TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00363 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JLBV

Minute : 2025/

Cabinet B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 02 Octobre 2025

[O] [U]

C/

[M] [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thomas LECLERC – 31

Copie certifiée conformé délivrée le :

à

M. [M] [R]

M^e Thomas LECLERC – 31

Préfecture du Calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 02 Octobre 2025

Nous Quentin ZELLER, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Céline LEVIS, greffière présente à l’audience, et Marie MBIH, greffière présente lors de la mise à disposition

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [U]

né le 19 Mai 1953 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31 substitué par M^e Ilyess ZRITA, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 031

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [R]

né le 10 Octobre 1962 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 02 Septembre 2025

Après débats à l’audience publique du 02 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 décembre 2023, Monsieur [F] [U] a donné à bail à Monsieur [M] [D] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 310 euros outre une provision pour charge de 90 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, Monsieur [F] [U] a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1913,61 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 13 janvier 2025.

Suivant exploit de commissaire de justice du 16 juin 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 19 juin 2025, Monsieur [F] [U] a fait assigner Monsieur [M] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail ;

— subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire du bail, aux torts exclusifs du locataire ;

– ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef dans les délais fixés par loi et avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier si besoin est ;

— autoriser Monsieur [O] [U] à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ;

– le condamner au paiement :

* De 3258,93 euros ;

*à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges à compter de la résiliation du contrat de bail ;

* de la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement délivré le 25 février 2025 ainsi que l’assignation et sa notification à la direction de la cohésion sociale.

À l’audience du 2 septembre 2025, Monsieur [F] [U], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 4499,88 euros.

Monsieur [M] [D] ne comparaît pas et ne s’est pas fait représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice ayant fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En l’espèce, le bailleur au soutien de sa demande en paiement de la somme de 4499,88 euros produit notamment aux débats :

– le contrat de bail en date du 21 décembre 2023 ;

– le commandement de payer du 25 février 2025 portant sur la somme en principal de 1913,61 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 13 janvier 2025 ;

– un décompte locatif actualisé, arrêté le 5 août 2025, échéance d’août incluse, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 4499,88 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [F] [U] démontre l’existence de sa créance.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les sommes suivantes, non justifiées par les pièces produites :

144 euros de frais de relance (étant en outre rappelé que de tels frais sont prohibés par l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989 3,87 euros au titre du prorata de la TEOM 2023 ;37,24 euros au titre du prorata de la TEOM 2024

Monsieur [M] [D], défaillant à la procédure, ne justifie pas s’être acquitté de cette dette.

Ainsi, il sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 4 314,77 euros, terme d’août 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025 sur une somme de 3258,93 euros et du surplus à compter de la signification du jugement.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat de bail, dispose que, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le contrat de bail contient néanmoins un délai de deux mois dans son article 2.11 intitulé clause résolutoire qu’il convient de privilégier, les parties s’étant accordées sur un délai plus favorable au locataire par dérogation aux dispositions légales.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail a bien été signifié à Monsieur [M] [D], par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025 et portant sur la somme en principal de 1913,61 euros au titre des loyers et charges impayés.

Selon le décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois, visé dans le commandement et dans le bail.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 25 avril 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Monsieur [M] [D], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 25 avril 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, Monsieur [M] [D] cause un préjudice à Monsieur [F] [U] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 25 avril 2025, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [M] [D], partie défaillante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi qu’à payer à Monsieur [F] [U] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Quentin Zeller, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] à payer à Monsieur [F] [U] la somme provisionnelle de 4 314,77 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation, terme d’août 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025 sur une somme de 3258,93 euros et pour le surplus à compter de la signification du jugement ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 21 décembre 2023 entre d’une part, Monsieur [F] [U] et d’autre part, Monsieur [M] [D], portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], à la date du 25 avril 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

DISONS que Monsieur [M] [D] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 25 avril 2025 ;

DISONS que Monsieur [M] [D] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Monsieur [F] [U] à faire expulser Monsieur [M] [D] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] à payer à Monsieur [F] [U] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée par référence au loyer en cours à la date de résolution du bail, à compter du 25 avril 2025 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, avec indexation ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par Monsieur [F] [U] ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] à payer à Monsieur [F] [U] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,