conductrice de bus, qu’elle est en congé parental et reprendra le travail aux 3 ans du plus jeune enfant. Il souhaite se maintenir dans les lieux et propose d’apurer la dette par échéances de 300 euros par mois.

Madame [W] [E] ne comparaît pas, de sorte que la décision sera réputée contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera par ailleurs observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de sa créance par la demanderesse à l’audience, malgré la non-comparution de la défenderesse.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 3 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 10 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les baux ayant pris effet les 9 août 2022 et 19 septembre 2022, contiennent une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 janvier 2024, pour la somme en principal de 6.864,10 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 10 mars 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [U] et Madame [W] [E] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 12.227,59 euros à la date du 28 mars 2025.

Monsieur [J] [U] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Madame [W] [E], non-comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester la dette.

Monsieur [J] [U] et Madame [W] [E] seront donc condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement de cette somme de 12.227,59 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6.864,10 euros à compter du commandement de payer (9 janvier 2024) et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [J] [U] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant la dette par échéances de 300 euros en plus du loyer. Pour justifier de sa situation personnelle et financière, Monsieur [J] [U] verse aux débats l’attestation de la Caisse des allocations familiales du 12 février 2025, précisant que le foyer perçoit l’allocation de base [9], les allocations familiales avec conditions de ressources et la prestation partagée d’éducation de l’enfant, pour un total d’environ 1.170 euros. Il produit également le relevé des prélèvements dans le cadre d’une saisie à tiers détenteur concernant une dette vis-à-vis des finances publiques.

Il résulte du décompte actualisé à la date du 28 mars 2025, que le dernier règlement des débiteurs est intervenu au mois de novembre 2024 et que le loyer courant n’est pas réglé. Ainsi, la dette n’a cessé d’augmenter.

Compte tenu de ces éléments, en l’absence de reprise du règlement du loyer courant et à défaut pour Monsieur [J] [U] de justifier de la possibilité d’apurer la dette par mensualités de 300 euros en plus des loyers courants, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais.

L’expulsion Monsieur [J] [U] et Madame [W] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [J] [U] et Madame [W] [E] seront également condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [U] et Madame [W] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, Monsieur [J] [U] et Madame [W] [E] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Nous, la juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux ayant pris effet les 9 août 2022 et 19 septembre 2022 entre la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, d’une part, et Monsieur [J] [U] et Madame [W] [E], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de parking situés au [Adresse 3] à [Localité 8], sont réunies à la date du 10 mars 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [U] et Madame [W] [E] à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, à titre provisionnel, la somme de 12.227,59 euros (décompte arrêté au 28 mars 2025, incluant l’échéance du mois de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024 sur la somme de 6.864,10 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DÉBOUTONS Monsieur [J] [U] de sa demande de délais ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [U] et Madame [W] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [U] et Madame [W] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés sur place sera régi selon les dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [U] et Madame [W] [E] à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 29 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [W] [E] à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [W] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 22 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La juge,