TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02468

N° Portalis DBX4-W-B7J-UKWY

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 Décembre 2025

La S.A. PROMOLOGIS,

C/

[J] [G] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

la SA PROMOLOGIS

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 11 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par Madame [K] [H] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [G] [Y],

demeurant [Adresse 6]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 juin 2024, la S.A PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [J] [G] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 481,66 euros hors charges et une provision sur charges mensuelle de 183,98 euros.

Le 31 décembre 2024, la S.A PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [J] [G] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La S.A PROMOLOGIS a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 janvier 2025.

Par acte de Commissaire de justice en date du 4 juin 2025, la S.A PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [J] [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et celle de tout occupant de chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et la condamnation au paiement :

— de la somme de 3530,63 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers échus à la date du 22 mai 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer mensuel charges comprises, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 5 juin 2025.

A l’audience du 14 octobre 2025, la S.A PROMOLOGIS, représentée par Madame [K] [H] ayant valablement pouvoir, actualise le montant de la demande en paiement à la somme de 5056,14 euros. La S.A PROMOLOGIS fait part d’un accord trouvé avec le preneur au regard de la reprise des paiements, et demande également l’octroi de délai de paiement sur une durée de 36 mois ains que la suspension de la clause résolutoire tant que les mensualités sont réglées.

Monsieur [J] [G] [Y] comparait en personne et reconnait le montant de la dette locative. Monsieur [J] [G] [Y] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 141 euros par mois en règlement de l’arriéré.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [J] [G] [Y] indique percevoir un salaire de 2 200 euros par mois au titre d’un contrat à durée indéterminée en intérim. Il explique sa dette par de nombreux virements envoyés à sa nouvelle épouse. Il précise vivre seul dans son logement et avoir des enfants mais qui ne sont plus à sa charge. Il produit un justificatif de virement bancaire exécuté le 8 octobre 2025 au profit de PROMOLOGIS d’un montant de 681,00 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 5 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A PROMOLOGIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juin 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 17 juin 2024 contient une clause résolutoire (article 4-7-1 “Résiliation pour non-paiement”) reprenant les modalités de cet article mais laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2807,20 euros a été signifié le 31 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [J] [G] [Y] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme (665€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mars 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A PROMOLOGIS produit un décompte du 9 octobre 2025 démontrant que Monsieur [J] [G] [Y] reste devoir la somme de 5031,07 euros, mensualité de septembre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (25,07€).

Monsieur [J] [G] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5031,07 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [J] [G] [Y], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mois mensualités de 141 euros euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [J] [G] [Y], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [J] [G] [Y] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [G] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la Commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A PROMOLOGIS, Monsieur [J] [G] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juin 2024 entre la S.A PROMOLOGIS et Monsieur [J] [G] [Y] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 1er mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [G] [Y] à verser à la S.A PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 5031,07 euros (décompte arrêté au 9 octobre 2025, incluant une dernière facture de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal de la présente ordonnance;

AUTORISONS Monsieur [J] [G] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mois mensualités de 141 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [J] [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [J] [G] [Y] soit condamné à verser à la S.A PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [G] [Y] à verser à la S.A PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [G] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la Commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline GARRIGUES, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,