N° RG 25/00803 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ7N

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 25/00803

N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ7N

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Roger LEMONNIER

— Mme [U]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 MAI 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Immatriculée au R.C.S de [Localité 9] sous le n° 824 541 148

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 343

DEFENDERESSE :

Madame [R] [U]

demeuarnt [Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [I] [X], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mai 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Le 10 septembre 2023 avec effet au même jour, la S.C.I. LECLERC a donné à bail à Mme [R] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 520 euros et 60 euros de provision pour charges.

Le 10 septembre 2023 avec effet à la date du bail, la S.C.I. LECLERC par son représentant légal a signé un contrat de cautionnement Visale avec la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE, pour le paiement des loyers et des charges.

Après divers incidents de paiement le bailleur a fait jouer à plusieurs reprises l’engagement de caution et la somme totale de 1 156 € lui a été réglée par ACTION LOGEMENT SERVICE à la date du 9 août 2024.

En conséquence un commandement de payer la somme de 1 156 euros en principal visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail a été délivré par ACTION LOGEMENT SERVICE le 24 septembre 2024.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 26 septembre 2024.

La dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois mentionné au commandement et Mme [R] [U] n’a pas réglé ses loyers par la suite de sorte que la S.C.I. LELCLERC a de nouveau fait jouer l’engagement de cautionnement pour un montant total de 1 734 euros selon la quittance subrogative du 15 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2024, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224, 1249 et suivants et 2305 et suivants du code civil, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 21 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance de la carence des bailleur et locataire à l’établissement du diagnostic social et financier.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Mme [R] [U] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamner à lui payer la somme de 1 734 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 sur la somme de 1 156 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— la condamner à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative;

— la condamner à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— la condamner en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Mme [R] [U] n’a pas comparu et ne s’est fait représenter bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION EN RÉSILIATION ET EN EXPULSION

En vertu de l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est admis que la caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé peut agir en résolution du bail, mais qu’elle peut aussi former toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à la créance.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par voie électronique le 30 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX qui en a accusé réception le 26 septembre 2024.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, « Conditions générales paragraphe. Clause résolutoire et clauses pénales », en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires prévoyant un délai de deux mois entre le commandement et la résolution.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Mme [R] [U] le 24 septembre 2024 pour le montant en principal de 1 156 €.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, seul un paiement du locataire de la valeur du loyer résiduel de novembre 2024 est intervenu dans le temps du commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai contractuel de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 24 novembre 2024 à 24 heures.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [R] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ; que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue notamment la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

Mme [R] [U] devenant occupante sans droit ni titre à la date du 25 novembre 2024, il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter du 25 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

3. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF ET DES INDEMNITÉS D’OCCUPATION

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

L’article 1353 du code civil, dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

Mme [R] [U], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni les montant et caractère de cette dette.

Au vu du décompte présenté par ACTION LOGEMENT SERVICES, elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1 734 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 septembre 2024 sur la somme de 1 156 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

Les éléments de la cause, l’absence d’information sur la capacité financière de la locataire qui n’a réglé qu’un seul loyer résiduel sur une période de neuf mois, ne permettent donc pas d’accorder à Mme [R] [U] des délais de paiements.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [R] [U], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires accomplies, Mme [R] [U] sera condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

REJETTE toutes demandes autre, plus amples ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu 10 septembre 2023 avec effet au même jour entre la S.C.I. LECLERC et Mme [R] [U] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 24 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [R] [U] de libérer l’appartement et de restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [R] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, elle pourra, dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire l’objet d’une expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [R] [U] à payer à compter du 25 novembre 2024 à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Mme [R] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 734 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 septembre 2024 sur la somme de 1 156 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [R] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [R] [U] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN