TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01031 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T6JW

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Juillet 2025

[R] [K]

C/

[X] [E]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 10 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [R] [K], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne assisté de M^e Jean-françois LAFFONT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [X] [E], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 08 février 2001, Monsieur [R] [K] a loué à Monsieur [X] [E] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel initial de 1 800 francs, outre une provision sur charges de 60 francs. Il a été précisé sur le bail que « cet appartement n’est pas finis (sic) de quelques travaux, ceci explique la modicité du prix et le non-établissement de l’état des lieux ».

Monsieur [R] [K] a demandé à son locataire de quitter les lieux dans les six mois par des courriers de novembre 2002 et de mars 2007. Il a ensuite délivré des congés pour reprise le 30 avril 2010, le 25 avril 2013 et le 07 juillet 2015.

De son côté, Monsieur [X] [E] a sollicité à plusieurs reprises l’intervention du service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 9], qui a fait des enquêtes et des constats le 28 août 2006, le 23 mars 2018 et le 12 février 2019, en préconisant des travaux dans le logement.

Le 07 novembre 2019, Monsieur [X] [E] a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] pour être dispensé de payer les loyers jusqu’à la réalisation des travaux et pour obtenir la condamnation de Monsieur [R] [K] à faire réaliser les travaux nécessaires à la reprise des désordres du logement, à ses frais, à le reloger pendant la durée des travaux, et à lui payer 59.737,18 euros en réparation du préjudice de jouissance et 2.000 euros en réparation du préjudice découlant de la résistance abusive.

Par jugement avant-dire-droit du 22 juillet 2021, une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] pour déterminer la nature des travaux nécessaires pour remédier aux désordres revendiqués par le locataire et les responsabilités encourues par les parties dans les désordres.

Après réception du rapport d’expertise le 20 février 2022, puis du rapport complémentaire du 29 novembre 2023, le dossier a été plaidé au fond le 25 janvier 2024.

Par jugement du 18 avril 2024, désormais définitif, le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] a :

— déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de Monsieur [R] [K] tendant au constat de la résiliation de plein droit du bail ;

— condamné Monsieur [R] [K] à faire procéder aux travaux de remise en état suivants :

— remplacement du chauffe-eau,

— réhabilitation de l’installation électrique,

— mise en place d’un système de ventilation,

— mise en place d’une rampe de sécurité de l’escalier d’accès à l’étage,

— réfection de la salle d’eau, en ce compris la douche et les revêtements muraux,

— réparation du sol de la cuisine,

— vérification de l’installation d’évacuation et éventuelles réparations nécessaires ;

— condamné Monsieur [X] [E] à verser à Monsieur [R] [K] la somme de 2.558,96 euros au titre de sa contribution au coût des travaux de remise en état et la somme de 7.821,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2024 ;

— condamné Monsieur [X] [E] aux dépens de l’instance, exception faite des honoraires de l’expert judiciaire qui seront supportés à 55% par Monsieur [R] [K] et 45% par Monsieur [X] [E], et à payer à Monsieur [R] [K] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Monsieur [X] [E] et Monsieur [R] [K] de toutes leurs autres demandes.

Le 18 septembre 2024, Monsieur [X] [E] a déposé un dossier de surendettement.

Ce dossier a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne le 21 novembre 2024, mais un recours sur cette décision a été introduit par Monsieur [R] [K].

Le 26 novembre 2024, Monsieur [R] [K] a fait signifier à Monsieur [X] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 20 mars 2025, Monsieur [R] [K] a ensuite fait assigner Monsieur [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, la disposition de ses meubles selon les dispositions du code des procédure civile d’exécution et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.521,74 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers de février 2024 jusqu’à mars 2025 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir, avec les intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation comme prévue au bail et intérêts de droit, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des mesures conservatoires prises sur les biens et les valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 mars 2025.

A la suite d’une enquête du service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 9] du 19 février 2025, le préfet a pris un arrêté d’insalubrité concernant l’appartement loué à Monsieur [X] [E] le 16 mai 2025, en ordonnant à Monsieur [R] [K] de reloger le locataire dans un délai d’un mois.

A l’audience du 23 mai 2025, Monsieur [R] [K], assisté de son conseil, a maintenu ses demandes et indiqué que le précédent jugement ne concernait pas la présente procédure, mettant en avant le refus du locataire de voir réaliser les travaux dans le logement et son inaction à l’origine de la dégradation des lieux.

Monsieur [X] [E] a contesté le montant de sa dette, estimant que des paiements étant manquants et faisant valoir que son appartement était insalubre depuis plusieurs années. Il a également mis en avant la procédure de surendettement en cours.

Il a été décidé d’un renvoi pour permettre aux parties de produire le précédent jugement rendu par le juge des contentieux de la protection, les éléments relatifs à l’arrêté d’insalubrité et les éléments sur la procédure de surendettement en cours, notamment le jugement du juge du surendettement.

A l’audience du 10 juillet 2025, Monsieur [R] [K], assisté de son conseil, a maintenu ses demandes, a produit le jugement du 18 avril 2024 et a demandé une passerelle au fond.

Monsieur [X] [E], comparant en personne, a fait valoir que Monsieur [R] [K] avait contesté la recevabilité de son dossier de surendettement et qu’il était dans une situation difficile depuis de nombreuses années, compte-tenu de l’état de son logement.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 837 du code de procédure civile dispose qu'“à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction”

En l’espèce, Monsieur [R] [K] a demandé un renvoi vers le fond, compte-tenu des contestations soulevées par Monsieur [X] [E], lesquelles nécessitent un examen poussé du dossier.

L’urgence tient pour le bailleur au fait que les loyers ne sont plus payés en totalité depuis plusieurs années, avec une impossibilité de réaliser les travaux nécessaires du fait du refus du locataire, et pour le locataire au fait que les lieux sont insalubres, le bailleur n’ayant selon lui jamais mis en œuvre les démarches pour réaliser les travaux.

Il convient donc de renvoyer le dossier à l’audience au fond du 18 septembre 2025, le défendeur disposant d’un délai de deux mois pour préparer sa défense.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et avant dire-droit,

CONSTATONS que les demandes excèdent les pouvoirs du juge des référés,

RENVOYONS l’affaire à l’audience au fond du jeudi 18 septembre 2025 à 9 h 00 au tribunal judiciaire de Toulouse, site Camille Pujol – [Adresse 5],

DISONS que la présente décision vaut convocation des parties et des avocats,

RAPPELONS qu’en application de l’article 762 du code de procédure civile, les parties se défendent se défendent elles-mêmes ou peuvent se faire assister ou représenter par :

— un avocat ;

— leur conjoint, leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité;

— leurs parents ou alliés en ligne directe ;

— leurs parents ou alliés en ligne collatérale jusqu’au troisième degré inclus ;

— les personnes exclusivement attachées à leur service personnel ou à leur entreprise.

Le représentant, s’il n’est avocat, doit justifier d’un pouvoir spécial.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à l’audience, le 10 juillet 2025, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, greffier.

Le Greffier, La Juge,